Какие программы могут появиться на рынке после окончания льготной ипотеки
1 июля 2024 года в России прекратит действовать льготная ипотечная программа с государственной поддержкой на новостройки под 8% («Господдержка-2020»). После окончания льготной программы на рынке новостроек ожидается снижение спроса, ведь ее действие с 2020 года, по данным Банка России, привело к перегреву рынка жилья. Как заявил заместитель председателя комитета Госдумы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Сергей Пахомов, во время широкого действия льготной ипотеки, участники рынка не были сильно заинтересованы в поиске альтернативных инструментов повышения доступности жилья. Да и сама льготная ипотека, по мнению депутата, работала в большей степени на инвесторов и привела к росту цен на первичном рынке.
Чтобы не допустить серьезного проседания рынка, прорабатываются новые механизмы поддержания спроса. Рассказываем, какие альтернативы льготной ипотеки могут возникнуть и получить распространение на рынке жилья.
Накопительный счет на первый взнос по ипотеке
Суть предлагаемого механизма в том, что гражданин целенаправленно копит на покупку жилья. Для этого он открывает в банке специальный счет (минимум на один год), на который регулярно кладет определенную сумму под повышенный процент. Как только накопится нужная сумма, ее можно направить на оплату первоначального взноса по ипотеке. Такие счета предлагается страховать не 1,4 млн руб., как обычные вклады, а сразу на 10 млн руб. Поддерживать вкладчиков будут региональные власти, в некоторых регионах администрация сможет направлять на вклад субсидии. На федеральном уровне поддержки таких вкладов не будет, поэтому условия сбережений в регионах будут отличаться.
По мнению авторов законодательной инициативы, запуск новой программы является механизмом «выращивания» ипотечных заемщиков. А это позволит сформировать прогнозируемый будущий спрос на ипотечные банковские продукты и будет способствовать максимальному вовлечению население в реализацию жилищных программ. Одновременно с этим будет формироваться отложенный спрос на жилье.
В пояснительной записке к законопроекту сказано, что «экономическое значение использования жилищных сбережений в программах обеспечения граждан жильем, в частности, состоит в следующем:
- создается надежный «банковский» механизм аккумулирования и сбережения сбережений (первичных взносов) на приобретение жилья;
- значительно возрастает доля сбережений граждан, что способствует замедлению темпов инфляции;
- длительный срок сбережений позволяет кредитным организациям лучше оценить платежеспособность будущих заемщиков;
- накапливаемый банковским сектором инвестиционный ресурсы используются в целях ускоренного развития строительного сектора;
- искореняются иждивенческие настроения, основанные на ожидании предоставления жилья на безвозмездной основе или беспроцентного кредита».
Интерес к накопительным счета будет, но пока сложно сказать, станет ли он полноценной альтернативой льготному ипотечному кредитованию, считает руководитель отдела ипотеки компании «Бест-Новострой» Надежда Стаднюк.
В Госдуме также подготовлен законопроект о ссудо-сберегательных кассах (ССК) — аналоге накопительного счета. Как заявил в мае 2024 года вице-премьер Марат Хуснуллин, этот механизм может стать альтернативой ипотеке и способствовать развитию жилищного строительства, а также повышения доступности жилья и запускать эту программу нужно как можно быстрее.
При этом разговоры о необходимости строительных сберкасс идут уже давно. Впервые законопроект о создании строительных сберкасс был внесен в Госдуму еще в 2007 году. Предполагалось, что ССК будут осуществлять контроль над целевым использованием кредитов для улучшения жилищных условий. Однако тогда проект был отклонен. Схожая законодательная инициатива была внесена в парламент в 2021 году, но весной прошлого года и этот законопроект был отклонен.
Единая льготная ипотека на ИЖС
В апреле 2024 года о скором запуске единой ипотечной программы для ИЖС на Всероссийском жилищном конгрессе, который проходил в Сочи, заявил вице-президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Мороз.
Президент России Владимир Путин в своем июньском выступлении на ПМЭФ-2024 предложил распространить программу семейной ипотеки на покупку жилья в малых городах вне зависимости от возраста детей. Глава государства отметил, что такие же льготные условия ипотеки можно распространить на все регионы для каждой семьи, которая хочет построить свой дом.
«Льготная ипотека для ИЖС может иметь существенный успех в городах, где более распространен частный сектор, чем в мегаполисах. Особенно важно это для семей с двумя и более детьми», — говорит руководитель отдела ипотеки компании «Бест-Новострой» Надежда Стаднюк.
Управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов добавляет, что наиболее востребованные дома комфорт- и бизнес-класса, особенно типовые домокомплекты, стоят намного дешевле квартир сопоставимой площади даже с учетом затрат на покупку земельного участка. А развитие ИЖС поможет избежать сверхконцентрации населения в крупных агломерациях и удовлетворить запрос россиян на экологичные локации, считает эксперт.
Льготная ипотека для работников ОПК
Это не первая инициатива главы государства относительно условий предоставления льготных кредитов на покупку жилья для работников оборонки. По поручению президента льготная дальневосточная ипотека под 2% уже распространена на всех работников оборонно-промышленного комплекса (ОПК) на Дальнем Востоке и на сухопутных территориях Арктической зоны.
Появление такой программы вполне логично, так как в России уже действует льготная ипотека для ИТ-специалистов под 5%, считают эксперты, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость».
Аренда жилья с правом выкупа
По действующей программе лизинга достаточно предоставить паспорт, СНИЛС и ИНН, клиент также не обязан документально подтверждать свой доход. Максимальный срок лизингового договора составляет 10 лет и по этому параметру в качестве альтернативы ипотеке подходит немногим. Более того, первоначальный взнос по лизингу может составлять иногда до половины стоимости объекта.
По мнению Руслана Сырцова, для развития аренды с правом выкупа первоначальный взнос должен быть либо минимальным, либо отсутствовать вообще, а срок действия договора надо увеличить. Не исключено, что под эгидой властей специально для этой программы будут строиться арендные дома, считает эксперт.
Главным плюсом такой программы может стать отсутствие первоначального взноса. Но и о минусах забывать нельзя. Основной из них минусов — жилье не будет в собственности до момента выкупа, резюмирует президент Национального объединения строителей Антон Глушков.