Ипотека пристроилась к льготе
Банки Краснодарского края активно взялись за кредитование покупателей первичного жилья на новых условиях программы льготной ипотеки. Ставки несколько подросли, цены чуть замедлили рост, но спрос на услугу до сих пор велик. Банкиры считают, что новым фактором, стимулирующим покупку жилья на льготных условиях кредита, может стать расширенная программа «Семейной ипотеки».
Правительство России продлило программу льготной ипотеки с государственным участием до 1 июля 2022 года. Кроме того, были расширены условия программы семейной ипотеки. Соответствующее постановление 1 июля этого года подписал премьер-министр РФ Михаил Мишустин по поручению президента Владимира Путина. Согласно новым условиям, купить жилье в новостройке в рамках программы «Льготная ипотека» со 2 июля можно по ставке до 7% годовых. Максимальная сумма кредита по этой программе теперь снижена до 3 млн руб. Первоначальный взнос, как и прежде, должен составлять не менее 15% стоимости жилья. Разницу между льготной и рыночной ставками банкам возмещает государство.
Ставки больше, но меньше
Кубанские банки оперативно подстроились под новые условия госпрограммы и уже обновили ставки по жилищным кредитам. При этом, с одной стороны, кредитные организации подняли действующие по программе 2020 года проценты, а с другой — сделали ставки меньше предельно обозначенных государством.
Как рассказал «ЭР» руководитель департамента розничного бизнеса КБ «Кубань Кредит» Александр Пышной, банковский сектор с первых же дней продления программы льготной ипотеки отреагировал на обновленные условия и поднял ставки в среднем на 0,5 процентных пункта. Кроме того, как отмечает банкир, наряду с государством субсидировать процентную ставку по кредиту выразили готовность и сами застройщики. «Также есть все основания полагать, что расширение условий другой государственной программы — семейной ипотеки — приведет к дальнейшему развитию ипотечного кредитования за счет увеличения спроса на недвижимость со стороны семей»,— говорит господин Пышной.
Александр Пышной, руководитель департамента розничного бизнеса КБ «Кубань Кредит»: «В плане сохранения спроса на жилье в Краснодарском крае, на мой взгляд, решающую роль играет географическая и климатическая привлекательность Кубани как региона для переезда из других субъектов Российской Федерации. А продление программы льготной ипотеки поддерживает спрос на жилье на достаточно высоком уровне. Сегодня часто можно встретить новый формат взаимодействия банков и застройщиков, в рамках которого девелоперы предлагают эксклюзивные условия для покупателей жилья с собственным возмещением части затрат заемщика по ипотечному кредиту. Такие субсидированные государством и застройщиком программы интересны не только жителям нашего региона, но и, без преувеличения, жителям всей России».
По словам управляющего ПАО «Сбербанк» по Краснодарскому краю и Республике Адыгея Татьяны Сергиенко, с 1 июля 2021 года ставка по программе льготной ипотеки «Господдержка 2020» в Сбере составляет 6,05%. Данный процент учитывает оформление страхования жизни и здоровья, а также использование сервиса электронной регистрации.
«С учетом того, что в Краснодарском крае цены на недвижимость заметно возросли за последние несколько месяцев, наиболее востребованными в рамках обновленной программы ипотеки с господдержкой становятся квартиры стоимостью до 3 млн руб., поскольку по новым условиям это максимальная сумма займа. Сохранению спроса на жилье способствует также расширение условий по программе ”Господдержка для семей с детьми” со ставкой 5%»,— рассказывает госпожа Сергиенко.
Некоторые банки на Кубани также продолжили выдавать кредиты по программе «Льготная новостройка» по ставке ниже обозначенного государством льготного уровня. Так, к примеру, по словам директора территориального офиса Росбанка в Краснодаре Сюзанны Подмазовой, базовая ставка для всех новых клиентов программы в Росбанке составляет 6,49%, зарплатным и корпоративным клиентам банка доступна ставка 5,99%. Кроме этого, клиенты «Росбанк Дом» могут дополнительно снизить ставку еще на 1,5%.
