В последние пару месяцев 2016 года на ипотечном рынке ожидается ажиотаж
Категорические заявления представителей власти, будто бы субсидирование госипотеки прекратится 31 декабря, заставляют граждан спешить с подачами кредитных заявок. Однако, сами власти еще не определились – продлевать программу или нет.
В декабре ажиотаж неизбежен
По оценкам замуправляющего головным отделением Сбербанка по СПб Анатолия Локоткова, в последние пару месяцев нынешнего года на ипотечном рынке начнется ажиотаж. Этот прогноз подтверждают директор по ипотеке филиала ВТБ24 в Санкт-Петербурге Ирина Зуева и замуправляющего филиалом Абсолют-Банка в Петербурге Мария Батталова.
Причиной возросшего спроса послужит стратегия, которой сегодня придерживаются многие потенциальные заемщики. Нужно оттягивать момент получение займа как можно дольше. Но при этом следует получить кредит до Нового года - то есть, до завершения госпрограммы субсидирования.
Такая политика позволит заемщику получить максимально низкую процентную ставку. В частности, по словам главы АИЖК Александра Плутника, с начала нынешнего года рыночная (без учета господдержки) ипотечная ставка с 14% снизилась до 12,5%. И снижение продолжится до конца года. А по субсидируемым продуктам уже не трудно найти ставку в 11%.
В следующем же году цены, как минимум, на первичку, поползут вверх. Ведь и стройматериалы дорожают, и новые регулятивные меры (прежде всего, перечисленные в поправках к ФЗ-214) требуют от застройщиков дополнительных расходов. Напомним, это создание компенсационных фондов и альтернативного механизма обеспечения прав дольщиков.
В то же время господдержка ипотеки иссякнет.
Программа «Розыгрыш»?
О том, что субсидирование ипотечных ставок прекратиться, не устают твердить самые высокопоставленные чиновники. Например, в недавнем интервью «Коммерсанту» министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень заявил, что с 2017 года государство вряд ли будет субсидировать ипотечные ставки. Более того, в нынешнем виде программу госсубсидий по ипотеке «не имеет смысла продлевать». Дескать, долгосрочные обязательства служат достаточно тяжелой нагрузкой для бюджета.
Между тем, такое высказывание не выглядит свежим. Напомним, в октябре минувшего года похожие заявления звучали достаточно часто. « Эта программа – антикризисная, была направлена на поддержку ипотечного рынка в 2015 году, и, поскольку она задачу свою выполняет хорошо, то мы считаем, что ее и надо завершить в изначально определенные сроки», - в частности заявлял тогда замминистра финансов Алексей Моисеев.
Но в итоге, программа была продлена. И стало понятно, что все публичные высказывания преследовали лишь одну цель – подтолкнуть к оперативной покупке колеблющихся граждан.
При этом господдержка обеспечивает банкам каждую третью выдачу займа. Сначала сворачивание программы приведет к ужесточению условий выдач и, скорее всего, остановит снижение ставок по несубсидируемым продуктам. В итоге вполне ожидаемым окажется двукратное сокращение объемов кредитования.
Кто-то теряет, никто не находит
Сегодня госипотека обеспечивает строительным компаниям половину продаж. Конечно, при ее сворачивании далеко не все потенциальные заемщики передумают брать жилищные кредиты. Но потери числа сделок в 15-20% вполне ожидаемы.
При этом положение дел в стройиндустрии никак нельзя считать благополучным. Даже нынешняя щедрость государства не спасает строительный сектор.
Согласно подсчетам Рейтингового агентства строительного комплекса, за первое полугодие этого года обанкротилось 1,6 тыс. строительных компаний, что в два раза больше, чем за аналогичный период минувшего года. Кстати, за прошлый год рынок потерял 2,7 тыс. компаний (в пять раз больше, чем за 2014 год).
Таким образом, отказ части заемщиков от кредитования вполне может стать критическим еще для ряда находящихся на грани банкротства игроков. «Прекращение программы будет сильным ударом по всей экономике и повлечет остановку множества строек, так как в некоторых проектах 90% квартир продается именно по ипотеке, причем по ипотеке льготной», - предупреждает ведущий аналитик ЦИАН Александр Пыпин.
Человеческий фактор
Уточним, что и в публичных высказываниях и действиях высокопоставленных должностных лиц все-таки можно найти признаки того, что сейчас подыскиваются различные варианты модернизации программы субсидирования. Или ее замены на некие аналоги.
Так, премьер-министр РФ Дмитрий Медведев поручил Минстрою совместно с Минфином предусмотреть в проекте федерального бюджета финансирование ипотечных проектов в объеме 20 млрд рублей ежегодно. А АИЖК готовит к осенней сессии Госдумы пакет законодательных инициатив, предусматривающих дополнительную либерализацию ипотечного рынка.
Но в информационном поле вокруг этих начинаний зачастую присутствуют утверждения, что господдержка будет нацелена не на физлица, а на строительный комплекс. Субсидироваться будут не займы, а стройки, например, через госинвестиции в инфраструктуру.
Между тем, россияне беднеют уже второй год. Так, по результатам опроса Ipsos Comcon, 21% домохозяйств в первом полугодии 2016 года оценили свое материальное положение как «ниже среднего». Для справки - в 2013 году подобным образом свое положение оценивали лишь 13% семей. То есть, если государство не продолжит финансировать конечных покупателей, все иные меры поддержки останутся бессмысленными.
Как отмечает руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимир Богданюк, массовый сегмент недвижимости от ипотечного кредитования предельно зависим. Последствия отсутствия доступных кредитов рынок уже опробовал в I квартале 2015 года – продажи элементарно остановились. Прогноз эксперта: «с большой долей вероятности государство найдет способ поддержки рынка», и непосредственно на уровне розницы.
Со своей стороны генеральный директор аналитического агентства RWAY Александр Крапин полагает, что государство продлит госсубсидирование ипотеки, «поскольку нужно стимулировать платежеспособный спрос».
Таким образом, в вопросе, будет ли продлена госипотека, точка еще не поставлена. Скорее всего, ответ будет зависеть от того, на что у власти хватит денег.