Ипотечный рынок постепенно начнет восстанавливаться с начала 2016 года
27 марта 2015 года в московском отеле «Марриотт Тверская» прошла VI ежегодная конференция «Ипотека в России», организованная компанией «Российский Бизнес-Форум». Основными темами мероприятия стали: тенденции на рынке ипотечного кредитования, ожидания на 2015 год, субсидирование процентной ставки по ипотечным кредитам, работа с заемщиками, стимулирование жилищного строительства, перспективы кредитных продуктов с переменной ставкой и многие другие.
Конференцию открыл Михаил Семенов, вице-президент ГК «Кортрос». По его словам, в 2014 году в России были выданы ипотечные кредиты на сумму 1,7 трлн. рублей. Однако в 2015 году в лучшем случае удастся выдать половину от этой суммы, то есть 700–800 млрд. рублей. Из них 400 млрд. рублей будет обеспечено за счет государственного субсидирования. Эксперт напомнил, что недавно было принято решение о субсидировании процентной ставки по кредитам под покупку жилья в новостройках до 12%.
Александр Белов, вице-президент по развитию бизнеса и сети Банка жилищного кредитования, рассказал о причинах, по которым в этом году следует ожидать существенного снижения объемов ипотечного кредитования. В настоящее время наблюдается снижение реальных доходов населения. Ставки по ипотечным кредитам достаточно сильно выросли. Многие потенциальные заемщики принимают решение отложить привлечение ипотечного кредитования. Количество предложений со стороны банков снижается. Практически ушло с рынка кредитование загородной и коммерческой недвижимости.
Учитывая все это, подготовленная правительством программа субсидирования, конечно, внесет важный вклад в развитие рынка. Ипотечные кредиты на сумму 400 млрд. рублей, которые планируется выдать с помощью данной программы, в прошлом году составили бы около 20% всего объема ипотечного кредитования, а в этом году, возможно, они составят около 50%.
Многие кредитные организации перестали выдавать потребительские кредиты, остальные существенно повысили ставки. Также значительное снижение наблюдается в сфере кредитования малого и среднего бизнеса и индивидуальных предпринимателей. Эти факторы повышают спрос на кредиты под залог недвижимости.
Таким образом, по мнению эксперта, в ближайшее время важную роль будут играть поддержка покупки квартир в новостройках и кредиты под залог недвижимости.
Позже Михаил Семенов отметил, что с субсидированием процентной ставки по ипотеке могут быть сопряжены некоторые риски. В частности, с большой вероятностью многие потенциальные заемщики примут решение взять кредит сейчас на привлекательных, как им сейчас кажется, условиях. Впоследствии может возникнуть ситуация, при которой многие из них не смогут обслуживать свои кредиты и попытаются продать недвижимость.
Анна Горячева, первый вице-президент Газпромбанка, отметила, что если раньше многие заемщики стремились погашать кредиты досрочно, то сейчас в условиях неопределенности некоторые из них откладывают погашение кредитов или даже ожидают вступления в силу закона о банкротстве. Появились компании, которые начинают «обучать» заемщиков, как последние могут не исполнять свои обязательства перед банками после вступления в силу этого закона.
По словам Горячевой, в сегодняшних условиях особенно важно, чтобы кредитная организация была способна прогнозировать способность своих заемщиков выплачивать долг. Ипотека является долгосрочным продуктом, поэтому необходимо понимать, что будет с выплатами клиентов в дальнейшем. Также важно, чтобы банки могли модифицировать свои продукты с учетом тенденций на рынке.
Вадим Пахаленко, директор дирекции ипотечного кредитования Транскапиталбанка, напомнил, что в прошлый кризис (2008–2009 годы) емкость рынка ипотечного кредитования снизилась в 6,5 раз. В 2009 году многие банки вообще закрывали ипотеку на полгода. Сейчас этого не наблюдается. Хотя качество заемщиков становится хуже. Этот кризис, конечно, совершенно другой, но ставки сейчас – те же самые. На этот раз если очень повезет, то рынок уменьшится всего раза в два. По прогнозу эксперта, с помощью субсидирования процентной ставки удастся выдать ипотечные кредиты на сумму не более 300 млрд. рублей.
По мнению Алексея Поповича, директора по залоговому кредитованию Банка «Открытие», падение объема выдачи ипотеки в два раза в 2015 году представляет собой очень оптимистичный прогноз. Его прогноз – не более 500 млрд. рублей, из них 400 млрд. рублей – кредиты под покупку нового жилья. Объем 800–900 млрд. рублей возможен лишь в том случае, если будет существенное снижение процентной ставки, которое может быть обусловлено не столько снижением ключевой процентной ставки, сколько удешевлением фондирования кредитных организаций.
Раньше банки выдавали ипотеку, потому что понимали, что они могут ее упаковать и где-то разместить. Сейчас ее негде размещать. Банковская маржа стремится к минимуму, и банки начинают задумываться, стоит ли им выдавать ипотечные кредиты. Вообще с точки зрения прибыли ипотека сейчас неинтересна кредитным организациям, но интересно привлечение клиентов на длительный период.
Алексей Попович подтвердил рост числа кредитов под залог недвижимости и отметил, что в этом нет ничего хорошего. Такие кредиты пытаются привлечь клиенты, которым уже отказали, или для которых банки уже подняли ставки по кредитам малому бизнесу. Кроме того, банку часто крайне тяжело реализовать залог.
По словам Сергея Моисеева, директора департамента финансовой стабильности Банка России, консенсус-прогноз на этот год предполагает снижение выдачи ипотечных кредитов на 50%. Начиная с первого квартала 2016 года ипотечный рынок постепенно начнет восстанавливаться, и выдачи вырастут примерно на 10%.
Моисеев считает, что сейчас ипотечный рынок находится в самом начале спада. В остальных сегментах кредитования ситуация аналогична. В основе текущего спада лежит обесценение рубля, состояние домохозяйств (ожидание снижения реальных доходов), положение самих банков. По мнению Моисеева, рынок ипотеки восстановится гораздо быстрее, чем другие розничные рынки.