Льгота подстегнула цены
Эксперты констатируют, что за минувшее полугодие ипотека с господдержкой стала ключевым драйвером роста спроса на недвижимость в Краснодарском крае. Так, только за первые шесть месяцев 2021 года Сбербанк, к примеру, выдал жителям Краснодарского края 22,6 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 60,7 млрд руб. Это в 2,7 раза больше, чем за первое полугодие 2020 года. В Республике Адыгея Сбербанк выдал за первое полугодие 970 кредитов на сумму 1,9 млрд руб., что в 2,5 раза превышает аналогичный показатель предыдущего года.
Сюзанна Подмазова, директор территориального офиса Росбанка в Краснодаре: «Мы прогнозируем, что изменение условий приведет к снижению объемов выдачи льготной ипотеки на 40–50%. Для таких городов, где стоимость квадратного метра выше, чем в среднем по стране,— Москва, Санкт-Петербург, Сочи и другие — новые условия по госпрограмме «Льготная новостройка» делают ее менее привлекательной. Программа с обновленным адресным характером по-прежнему останется востребована в городах с более доступными ценами на жилье».
Программа льготной ипотеки была введена в конце апреля 2020 года как мера поддержки спроса на жилье и повышения его доступности на фоне пандемии. В марте этого года глава Центробанка Эльвира Набиуллина заявила в СМИ, что льготная ипотека исчерпала себя и программа должна быть свернута. По словам главы регулятора, льготная ипотека породила негативные эффекты, выразившиеся в ажиотажном росте цен на первичную недвижимость. В то же время госпожа Набиуллина не исключала продления программы, однако только для тех субъектов РФ, где строительный рынок еще не восстановился после негативного влияния ограничительных мер, вводимых в связи с пандемией коронавируса. Краснодарский край не попал в число этих регионов.
По данным консалтингового агентства Macon, на начало второго квартала 2021 года средневзвешенная стоимость квадратного метра в новостройках Краснодара достигла уровня в 103,2 тыс. руб. С начала года цены на жилье в кубанской столице выросли на 53%, во втором квартале — на 45%.
«Взрывной рост цен на краснодарские новостройки, конечно, был стимулирован программой льготного ипотечного кредитования и возрождением инвестиционного спроса. Высокий интерес к покупке недвижимости со стороны местных жителей и приезжих из других регионов способствовал быстрому снижению остатков квартир в строящихся объектах. За пять месяцев текущего года было продано почти 15 тыс. новых квартир»,— комментирует генеральный директор Macon Илья Володько.
Только по итогам мая текущего года количество зарегистрированных Росреестром ипотек в Краснодарском крае составило около 18 тыс. Это второе место среди российских регионов, больше лишь в Московской области — 19 тыс., меньше даже в Москве — 13 тыс.
По данным Банка России, портфель розничных кредитов российских банков в июне увеличился на 2,5% после 2,2% в марте—мае. Быстрее всего росла ипотека, что, по мнению аналитиков регулятора, вероятно, связано со стремлением людей успеть взять кредит до изменения условий по основной льготной программе с 1 июля.
Сергей Яценко, руководитель Абсолют Банка в Краснодаре: «Краснодарский край попал в число регионов с наиболее сильно подорожавшей недвижимостью. Если прошлым летом квадратный метр квартиры в новостройке в столице Кубани стоил 54 тыс. руб., то к началу июля он подорожал до 95 тыс. руб. Цены на вторичку тоже не стояли на месте. Средняя цена квадратного метра прошлым летом составляла 58 тыс. руб., сегодня она превысила 82 тыс. руб. К сожалению, предпосылок для снижения цен на кубанскую недвижимость нет. Не стоит и надеяться, что цены стабилизируются на достигнутом уровне. Мы прогнозируем, что до конца года стоимость квартиры в крае вырастет еще на 5–10%».
