Новая жизнь девелоперов. Кого подкосила отмена льготной ипотеки
Российские застройщики почти два месяца адаптируются к новым условиям на рынке недвижимости. С 1 июля в стране завершилась госпрограмма «Льготной ипотеки» на новостройки под 8%. Параметры выдачи «Семейной ипотеки» изменились. Условия по ипотеки для IT-специалистов также ужесточились. Ко всему прочему, Банк России продолжает сохранять жесткую позицию по денежно-кредитной политике. Все это вкупе давит не только на покупателей жилья, но и на «жизнь» девелоперов.
Власти страны мотивировали свое решение изменить условия выдачи ипотеки тем, что, по их оценкам, рынок недвижимости находится в перегретом состоянии. Тем не менее, чиновники находятся в поисках идей, как помочь населению с покупкой дома. Так, вчера президент Владимир Путин назвал важным направлением помощь семьям при индивидуальном жилищном строительстве (ИЖС). Ранее данную инициативу предложила глава ЦБ Эльвира Набиуллина.
Как чувствует себя сектор после прекращения массовой выдачи льготной ипотеки? Настало ли время для паники? Какие идеи для инвестиций в акции девелоперов существуют сейчас? Finam.ru вместе с экспертами разбирался в этих и других вопросах.
Все интересное - впереди?
По данным ЦБ, в июле темпы роста ипотеки замедлились до 0,7% после 3,1% в июне. Объем выдач ипотечных кредитов за месяц сократился более чем в два раза, до 356 млрд рублей с 788 млрд рублей. Однако в Банке России отмечают, что сравнивать эти два месяца не совсем корректно, «так как июньский объем выдач был аномально высоким в преддверии изменения условий господдержки».
В тоже время выдачи ипотеки с господдержкой сократились до 179 млрд рублей с 679 млрд рублей. «Но июльские цифры по госпрограммам также недостаточно показательны из-за того, что, с одной стороны, выдавались льготные кредиты, договор по которым заключен до 1 июля 2024 года по старым правилам, а с другой - измененная «Семейная ипотека»: заработала только после 11 июля 2024 года. Поэтому оценивать эффект от изменения условий госпрограмм пока рано», - считают в ЦБ. При этом регулятор указал на рост выдачи рыночной ипотеки в июле на 61% по сравнению с июнем, до 177 млрд рублей.
Как замечает аналитик «Цифра брокер» Полина Щукина, отмена льготной ипотеки оказала значительное влияние на рынок. «Снижение количества выданных кредитов на 74% в июле подтверждает, что многие потенциальные покупатели начали откладывать свои планы на приобретение жилья. Вероятно, многие из них ждут более благоприятных условий или снижения ставок по ипотеке. Есть вероятность, что многие граждане решат отложить покупку жилья до тех пор, пока ставки по ипотеке не снизятся. Это может привести к дальнейшему ослаблению первичного рынка, поэтому важно наблюдать за динамикой изменения ставок и общей экономической ситуацией», - сказала она в комментариях для Finam.ru.
Тем не менее, аналитик «Финама» Игорь Додонов ожидает в ближайшие месяцы некоторого восстановления объема выдач, поскольку банки и заемщики будут постепенно адаптироваться к новым условиям, в частности, к отсутствию массовой «Льготной ипотеки». «Банки, вероятно, будут стремиться по максимуму выдавать ипотеку по оставшимся программам с господдержкой. Кроме того, можно ожидать увеличения числа совместных ипотечных программ банков и застройщиков, в рамках которых последние будут частично субсидировать ставку по займу. Однако избежать существенного спада по итогам всего текущего года вряд ли удастся. По прогнозу директора департамента банковского регулирования и аналитика Банка России Александра Данилова, выдачи ипотеки в России в 2024 году окажутся сопоставимыми с результатом 2022 года и составят 4,8 трлн рублей против 7,8 трлн рублей в 2023 году», - заявил Додонов.
Евгений Коваленко, автор Telegram-канала «Лимон на чай», замечает, что в личных беседах менеджеры активно заманивают потенциальных покупателей различными скидками и внутренними рассрочками. «Нам сообщают, что вполне можно сторговать дисконт в 6-8%, а то и больше. Не забываем, что крылья подрезали всем главным покупателям недвижки - и IT-шникам, и семейным ипотечникам. Поэтому застройщики сейчас довольно заинтересованы в привлечении большего количества людей из всех социальных категорий», - написал он.
Для девелоперов отмена популярных льготных программ вкупе с высокой ставкой ЦБ однозначно является чувствительной темой, считает президент инвестиционной платформы «ИнвойсКафе» Геннадий Фофанов. «Поскольку снижение спроса будет влиять на запуск новых проектов, это значит, что сейчас большинство крупных игроков будут прорабатывать пути решения сложившегося естественного торможения спроса с целью его разгона, однако это будет сделать не так просто, так как на это влияют экономические факторы», - заявил эксперт.
Ипотека на ИЖС - в чем плюсы?
Вчера Владимир Путин провел совещание с членами правительства, на котором поднялась тема развития индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Президент России поддержал расширение льготного ипотечного кредитования с использованием счетов эскроу на строительство ИЖС.
Глава Минстроя Ирек Файзуллин заметил, что в 2023 году было введено 59 млн кв. м, или 431 тыс. частных домов. По его словам, на долю ИЖС пришлось 53% всего объема ввода жилья. «Мы видим, что за 7 месяцев 2024 года доля кредитов на приобретение и создание ИЖС составила почти 18% из всего объема ипотечного кредитования», - добавил он.
