Максим Клягин: Медленное снижение ипотечных ставок в России продолжится

2013 год на ипотечном рынке можно охарактеризовать как достаточно противоречивый: в первом полугодии процентные ставки росли, во втором - снижались. О том, что будет с ипотекой на новостройки в будущем году, и об итогах года уходящего рассказал порталу о новостройках Москвы и области Novostroy-M Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент».

По мнению эксперта, несмотря на существенное замедление, в целом рынок ипотечного кредитования продолжает развиваться в рамках позитивных сценариев. Растущая индустрия ипотечного кредитования остается самым сильным фактором фундаментальной поддержки рынка жилой недвижимости. По данным АИЖК, за девять месяцев темпы роста кредитования снизились больше чем в два раза, составив однако около 30%. При текущих экономических индикаторах это является достаточно высоким показателем.

Стоит отметить, что нынешнее замедление во многом носит объективный характер. Сейчас можно говорить о нормализации динамики с одновременным формированием умеренных темпов расширения жилищного кредитования, соответствующих общей конъюнктуре. В предыдущих периодах основной причиной взрывного роста было восстановление рынка после жесткой кризисной коррекции. Сегодня динамика падает на фоне нормализации рынка, поскольку эффект бурного развития за счет низкой базы фактически исчерпан. Вместе с тем, я полагаю, что, несмотря на негативные факторы, благодаря тому, что общий контекст рынка характеризуется высоким спросом на жилье и умеренным расширением доходов, позволит ипотечному кредитованию продемонстрировать весьма заметный рост, темпы которого будут ближе к оптимистичным прогнозам.

Данные официальной статистики говорят, что в первом полугодии, несмотря на тенденцию к сокращению сделок с жильем, количество транзакций с привлечением ипотечного кредита достигло исторического максимума – 23,6%. Фактически каждая четвертая покупка совершается в кредит. Ипотека остается наиболее востребованным и доступным инструментом улучшения жилищных условий. По итогам 2013 года темпы роста ипотечного рынка несколько снизятся по сравнению с 2012 годом, но, тем не менее, останутся достаточно высокими – около 25%, а суммарный объем сделок может достигнуть 1,3 трлн рублей.

Коррекция ставок ипотечного кредитования наблюдается примерно со второго квартала (в первом квартале на фоне высоких инфляционных ожиданий и сокращения ликвидности наблюдался выраженный рост). С максимальных значений 2013 г. в 12,9% падение достигло уже примерно 0,6 п.п. (год к году ставки изменились минимально).

Основным фактором выступает общий тренд к снижению ставок кредитования на фоне сокращения стоимости фондирования. Существенную роль играют также государственные и прочие программы, целью которых является расширение доступности ипотечного кредитования. Например, ВЭБ продлил программу, заключающуюся в покупке долговых обязательств банков, обеспеченных пулом ипотечных закладных. Фондирование, обеспеченное таким образом, дешевле чистого заимствования денег, следовательно, кредитное плечо банка существенно расширяется.

В течение четвертого квартала 2013 г. и в 2014 г. динамика останется понижательной. Медленное снижение ставок по кредитам, в том числе и по ипотечным займам, с высокой долей вероятности, продолжится. В ближайшие месяцы этот показатель, возможно, упадет на 0,4-0,8 п.п. Вместе с тем, более выраженное снижение процентных ставок в среднесрочной перспективе вряд ли возможно.