По мнению экспертов, продление программы льготной ипотеки, с одной стороны, призвано продолжить стимулирование количества сделок по покупке недвижимости в кредит, а с другой — уже состоявшийся рост стоимости жилых «квадратов» привел к тому, что у людей попросту нет денег на покупку таких дорогих квартир. Так, к примеру, в июне текущего года спрос на первичном рынке недвижимости Сочи упал по сравнению с маем на 20%, а с апрелем — на 70%, констатирует гендиректор девелоперской компании Nedvex Юлия Галимова. По ее мнению, падение спроса происходит в том числе на фоне высокой стоимости жилья. Спрос может упасть еще не более чем на 10–15%, прогнозирует эксперт.
Ипотека подостынет
В целом рост цен на недвижимость, который опережает рост денежных доходов населения, и увеличение процентных расходов по ипотеке снизят покупательную способность, уверены в банке «Уралсиб». Поэтому при прочих неизменных условиях (как, например, отсутствие катаклизмов на финансовых рынках и сохраняющееся доверие к банковской системе) спрос на жилье будет снижаться, что замедлит динамику роста ипотечных портфелей по втором полугодии.
По прогнозам представителя Росбанка, изменение условий программы приведет к снижению объемов выдач льготной ипотеки на 40–50%. Для таких городов, где стоимость квадратного метра выше, чем в среднем по стране (Москва, Санкт-Петербург, Сочи и другие), новые условия госпрограммы «Льготная новостройка» (ограничение в 3 млн руб.), по словам Сюзанны Подмазовой, сделают ее менее привлекательной. Программа с обновленным адресным характером по-прежнему останется востребована в городах с более доступными ценами на жилье, считает эксперт.
Татьяна Сергиенко, управляющий ПАО Сбербанк по Краснодарскому краю и Республике Адыгея: «В настоящий момент процентные ставки по ипотеке находятся на историческом минимуме, поэтому клиенты ищут наиболее интересные предложения на рынке. Следуя этому запросу, ряд застройщиков заключили с банками договоры субсидирования, которые позволяют их клиентам взять кредит с процентной ставкой значительно ниже рыночной».
Готовое жилье будет драйвером ипотечного рынка Кубани до конца 2021 года, уверен руководитель Абсолют Банка в Краснодаре Сергей Яценко. По его словам, доля сделок с «вторичкой» на Кубани в июне 2021 года достигла 66% и в ближайшие месяцы сохранится на этом же уровне. «Разница между субсидированной ставкой по госпрограмме и ставкой по стандартным программам не так велика, чтобы покупатель, нацеленный на ”вторичку”, отказался от нее. Так, в Абсолют Банке в рамках стандартных программ можно оформить ипотеку по ставке 8,09% годовых. Во-вторых, максимальная сумма кредита по льготной ипотеке снизилась с 6 млн руб. до 3 млн. И часть потенциальных покупателей новостроек просто не впишется в нее»,— говорит эксперт.
Александр Пышной отмечает, что, помимо льготной ставки на ипотеку, цену жилья определяют такие факторы, как увеличение стоимости стройматериалов и строительных услуг, а также ввод проектного финансирования, работа с эскроу-счетами и большой спрос на недвижимость из-за миграционной активности. «По сути, льготные ставки по программам с господдержкой уже включены в реальную стоимость недвижимости. В дальнейшем цена квадратного метра будет строиться на инфляционных ожиданиях»,— говорит представитель банка «Кубань Кредит».
Как отмечает заместитель директора Краснодарского филиала Россельхозбанка Юлия Темлякова, в связи с продлением программы в кредитной организации ожидают, что на протяжении ближайшего года спрос на строящееся жилье в Краснодарском крае будет оставаться на высоком уровне. Стоимость квадратных метров при этом может незначительно измениться в меньшую сторону.