Как заявила Набиуллина, счета эскроу оправдали себя в жилищном строительстве. «Вы помните, как мы вводили этот инструмент для того, чтобы решить проблему обманутых дольщиков, и распространение счетов эскроу на индивидуальное жилищное строительство - это тоже очень важный шаг», - подчеркнула глава ЦБ.
Как ожидается, процентная ставка застройщикам индивидуальных домов с применением эскроу будет субсидироваться до 1% годовых. Кроме того, Набиуллина предложила увеличить сумму страхования средств на таких счетах в банке до 30 млн рублей с текущих 10 млн рублей.
Газета «Ведомости» со ссылкой на отчет консалтинговой компании IBC Real Estate пишет, что российские девелоперы с начала 2024 года вложили в покупку земельных участков рекордные за 7 месяцев 188 млрд рублей. При этом 80% этих средств пошло на приобретение площадок под жилье.
Щукина обращает внимание, что любая ипотека с господдержкой как инструмент имеет свои плюсы и минусы. «К достоинствам относится возможность получения жилья с меньшей первоначальной оплатой и снижением финансовой нагрузки», - отметила аналитик «Цифра брокер».
«Однако минусы заключаются в риске повышения общей долговой нагрузки граждан и влиянии льготных программ на инфляционные процессы. Это может привести к надуванию ипотечного пузыря, если застройщики начнут чрезмерно увеличивать объемы строительства на фоне увеличившегося долга у граждан», - указывает Щукина.
Она не исключает, что в случае недоступности ипотеки застройщики могут столкнуться с трудностями в поддержании спроса на новостройки. «Снижение покупательской активности может привести к замедлению темпов строительства. Конкуренция на рынке вторичной недвижимости также возрастет, и спрос может перераспределиться в эту сторону», - заключила эксперт.
По мнению Фофанова, запуск льгот на ИЖС может дать развитие рынку регионов. «Однако значительного притока для увеличения общего показателя по объему сдачи готового жилья мгновенно такая схема не покажет в силу особенностей рынка ИЖС. Напомню, что в прошлом году в эксплуатацию было введено 110 млн кв. метров жилья, и это было историческим рекордом. На фоне снижения спроса с начала второго полугодия в России пока по итогу текущего года ожидается прогноз на уровне сдачи жилья до 100-105 млн кв. метров и расширение льгот на ИЖС может лишь чуть улучшить ситуацию», - поделился своими ожиданиями эксперт.
Идеи для инвестиций
Игорь Додонов считает, что за последние годы застройщики накопили неплохой запас прочности и смогут пережить сложные времена. «Что же касается акций девелоперов, то отмена льготной ипотеки и последствия для рынка, я полагаю, не стали сюрпризом для инвесторов, так что негатив, вероятно, уже в значительной степени учтен в котировках», - подчеркнул аналитик «Финама».
Инвестиционный консультант ИК «Велес Капитал» Антон Пацер обращает внимание, что высокая ставка ЦБ и изменение льготных параметров ипотек заставляют инвесторов быть осторожным при выборе компаний строительного сектора. «Стоит дождаться отчетности за 3 и 4 квартал 2024 года, чтобы оценить влияние этих факторов на бизнес застройщиков», - указывает он.
Тем не менее, эксперт выделяет бумаги ГК «Эталон» и «Самолет» как наиболее привлекательные инструменты у эмитентов рынка недвижимости. Однако Пацер допускает, что возможен «навес» в акциях «Эталона» после редомициляции компании. Как ожидают в компании, процесс переезда с Кипра на остров Октябрьский в Калининградской области может быть завершен в конце третьего-начале 4 квартала 2024 года.
«Но текущие уровни считаю интересными, если рассматривать строительный сектор. «Самолет» аналогично развивает направления строительства в регионах и строительство частных домов - куда, как я считаю, перераспределится платёжеспособный спрос», - заключил он.
Коваленко также отмечает акции «Самолета» в качестве фаворита сектора. «У Самолета есть козыри в рукаве, и для долгосрочного инвестора они играют большую роль. 1 трлн рублей активов - это не шутка», - говорит он.
«При этом, эксперты говорят, что жесткой просадки рынка недвижимости не ожидается, а реальные цены на жилье в стране снизятся примерно на 10% в течение двух лет. В общем, там, где многие видят проблему, я вижу возможности. Если «Самолет» вдруг пойдет на снижение, то я подкуплю еще бумаг. Все просто», - подытожил Коваленко.
Дополнительно отметим девелопера - «Инград». По данным РБК, концерн «Россиум» договорился о продаже «Инград» компании Sminex. Сделка еще не подписана, но по словам источников, ее сумма может составить порядка 40 млрд рублей.
Юлия Афанасьева, преподаватель учебного центра «Финам», отмечает, что оценивать акции «Инград» с точки зрения технического анализа сложно, так как бумаги «молодые» и низколиквидные. «Тем не менее, можно отметить преобладание нисходящих тенденций с июля 23-го года, которые образуют сопротивление в районе 1800 рублей. Пока эта отметка не преодолена, даже при улучшении фундаментального фона, бумаги не могут быть интересны для долгосрочного и среднесрочного инвестора», - заключила она.
