Роман Строилов: Уже скоро "ипотечная петля" может затянуться
На протяжении трех кварталов рынок стремительно рос, однако уже в августе "кредитная эйфория" была омрачена нестабильностью на мировых фондовых биржах и постепенно сменилась кризисными настроениями.
По оценкам аналитического центра Penny Lane Realty, за прошедшие 11 месяцев работающие в России банки выдали ипотечных займов на сумму порядка 540 млрд руб. До исторического минимума снизились ставки по ипотеке в рублях – с 12,7% до 11,9%, а ставки по кредитам в валюте опустились с 11% до 10,4%. По данным АИЖК, сократился также и объем просроченных платежей, а средний размер кредита по сравнению с 2010 годом, напротив, существенно вырос: с 1,24 млн руб. до 1,39 млн, то есть на 12,1%.
"На протяжении примерно 8 месяцев, вплоть до конца лета банки словно соревновались друг с другом в щедрости, стараясь опередить конкурентов и сделать ипотеку самой доступной, – говорит Роман Строилов, директор департамента частного и корпоративного кредитования Penny Lane Realty. – Первые три квартала 2011 года ознаменовались настоящей гонкой за увеличением объемов кредитования".
Один из маркетмейкеров рынка, "Сбербанк" запустил акцию "888", стремительно завоевшую популярность у заемщиков: по рекордно низкой ставке (8% в рублях) предлагался кредит на срок 8 лет, а заявки рассматривались всего за 8 дней. Ноу-хау от АИЖК стало тестирование уникальной для российского рынка программы "обратной ипотеки". Суть предложения: агентство выдает кредиты пожилым людям под залог принадлежащего им жилья, а после смерти заемщика банк получает в собственность его квартиру, либо, как вариант, с долгом рассчитываются наследники умершего. "Московское ипотечное агентство" порадовало клиентов новой программой "Выкуп долей и комнат", позволяющей владельцам долей стать единоличными хозяевами квартир. "Расщедрились" и "Алтайэнергобанк" с "Росевробанком", предложившие ипотеку с первоначальным взносом 0% на квартиры в жилых комплексах эконом класса – "Бутово Парк", "Солнцево Парк" и "Катюшки".
"Однако при ближайшем рассмотрении шквал позитивных новостей – не более, чем маркетинговый инструмент, – уверен Роман Строилов. – Программы с, казалось бы, низкими процентными ставками рассчитаны на клиентов с доходом выше среднего. Это не самая нуждающаяся и одновременно малочисленная категория населения. Банкиры прекрасно понимают, что объем кредитов, выданных "с дисконтом", при заданных условиях будет невелик. В тоже время именно граждане, остро нуждающиеся в улучшении жилищных условий, не охвачены доступной ипотекой. Кредиты по-прежнему недоступны для 70% населения".
"Игрой цифр" называет эксперт и данные АИЖК о снижении доли просроченных платежей. По словам Романа Строилова, "в 2011 году просрочек вовсе не стало меньше, просто суммарный объем выдаваемых кредитов возрос, и на его фоне объем долгов перед банками выглядит менее значительным. К тому же, среди "плохих" кредитов на 0,5% увеличилась доля с просрочкой от 91 до 180 дней, и на 1,3% – с просрочкой свыше 180 дней".
Пытаясь защитить заемщиков, Госдума в декабре 2011 года значительно изменила законопроект "О залоге". По новым правилам банк больше не может потребовать с клиента доплаты, если он перестал платить по кредиту и отдал кредитору квартиру, даже если ее стоимость гораздо меньше суммы накопившегося долга. Новшество, как отмечает Роман Строилов, не столько защитит заемщиков, сколько может привести к повышению ставок по кредиту и увеличению размера первого взноса при покупке жилья.
На возможность подорожания ипотеки уже в ближайшей перспективе указывают сразу несколько факторов. Во-первых, сегодня на ипотечном рынке, по сути, конкурируют лишь три маркетмейкера: АИЖК, "Сбербанк" и "ВТБ24". "Сбербанк", стремясь расширить свои позиции, в декабре разослал предложения о выкупе ипотечных портфелей российским банкам, входящим в топ-30. "С ипотечного рынка постепенно "вымываются" некогда сильные игроки, – отмечает Роман Строилов. – Понятно, что чем ниже конкуренция, тем хуже условия предложений, а с глобальной точки зрения, это пагубно влияет и на всю банковскую систему в России, и на инвестиционный климат".
Еще один тревожный сигнал – за 2011 год Центробанк дважды увеличивал ставку рефинансирования: в феврале показатель поднялся с 7,75% до 8%, а в апреле – до 8,25%. Ранее на протяжении почти двух лет ставка стабильно снижалась, ее рост в 2011 году указывает на то, что ипотечные кредиты вновь подорожают.
"Паника на мировых фондовых биржах, начавшаяся в августе, пока не оказала существенного влияния на условия выдачи ипотечных кредитов в России, – отмечает Роман Строилов. – Но даже незначительные корректировки программ, отказ от ряда распиаренных ранее спецпердложений говорит о том, что уже скоро "ипотечная петля" может затянуться".
Например, АИЖК уже повысило ставки по одной из своих ипотечных программ "Стимул" до 6,6-9,5% годовых в рублях вместо ранее действовавших 7-8,75%. "Сбербанк" в IV квартале увеличил ставки сразу по двум жилищным программам: "Гараж" и "Строительство жилого дома" – на 0,5–0,75% годовых в рублях. В сентябре "Сбербанк" свернул набравшую популярность программу "8-8-8", а с нового года закончится действие еще одного востребованного предложения – "В десятку!". Другой ключевой игрок на рынке ипотеки – "ВТБ" – пока не поднял ставки, но официальный представитель структуры уже выступил с заявлением о том, что в будущем году стоимость рисков в РФ по долгосрочным кредитам вырастет с нынешних 100 базисных пунктов до 150-180 пунктов.
"Сегодня банкиры работают в режиме ручного регулирования, чутко реагируя на общемировую экономическую ситуацию, политическую обстановку в стране и другие факторы, – отмечает Роман Строилов. – Увы, сегодня даже крупнейшие игроки ипотечного рынка не уверены в перспективах российской экономики (об этом свидетельствует нежелание выдавать длинные кредиты на 10-15 лет на доступных условиях). Вероятность того, что уже в 2012 году рынок ожидает повышение процентных ставок и ужесточение условий андеррайтинга, очень высока".