В то же время, по мнению Сергея Яценко, предпосылок для снижения цен на кубанскую недвижимость нет. Не стоит, по его словам, и надеяться на то, что цены стабилизируются на достигнутом уровне. «Мы прогнозируем, что до конца года стоимость квартиры на Кубани вырастет еще на 5–10%. Кстати, средний ипотечный чек кубанского заемщика за год вырос и достиг рекордного размера — с 1,9 млн прошлым летом до 2,8 млн руб. в июне 2021-го. Прежде всего это произошло за счет увеличения цен на недвижимость. До конца года, по нашим прогнозам, он может превысить 3 млн руб.»,— говорит представитель Абсолют Банка.
Эдуард Колесников, исполнительный директор, управляющий филиалом «Южный» ПАО «БАНК УРАЛСИБ»: «На сегодняшний день, с учетом изменений параметров госпрограммы, мы ожидаем стабилизации спроса. С другой стороны, наблюдается адаптация застройщиков к новому режиму регулирования градостроительной сферы Краснодарского края и, как следствие, некоторое ограничение предложения, связанное с переносом открытия продаж новых жилых комплексов».
При этом, по словам господина Яценко, несмотря на значительный рост цен на недвижимость в регионе, спрос на ипотеку на Кубани не только не падает, но и увеличивается. Так, отмечает собеседник, Абсолют Банк в Краснодаре с начала года выдал 1,3 млрд руб. ипотечных кредитов, что почти в два раза больше, чем за аналогичный период прошлого года. «Конкуренцию местным покупателям всегда составляют иногородние. Краснодар входит в топ-3 самых популярных городов РФ для переезда. Наши главные преимущества — благоприятный климат, хорошая экология. Из-за такой специфики у нас с каждым годом растет количество сделок между городами. Мы перевели практически все ипотечные процессы в онлайн, поэтому у нас расстояния никак не сказываются ни на скорости проведения сделки, ни на ее стоимости»,— говорит господин Яценко.
Управляющий филиалом «Южный» ПАО «БАНК УРАЛСИБ» Эдуард Колесников считает, что, с учетом изменений параметров госпрограммы, ожидается стабилизация спроса на кубанское жилье. С другой стороны, по его словам, наблюдается адаптация застройщиков к новому режиму регулирования градостроительной сферы Краснодарского края и, как следствие, некоторое ограничение предложения, связанное с переносом открытия продаж новых ЖК.
«Льготная ипотека привела к тому, что цены на новостройки невероятно взлетели, в том числе и в Краснодарском крае. К сожалению, пока предпосылок для снижения цен на недвижимость на Кубани нет. Спрос на нее пока остается на высоком уровне, и в первую очередь со стороны жителей других регионов страны»,— резюмирует банкир.
Семейная составляющая ипотеки
Отчасти поддержку рынку ипотеки в крупных городах окажет уже принятое на федеральном уровне расширение госпрограммы «Семейная ипотека», в рамках которой предельная сумма для Краснодара составит 6 млн руб. С ее помощью можно будет купить жилье на первичном рынке или рефинансировать ранее выданный кредит на льготных условиях, считает директор террофиса Росбанка в Краснодаре Сюзанна Подмазова.
Сергей Яценко рассказывает, что еще до перезапуска госпрограммы «Семейная ипотека» банкиры отмечали увеличение спроса на данный продукт. Так, если в 2020 году доля сделок по программе составляла 9% от общего числа, то в первой половине 2021-го она достигла 13%. «Мы прогнозируем, что в июле—августе 2021 года количество заявок по госпрограмме ”Семейная ипотека” в регионе вырастет в полтора-два раза. ”Абсолют” уже начал прием и одобрение заявок по обновленной ”Семейной ипотеке”»,— говорит банкир.
