Риски и отказы: как новые правила ипотеки повлияют на рынок Петербурга
Банк России ужесточает требования к оценке платежеспособности заемщиков по ипотеке. С 1 марта 2024 года вступили в силу решение регулятора о повышении надбавок к коэффициентам риска по ипотечным кредитам. Чем ниже размер первого взноса и уровень текущей долговой нагрузки претендента на кредит, тем менее выгодными такие ссуды теперь будут для банков.
Опрошенные РБК Петербург застройщики считают, что доля отказов в оформлении кредитов вырастет. Особенно заметными последствия будут для новостроек в низком ценовом сегменте, где до 80% клиентов уже имеют дополнительный кредит помимо ипотечного займа.
Снизить риски
Разница в ценах на готовое и строящееся жилье в среднем по стране достигла 42%. Впрочем, по данным «Циан Аналитики», в Северной столице разрыв значительно ниже: в начале февраля средняя стоимость квадратного метра в Петербурге на первичном рынке составила 252,2 тыс. руб., на вторичном рынке на 16% меньше — 218,2 тыс. руб. В Ленинградской области разброс цен составил 15,2%, 148,1 тыс. и 128,6 тыс. руб. соответственно.
В ЦБ недовольны тем, что доля ипотечных кредитов, на первый взнос для которых заемщики предварительно берут потребительские кредиты, доходит до 6,5%. «Это создает риски чрезмерной долговой нагрузки граждан и снижения качества портфеля для банков», — подчеркивают в Банке России. Повышение с 1 марта 2024 года надбавки к коэффициентам риска по кредитам с высоким ПДН поможет предотвратить такую практику, рассчитывают в регуляторе.
Повышение резервов
Он уверен, что изменения коэффициентов с 1 марта приведут к тому, что клиенту станет сложнее взять потребительский кредит для покрытия первоначального взноса по ипотеке, поскольку это сразу отразится на его показателе долговой нагрузки. «Для регулятора важно, чтобы первый взнос формировался именно из собственных средств заемщика и был достаточно большим. В результате в 2024 году при отсутствии необходимого дохода уровня и первоначального взноса ипотеку будет взять, действительно, намного сложнее», — считает Михаил Гущин. Причем эксперт признает, что кредит на первый взнос — это не самая «здоровая» история, и в целом стремление ЦБ ограничить такую практику роста такой задолженности в определенной степени оправдано.
Опрошенные РБК Петербург застройщики разошлись в оценках доли покупателей с высокой ПДН. «Около 50% наших клиентов имеют действующие кредиты. У многих в современном ритме жизни есть кредитные карты, иные займы, что прямым образом влияет на рассмотрение банков. Кредитные карты есть у 80% покупателей, но сильно закредитованных не так много — порядка 10-15%», — говорит руководитель департамента продаж Группы Аквилон в Санкт-Петербурге и Ленобласти Максим Турта.
«По опыту нашей компании могу сказать, что на текущий момент доля клиентов-заемщиков с высоким показателем долговой нагрузки составляет более 50%», — сообщила генеральный директор Агентства недвижимости «КВС» Анжелика Альшаева.
«Подавляющее большинство покупателей в сегменте масс-маркет имеет дополнительный кредит помимо ипотечного займа. По разным оценкам, это до 70-80% клиентов. Тем, у кого долговая нагрузка высокая: более 50% заработка направляется на погашение кредитов, будут чаще отказывать и могут предложить более высокий процент по кредиту», — прогнозирует заместитель генерального директора агентства недвижимости «Главстрой» Ольга Кузнецова. «Очевидно, что количество отказов будет только расти», — подтверждает Анжелика Альшаева.
В «Главстрое» указывают на необходимость подтверждения дохода потенциальными покупателями. «Нововведения скажется на всех, кто имеет относительно небольшую официальную зарплату, а также представителях ИП и самозанятых», — добавляет Ольга Кузнецова.
Альтернатива ипотеке
Максим Турта уверен, что уменьшение доли одобренных банками кредитов приведет к снижению количества сделок и новой трансформации рынка в политике продаж. «Девелоперам необходимо будет вводить новые рассрочки, акции, программы для поддержания необходимого объёма продаж», — ожидает он. Эксперт полагает, что это коснется в большей степени массового сегмента, так как доля ипотечных кредитов в данной нише составляет порядка 90%. Более высокие сегменты ощутят влияние в меньшей степени, так как доли ипотечных сделок здесь значительно ниже.
«Самое большое количество продаж в ипотеку приходится на сделки с недвижимостью класса масс маркет 90-95%, а значит, сегмент жилья эконом класса и класса комфорт наиболее чувствительны к ужесточению требований к заемщикам. Именно в этих сегментах в первую очередь новые меры отразятся на объемах продаж», — прогнозирует коммерческий директор холдинга «РСТИ» Екатерина Немченко.