Квартиры доступнее не стали
Как бы ни росли зарплаты, квартиры дорожают быстрее. За два года накопления на покупку квартиры выросли на полтора года, или почти на 50%. Самый большой разрыв в темпах изменений доходов и цен на жилье в Краснодаре и Омске. Минимальное отставание зарплат от цен на недвижимость во Владивостоке.
С 2020 года недвижимость в России дорожает рекордными темпами, а зарплата существенно отстает от индексации цен на жилье. В регионах (без учета Москвы и Санкт-Петербурга) средняя предлагаемая заработная плата после вычета налогов в 2021 году не выросла: в июле 2020 года она составляла 46,31 тыс. руб., а в июле 2021 года — 46,27 тыс. руб. Средняя цена квадратного метра в городах выборки выросла за то же время на 20,6% — с 62,1 тыс. руб. в июне 2020 года до 74,9 тыс. руб. в июне 2021 года.
В этом году предлагаемая заработная плата стала увеличиваться. За год — с июля 2021 года по июль 2022 года — рост по регионам составил 4,9%: с 46,27 тыс. до 48,5 тыс. руб. в месяц. Квартиры за тот же период подорожали на 23,5%: с 74,9 тыс. до 92,5 тыс. руб. за 1 кв. м.
В аналитическом центре ЦИАН и hh.ru посчитали: за два года средняя заработная плата в регионах выросла на 4,8%, а стоимость недвижимости — на 48,9%.
Самый большой разрыв в Краснодаре, где за два года недвижимость подорожала на 73%, а заработная плата выросла на 6,2%. Недвижимость Краснодарского края пользуется высоким спросом в последние годы, в том числе у покупателей из других регионов, а для местных жителей приобретение недвижимости становится малодоступным.
Разрыв более чем в 60 п. п. зафиксирован также в Омске. Квадратный метр здесь подорожал на 68% (изначально в городе были относительно невысокие цены на жилье), а средняя зарплата выросла всего на 3,3%. Минимальный разрыв параметров во Владивостоке. Здесь жилье за два года подорожало всего на четверть (по причине уже высоких цен на жилье прибавка оказалась ниже, чем в других городах), а заработная плата прибавила 10%. Выше прибавка заработной платы была только в Казани — 13% за два года. Но недвижимость здесь выросла в цене на 64%, поэтому разрыв в динамике зарплаты и стоимости квадратного метра составил 51%.
В пяти крупных городах выборки предлагаемая заработная плата снизилась за два года, а цена недвижимости при этом росла. Меньше других повезло жителям Рязани: здесь зарплата упала за два года на 3%, а квартиры подорожали на 56%. В Кирове доходы с 2020 года упали на 3,2%, а цена недвижимости выросла в полтора раза (+50%). Ни в одном городе рост заработной платы не позволил компенсировать повышение цен на жилье.
В Москве в сравнении с другими городами зарплаты выросли существенно — в среднем на 13%. Цена недвижимости за тот же период — на 30%. В Санкт-Петербурге рост зарплат в разы ниже столичных — всего 3%, а жилье при этом подорожало сразу на 47%.
Опережающая рост доходов динамика цен повышает коэффициент доступности жилья (КДЖ). Для его расчета аналитики ЦИАН использовали среднюю цену квартиры площадью 54 кв. м на вторичном рынке в городах-миллионниках, а в качестве годового дохода семьи — среднюю зарплату, по данным hh.ru.
Средний доход семьи в крупных городах (без Москвы и Санкт-Петербурга) к июлю 2022 года достиг 97 тыс. руб. Прирост за два года составил 4,4 тыс. руб. Средняя цена квартиры площадью 54 «квадрата» выросла в среднем на 3,36 млн, до 5 млн руб. В результате коэффициент доступности жилья в регионах составил 4,3 года. Для сравнения: в 2021 году показатель был на уровне 3,6 года, а в 2020 году — три года.
По международной классификации жилье считается доступным при КДЖ до трех лет. От трех до четырех — «не совсем доступным», от четырех до пяти — «покупка серьезно осложняется» и от пяти лет — «жилье существенно недоступно». В Москве КДЖ вырос с 5,5 года до 6,3 года. То есть, как и два года назад, жилье считается «существенно недоступным», но копить приходится почти на год дольше, несмотря на рост заработной платы на 13%. В Санкт-Петербурге покупка жилья была «серьезно осложнена» в 2020 году и стала «существенно недоступна», как и в Москве. Сейчас копить на жилье нужно 6,1 года против 4,1 года в 2020 году.
В целом по всем городам (без деления на столицы и регионы) коэффициент доступности жилья достиг в 2022 году 4,5 года, то есть покупка жилья в настоящий момент «серьезно осложняется», а два года назад КДЖ был на уровне 3,2 года (жилье «не совсем доступно»).
По словам исполнительного директора фонда «Институт экономики города» Татьяны Полиди, в развитых странах в последние несколько десятилетий темпы роста цен на жилье выше темпов роста реальных доходов. «Это основной тренд, хотя в отдельные годы могло наблюдаться обратное соотношение»,— уточняет она.
В России на этапе высокого экономического роста в 2002–2007 годах доходы росли очень интенсивно, но цены на жилье росли быстрее (в среднем 7% и 10% в год соответственно). А вот уже в 2010-е годы доходы начали стагнировать, цены перестали расти, а объемы ввода жилья, наоборот, стали расти. «Это привело к росту доступности жилья»,— напоминает госпожа Полиди.
По ее словам, «хорошее» соотношение динамики доходов и цен на жилье в России было с 2010 по 2019 год. «Тогда цены на недвижимость в реальном выражении не росли, а доходы немного прирастали»,— вспоминает эксперт. «Но это, к сожалению, не дало хорошего результата. Например, у нас жилье и было тесным, а стало еще теснее, мы не сдвинули наш жилищный стандарт в лучшую сторону»,— сетует госпожа Полиди. Также, по ее мнению, сохранились проблемы с качеством городской среды — от обеспеченности инфраструктурой до благоустройства. «Плотность застройки в крупных городах неоптимальная: пригороды застроены многоэтажками, и теперь там негде развивать цивилизованную городскую застройку»,— резюмирует эксперт.