Согласно корректировкам льготной жилищной программы, ипотеку на выгодных условиях могут оформить семьи даже с одним ребенком, а не двумя или более, как было раньше. Главное, чтобы первенец родился после 1 января 2018 года. Ставка в Абсолют Банке — 5,99% годовых на срок до 30 лет. Минимальный размер первоначального взноса — 15% от стоимости жилья, причем часть первоначального взноса у нас можно закрыть маткапиталом. Так, по словам господина Яценко, поступают почти 40% заемщиков.
Банки также предоставляют возможность рефинансировать ранее взятый заем по госпрограмме «Семейная ипотека». Так, если клиент купил в ипотеку квартиру в новостройке по стандартной программе любого банка и после 1 января 2018 года у него родился ребенок, то можно обратиться в банк за снижением ставки. Как показывают предварительные расчеты клиентов Абсолют Банка, уже подавших заявки, экономия на переплате в среднем составляет 0,5–1 млн руб. Ежемесячные платежи также сразу уменьшаются на несколько тыс. руб.
Эдуард Колесников также считает, что интерес заемщиков сместится от общедоступной ипотеки к семейной. Кроме того, по новым условиям банки выдают кредиты по программе и на жилье, которое приобретается в новостройке по договору переуступки у физического лица. В Краснодаре и других южных городах очень распространена ситуация, когда у застройщика еще на стадии котлована квартиры выкупают посредники и потом реализуют их по договору переуступки. Раньше это исключало возможность использования семейной ипотеки, сейчас такой проблемы нет.
Надежда Сапронова, руководитель клиентского отдела строительной компании DOGMA: «Несмотря на то, что программа льготной ипотеки с господдержкой на Кубани продлена, сейчас она является менее привлекательной, нежели это было раньше. Это связано с тем, что максимальная сумма ипотеки по данной программе снижена до 3 млн руб. Учитывая существующий уровень цен на квартиры сегодня, данной программой могут воспользоваться только покупатели, имеющие значительные накопления на первоначальный внос или приобретающие квартиры минимальной площади».
На сегодняшний день на Кубани остается по-прежнему значительное количество семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий. И даже если по каким-либо параметрам программа льготной ипотеки с господдержкой для них не подходит, ипотечные брокеры нашей строительной компании всегда смогут подобрать для них привлекательные условия кредитования.
Риски просрочки на минимуме
Банкиры отмечают, что уровень задолженности ипотечных клиентов на сегодняшний день далек от критического. Тем не менее, требования к заемщикам постепенно ужесточаются, более досконально изучается вопрос платежеспособности каждого клиента.
По словам Татьяны Сергиенко из Сбера, в период пандемии банк оказал существенную поддержку пострадавшим заемщикам: проводили реструктуризации как в рамках федеральной программы господдержки, так и по собственным программам банка. В настоящий момент уровень проблемной задолженности в Сбере не превышает ожидаемых банком объемов. «Требования к заемщикам в ходе всего периода действия льготных программ поддержки не снижались — держателями ипотечных кредитов являются благонадежные клиенты»,— констатирует представитель Сбера.
Юрий Дон, руководитель департамента ипотеки агентства недвижимости «Этажи» в Краснодаре: «Пo вceй Poccии в цeлoм cпpoc нa льгoтнyю ипoтeкy ocтaeтcя aктивным. Oн был ocoбeннo выcoк в нaчaлe июня, зaтeм cнижeниe — oжидaниe нoвыx ycлoвий. Пo cpaвнeнию c пepвым пoлyгoдиeм 2020 гoдa выдaчa выpocлa нa 44%. Cпeциaлиcты пoдcчитaли, чтo зa пocлeдниe пoлгoдa в Poccии выдaли 936 тыc. ипoтeчныx кpeдитoв. Этo caмый выcoкий пoкaзaтeль зa вcю иcтopию poccийcкoгo ипoтeчнoгo pынкa».
После изменения условий льготной ипотеки с 1 июля 2021 года мы наблюдаем некоторый спад, и, пo oцeнкaм аналитиков компании «Этажи», в июле количество сделок снизится нa 5–7% относительно июня. Снижение происходит по причине повышения базовой ставки на льготную ипотеку, сезона отпусков, падения покупательной способности граждан, а также сокращения объемов строительства новых объектов застройщиками.
