Нина Карпенко: Более 70% сделок на первичном и вторичном рынках Омска совершаются с помощью ипотеки
Рынок недвижимости Омска сегодня развивается благодаря бурному росту объемов ипотечного кредитования. Уже сейчас 70% сделок купли-продажи совершается с помощью заемных средств – причем ожидается, что этот показатель еще вырастет.
О последних тенденциях на рынке жилой недвижимости Омска, проблемах и перспективах его развития БН попросил рассказать президента Национальной палаты недвижимости, руководителя СРО «НП «Содействие развитию сферы риэлтерской деятельности “Профессиональные риэлторы Омской области”».
– В прошлом году количество сделок на рынке жилой недвижимости Омска значительно выросло, как и цены на готовое и строящееся жилье. Сохранилась ли эта тенденция в 2013-м?
Сегодня более 70% сделок на первичном и вторичном рынках Омска совершаются с помощью заемных средств. А потому именно ипотека определяет вектор развития рынка жилья в городе.
По итогам первого полугодия омичи получили более пяти тысяч жилищных кредитов на общую сумму 6,6 млрд руб. Объемы ипотечного кредитования почти на четверть превысили показатели прошлого года. Увеличился и средний размер жилищного кредита – теперь он составляет 1,3 млн руб. Средняя ставка по ипотечным займам в нашем городе составляет 12,7%. В большинстве случаев граждане берут кредиты на 15 лет.
Отрадно, что рост числа займов не приводит к увеличению количества «проблемных должников». С начала года объем просроченной задолженности по ипотечным кредитам составил 620 млн руб. – на 5% меньше, чем за тот же период прошлого года.
Рост объемов ипотечного кредитования привел к закономерному результату – с начала нынешнего года стоимость жилья в Омске увеличивается. Только за июль квадратный метр на первичном рынке в среднем подорожал на 534 руб. – до 38,5 тыс. руб. «Квадрат» на вторичном рынке вырос на 328 руб. – сейчас его цена составляет 46,6 тыс. руб.
То, что жилье дорожает, также обусловлено постепенным снижением объемов предложения – по всем сегментам рынка. В настоящее время на продажу выставлено 3,5 тысячи объектов строящейся недвижимости и 15 тысяч – готовой. Хотя еще год назад общий объем предложений доходил до 35 тысяч объектов.
Количество выставленных на продажу новостроек существенно сократилось. Мало ликвидных предложений и на вторичном рынке – почти 50% продаваемых объектов находятся на первых либо – последних этажах. Разумеется, покупатели не торопятся приобретать такие квартиры.
Самым востребованным товаром на рынке недвижимости остаются «однушки» и «двушки». При этом треть продаваемых квартир в Омске являются трехкомнатными. Но приобретают их довольно редко. На долю многокомнатного жилья приходится 1,5% всего объема предложения – такие квартиры почти не покупают.
– Во многих регионах России рынок недвижимости развивается, в том числе и за счет жилищных программ. Как в Омске работают подобные механизмы?
Государственные программы активно работали в Омске лишь в прошлом году. Тогда рынок активизировался именно благодаря выданным населению сертификатам. Власти реализовывали программы переселения граждан из аварийного и ветхого фонда, приобретали недвижимость для детей-сирот. Все эти факторы запустили так называемые цепочки, что в целом способствовало росту числа сделок и развитию рынка недвижимости Омска.
Однако в нынешнем году объемы реализации госпрограмм значительно сократились, что, в свою очередь, повлекло некоторый спад на рынке жилья. К примеру, недавно администрация Омска провела конкурс по приобретению квартир для переселенцев из ветхих домов. Победителями тендера были признаны две строительные компании, которые выделили жилье в построенных домах. Но риэлторы в этом процессе не участвовали: не проводились «цепочки», что, конечно, не способствовало развитию рынка жилья. Более того, выигравшим конкурс застройщикам пришлось снизить цены на предоставляемое гражданам жилье, чтобы соответствовать условиям тендера.
– Представители Национальной палаты недвижимости примут активное участие в работе Гражданского Жилищного Форума, который состоится 2-6 октября в Петербурге. Какие вопросы необходимо обсудить в рамках деловой части Форума – Санкт-Петербургского Всероссийского жилищного конгресса?
За год, прошедший с момента проведения Гражданского Жилищного Форума – 2012, накопилось много актуальных вопросов, требующих безотлагательного решения. Один из них связан с особенностями приобретения жилья с помощью ипотечных кредитов. К примеру, за последнее время семьи с детьми стали чаще сталкиваться с проблемами при совершении таких сделок. Если в число собственников приобретаемого жилья планируется включить несовершеннолетнего ребенка, органы опеки требуют, чтобы ему принадлежала отдельная доля – и при этом она не должна быть обременена банковским залогом. Однако финансовое учреждение не может брать в залог часть квартиры – ведь это не соответствует Закону «Об ипотеке». Получается замкнутый круг. При этом в своих решениях органы опеки утверждают, что родители могут оказаться неплатежеспособными, из-за чего могут пострадать права ребенка. Хочу заметить, что платежеспособность заемщика определяет банк, а не орган опеки. К тому же, как показывает практика, чаще всего семьи с детьми берут ипотечный кредит, чтобы улучшить жилищные условия. То есть, к примеру, продают однокомнатную квартиру и приобретают двухкомнатную. В большинстве случаев размер первоначального взноса составляет не 10-20% (как при покупке квартиры «с нуля»), а как минимум 60%. Другими словами, риск невыплаты кредита минимален.
Для решения данной проблемы НП «Профессиональные риэлторы Омской области» уже создало рабочую группу – совместно с банками и органами опеки мы хотим выработать четкий регламент, на основании которого семьи с несовершеннолетними могли бы покупать жилье в кредит и не встречать сопротивления со стороны государственных структур.
– Многие эксперты говорят о том, что необходимо повышать качество риэлторских услуг. Планируете ли вы затронуть эту тему в рамках конгресса?
В структуре СРО уже несколько лет функционирует Высшая школа бизнеса – орган обучения и повышения квалификации специалистов по недвижимости. На конгрессе мы планируем поделиться опытом обучения риэлторов не только в Омске, но и в регионах России (механизмы Высшей школы бизнеса уже работают в некоторых городах страны).
Создав СРО, мы также сформировали стандарты нашей деятельности. Следующая задача – внедрить эффективную систему контроля за их исполнением.
Вместе с тем на форуме имеет смысл поднять вопрос сотрудничества агентств по недвижимости и банков. Практика показывает, что такое взаимодействие оказывается весьма эффективным. К примеру, наше СРО уже ведет работу с несколькими банками, работающими в Омске, среди которых – Сбербанк, ВТБ24 и другие крупные финансовые структуры. Благодаря этому агенты в числе первых получают информацию о новых банковских продуктах, что позволяет оперативно предлагать их клиентам. В ближайших планах – договориться с банками о небольшом снижении процентных ставок по ипотеке для клиентов компаний, входящих в СРО «Профессиональные риэлторы Омской области». Если получится – будем внедрять эту практику по всех регионах присутствия Национальной палаты недвижимости.