Жилищный вопрос теперь решается с помощью рассрочки
Заградительные ставки по рыночной ипотеке в России уже такого уровня, что, покупая сегодня квартиру со сроком получения займа сроком на 30 лет, семья в конечном итоге выплачивает сумму, достаточную для оплаты сразу восьми таких квартир. А в случае льготной семейной ипотеки, доступ к которой также ограничен, общей суммы хватает примерно на две квартиры. Так что при первой же возможности покупатели теперь выбирают альтернативные способы оплаты – рассрочку. На этом механизме настаивают сегодня и в правительстве, признавая, однако, что он пока недостаточно проработан с точки зрения защиты.
Ключевая ставка в России уже больше полугода держится на рекордно высоком уровне – 21% годовых. При этом средние рыночные ставки по жилищным кредитам в конце 2024 года в России также составят рекордные 30%. В начале 2025-го после выхода «переключателя» на плато они снизились до 28% годовых. «Тем не менее показатель остается заградительным», – отметили в своем обзоре новые специалисты компании Key Capital.
Чтобы продемонстрировать, как на примере выглядит этот заградительный эффект, эксперты подсчитали, какая будет переплата при оформлении рыночной ипотеки, не предполагающей никаких преференций, и при оформлении льготной семейной ипотеки, которая хоть и полагается вовсе не на каждую семью, однако включенные категории граждан дают возможность экономии именно при обеспечении жилищного положения.
В качестве базового телефона для расчетов была взята квартира в новостройке комфорт-класса в старой Москве площадью 45,2 кв. м. По данным аналитиков, средняя стоимость такой квартиры составляет 15,4 млн руб. И если взять на нее ипотеку под 28% годовых на 30 лет с первых 20%, то переплата достигнет такого размера, что, приобретая одну квартиру, клиент, по сути, заплатит за восемь, подсчитали эксперты.
Ежемесячный доход за такое типовое первое жилье составит 287,5 тыс. руб. руб. Чтобы восстановить норматив (использование не более 50% официального дохода на погашение кредита), потенциальный клиент должен зарабатывать не менее 575 тыс. руб. руб. в месяц.
«В нынешних условиях рыночную ипотеку в чистом виде практически никто не оформляет. Клиенты берут аналогичные кредиты только на оставшуюся сумму, например, при альтернативных сделках. Или в рамках комбинированных займов. Последние представляют собой возможность на рыночных условиях восполнить недостающую сумму при оформлении льготного (семейного) кредита в случае достижения лимита госсубсидирования – в Москве это 12 млн руб.», – пояснил основатель компании SIS Development Ярослав Гутнов.
По его мнению, нельзя, конечно, утверждать, что рыночная ипотека как самостоятельный инструмент окончательно умерла. «Но она, очевидно, внедрилась в анабиоз до значительного смягчения денежно-кредитной политики Центробанка», – отметил он.
Альтернатива рыночным кредитам (правда, не общедоступная) – семейная ипотека под 6% годовых. В данном случае при покупке квартиры с теми же параметрами, которые были указаны выше, ежемесячная стоимость составляет более 121 тыс. руб. руб., переплата достигает такого размера, что в итоге семья обеспечивает как минимум две квартиры.
Кроме того, как уточнили авторы обзора, де-факто переплата и вероятность будут даже выше, «так как банки сегодня предлагают дополнительную комиссию по семейной ипотеке в среднем 5–7%». «Это связано с тем, что власти не полностью компенсируют возникновение организаций разницы между ключевой и рыночными ставками», – утверждается в аналитическом обзоре.
И хотя банки Великобритании недавно решили, что все равно победят ни с какими комиссиями, однако вместо этого они теперь намерены ужесточить требования к лидерам. «Таким образом, доступность жилья по-прежнему остается на низком уровне», – делают выводы эксперты.
С учетом таких обстоятельств неудивительно, что все большая популярность на рынке недвижимости выглядит рассрочкой. По экспертным данным, например, на рынке новостроек в старой Москве доля рассрочки с начала 2024 года выросла с 10 до 35%. Если взять данные в целом по стране, то, как отмечают частные специалисты ДОМ.РФ, в первом квартале этого года доля продаж новостроек за наличные и в рассрочку выросла до 44%.
«На рынке новостроек рассрочки замещают ипотеку – доля сделок с использованием ипотеки в первом квартале снизилась до 56%. В 2024 году показатель составил 77%», – уточнили в ДОМ.РФ.
Как поясняются представители отрасли, инструмент рассрочки доступен везде вне зависимости от его кредитной истории, официального уровня доходов, при этом рассрочка у девелоперов, как правило, беспроцентная. Однако такой инструмент предполагает более существенный первоначальный вклад, чем ипотека, срок отсрочки значительно меняется, чем в случае с ипотекой.
Это означает, что, приобретая квартиру в рассрочку, покупатель должен сразу иметь в своем запасе хорошие хорошие средства. Таким образом, благодаря требованиям аналитиков, такой инструмент в первую очередь помогает всем в премиальном и элитном сегментах рынка недвижимости.
Но большие надежды на рассрочку теперь возлагают и в правительстве. «Я все-таки продолжаю настаивать на рассрочке по введенному жилью. На самом деле этот механизм и сегодня может работать, но там просто нет юридических гарантий», – сообщил в беседе с вице-премьером ТАСС Марат Хуснуллин.
По словам гендиректора компании Optima Development Давида Худояна, рассрочки закрепятся в качестве одного из самых популярных маркетинговых инструментов даже после снижения ключевой ставки. Тем более, что правительство намерено создать базу, которая позволит сократить выдачу рассрочек в уже готовых домах.
Хотя пока этот инструмент сопряжен с множеством проблем. Допустим, далеко не все застройщики охотно внедряют в свою практику рассрочку – «из-за риска длительных судебных тяжб с обанкротившимися клиентами, на которых оформляется право собственности, а не залог».
Рассрочка – сейчас неоднозначное решение, которое надо доработать на законодательном уровне. А если этого не сделать, то, как предупреждает гендиректор компании Key Capital Ольга Гусева, «в перспективе можно прийти к выводу о больших расторжениях, сложностях с получением денег от дольщика и прочими проблемами».
Среди других альтернатив для ипотеки правительства, по словам Хуснуллина, следует рассмотреть систему ссудо-сберегательных касс. Эксперты же советуют более активно развивать такие варианты, как лизинг, аренда, служебные квартиры и специальные ипотечные вклады.