В период с сентября и до конца года мы ожидаем сохранения текущего уровня спроса на недвижимость. Цены на текущий момент падать не будут, не упадут они и потом. Стимyлиpoвaниe пoкyпaтeльнoй cпocoбнocти нa pынкe пepвичнoгo жилья пoлoжитeльнo oтpaжaeтcя нa aктивнocти и нa втopичнoм pынкe. Сoxpaняeтcя выcoкий cпpoc нa зaгopoднyю нeдвижимocть.
Пoмoгaeт выcoкoмy cпpocy в этoм ceгмeнтe ceзoн и xopoшaя пoгoдa. Поток переезжающих жителей других регионов страны на Кубань будет только увеличиваться. Пpoдлeниe льгoтнoй ипoтeки c нeкoтopoй тpaнcфopмaциeй cкaжeтcя нa cтpoитeльнoй oтpacли знaчитeльнo мягчe, чeм пpeкpaщeниe пpoгpaммы.
По словам Сергея Яценко из Абсолют Банка, данные агентства Frank RG на 1 июня 2021 года показали, что доля просроченной задолженности в портфеле ипотеки на Кубани составляет 0,92%, поэтому она была и остается одним из самых благополучных сегментов в розничном кредитовании.
В Краснодарском филиале Россельхозбанка сообщают, что задолженность по данному виду кредитного продукта очень низкая, при этом банк принимает все меры в рамках действующего законодательства по предупреждению возникновения просроченной задолженности путем полного и своевременного информирования заемщиков при оформлении сделки. «В случае возникновения задолженности предусмотрены программы возможного снижения долговой нагрузки мерами реструктуризации. Для этого каждый заемщик информирован о вариантах досудебного урегулирования спора. Также в банке разработана такая система варианта урегулирования, как мировое соглашение»,— рассказала Юлия Темлякова.
Юлия Темлякова, заместитель директора Краснодарского филиала Россельхозбанка: «В связи с продлением программы государственного субсидирования льготной ипотеки на год мы ожидаем, что на протяжении всего этого периода спрос на строящееся жилье в Краснодарском крае будет оставаться на высоком уровне. Экспертно, стоимость квадратного метра жилья незначительно изменится в меньшую сторону. Банки продолжат свою работу с застройщиками, в том числе на новых условиях».
Росбанк, в свою очередь, чтобы минимизировать риски невозврата ипотечных кредитов, проводит качественный анализ заемщиков на этапе подачи заявки. Из-за этого, по словам Сюзанны Подмазовой, тенденция роста уровня просрочки в банке практически отсутствует. «Действительно, сегодня мы наблюдаем замедление темпов роста уровня благосостояния населения. И, как правило, в случае роста просроченной задолженности происходит ужесточение требований к заемщикам»,— говорит собеседница.
При принятии решения о предоставлении ипотечного займа банк «Кубань Кредит» досконально изучает платежеспособность клиента и связанные с ней риски. Специалисты организации консультируют клиентов по всем возникающим вопросам с момента подачи заявки на кредит до выдачи ипотеки. Благодаря такому подходу, по словам Александра Пышного, уровень просроченной задолженности в банке значительно ниже среднего показателя по отрасли и не вызывает опасений.
«Приобретение недвижимости должно быть хорошо обдуманным и взвешенным шагом. Ипотека служит лишь инструментом. Поэтому покупателям необходимо трезво оценивать свои финансовые возможности. С другой стороны, для многих сейчас сложились благоприятные условия для покупки жилья, в первую очередь из-за программ с государственной поддержкой. Но, повторюсь, прежде чем принять это решение, надо взвесить для себя все за и против. Это поможет в будущем избежать сложных ситуаций, связанных с выплатой ипотечного кредита»,— резюмирует банкир.