Ипотека на элитную недвижимость сопряжена с рядом сложностей
Портрет ипотечного заемщика у большинства из нас обычно ассоциируется с врачами и учителями, военными и представителями среднего класса, молодыми и многодетными семьями. При этом кажется, что имущим людям толщина кошелька позволяет не думать о какой-либо дополнительной помощи при покупке недвижимости и что ипотека им вообще чужда.
Есть варианты
Тем не менее, многие богачи считают вполне резонным прибегать к помощи ипотечных инструментов для приобретения "золотых" квадратных метров. Если подумать, то это вполне объяснимо. Они просто используют привычный алгоритм ведения бизнеса, который, как известно, построен на системе заимствований. И действительно, вряд ли кто-то трезвомыслящий станет вытаскивать из своего делового оборота 2-3 млн долл. для покупки элитной квартиры, например, в Москве. Разумеется, если у человека на момент покупки нет свободных средств или не предусмотрены целевые.
Впрочем, председатель совета директоров питерского Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН) Андрей Тетыш считает, что у покупателя элитного жилья инструментарий для привлечения средств на совершение сделки значительно шире, чем у среднестатистического гражданина. "Род деятельности покупателей "элитки" связан с перемещением существенных финансовых ресурсов, посему у них есть разные варианты для изыскания необходимых денежных средств. Это кредиты для его предприятий, программы развития бизнеса, – говорит руководитель АРИН. – Они также могут частично привлекать акционерный капитал на нужды бизнеса и высвободить средства для приобретения недвижимости. То есть фактически покупатель жилья экстра-класса не ищет, где взять деньги. Он решает дилемму, инвестировать ли очередные несколько миллионов в развитие бизнеса или распорядиться ими иначе. Поэтому ипотека ему не нужна".
Руководитель Центра ипотечного кредитования компании Est-a-Tet Алексей Новиков замечает, что, как правило, покупатели "элитки" предпочитают 100%-ную оплату или механизмы рассрочки или лизинга. "Сейчас сделок с использованием ипотечных средств на рынке элитной недвижимости фиксируется крайне мало, – говорит специалист. – Это связано во многом с высокой стоимостью приобретаемого объекта недвижимости, а также с невозможностью заемщика подтвердить уровень требуемого банком дохода для получения интересующей суммы кредита".
Декларация возможностей
Сейчас отдельные банки предлагают специальные ипотечные программы для обеспеченных заемщиков. В частности, ВТБ24, который одним из первых обратил внимание на очень состоятельных клиентов и которому, по данным открытых источников, сейчас принадлежит рекорд по величине выданного в России ипотечного кредита – 19 млн долл. Однако сейчас комментировать вопрос VIP-ипотеки в банке не стали, на его сайте на эту тему также нет никакой информации. Как объяснили в аналитическом центре АИЖК, сегодня выдача кредитов на элитную недвижимость сопряжена с рядом сложностей. В частности, с низкой ликвидностью объектов. А поскольку заемщиками здесь являются в основном топ-менеджеры, владельцы бизнеса и чиновники, то банкам при оценке необходимо учитывать риски предпринимательской деятельности и тщательно изучать историю доходов.
Начальник управления развития программ ипотечного кредитования "Нордеа Банка" Ирина Ступаева объясняет снижение спроса на "элитную" ипотеку следующими причинами. До 2008 года, наращивая свои ипотечные портфели, банки охотно принимали в залог любые виды объектов недвижимости, в том числе дорогостоящие, стоимость которых в Московском регионе могла доходить до десятка миллионов долларов. Это могли быть и элитные квартиры площадью 150–200 кв. м в центре Москвы, и индивидуальные жилые дома на земельных участках со всеми коммуникациями, расположенные в черте Москвы или в ближнем Подмосковье и относящиеся к сегменту элитного и премиум-класса.
Однако, как известно, во время кризиса у многих заемщиков случился дефолт. При этом ряд банков после обращения взыскания на залоговое имущество столкнулся с проблемой его реализации. В отсутствие потенциальных покупателей банки вынуждены были принимать данные объекты недвижимости на свой баланс с несением всех необходимых расходов, связанных с содержанием и страхованием таких объектов. Кроме того, по данному сегменту недвижимости наблюдалась наибольшая волатильность цен, возникла проблема недообеспеченности кредитов, преимущественно валютных. "Из кризиса 2008 года банки извлекли для себя определенные уроки и стали применять различные критерии или дисконты, ограничивающие принятие в залог элитной недвижимости, – говорит Ирина Ступаева. – Практика показала, что в общем составе залогового имущества наибольшей ликвидностью обладают одно-, двух- и трехкомнатные квартиры, относящиеся к сегменту экономкласса и обеспечивающие прирост рыночной стоимости в будущем. Именно эта категория недвижимости на сегодня является целевой для большинства банков".
Все вышеназванные аспекты увеличивают кредитные риски, поэтому принятие решения о выдаче кредита на покупку элитного жилья – более сложная процедура по сравнению с обычным ипотечным кредитом. "Кроме того, спрос на такие кредиты, по сравнению со среднерыночными, невысок, и в любом случае эта аудитория не может быть значимым сегментом для банка", – говорят в АИЖК. И это в Москве. В других городах покупатели "элитки" с ипотекой – огромная редкость. Даже в Санкт-Петербурге специалисты АРИН в своей практике не встречали ипотечный кредит более чем на 5 млн руб.