Надо ли возвращать в РФ жилищно-строительные кооперативы?
На фоне высоких ипотечных ставок и неумолимо дорожающего долевого строительства Novostroy задумался, способно ли возвращение ЖСК переломить динамику цен на новостройки и повысить их доступность? За ответами на эти вопросы редакция традиционно обратилась к экспертам рынка.
Две альтернативы ипотеки
Об альтернативах ипотеки говорят не мало. По сути, их две: лизинг жилой недвижимости и жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) – убежден президент СРО «Региональная ассоциация оценщиков», профессор НИУ МГСУ Кирилл Кулаков:
«Для широкого внедрения лизинга недвижимости требуется комплексное изменение законодательства, так что это процесс небыстрый.
А вот в случае с ЖСК все обстоит проще. По сути, ЖСК до последнего времени был одной из форм долевого строительства. Фактически запрет использовать кооператив для решения жилищного вопроса введен только в 2018 году.
С организационной точки зрения ЖСК мог бы объединить людей, которые готовы построить за свой счет дом, получив в нем долевую собственность – квартиру. Будет ли это дешевле? Зависит от нескольких факторов. Прежде всего – земля. Если город будет готов выделить землю безвозмездно или по какой-то условной цене (Москва, к примеру, нашла правовую основу, как передавать землю на строительство промышленных объектов за 1 рубль), то это уже существенно удешевит конечную стоимость дома.
Следующая важнейшая статья экономии – отсутствие банковского кредитования. Строим на деньги будущих жильцов, которые они могут вносить определенными траншами. Это может удешевить квадратный метр новостройки, как минимум, на 30 тысяч рублей. Безусловно, какая-то экономия может быть достигнута за счет стоимости строительных работ, хотя, конечно, профессиональные застройщики многие операции выполнят дешевле. Так что здесь не стоит обольщаться.
Есть и еще одна статья экономии – отсутствие социальных обременений. Кооперативу не нужно строить детский сад или поликлинику. А эти затраты, в конечном счете, застройщик перекладывает на новоселов».
Так что по самым общим расчетам при строительстве кооперативного дома можно получить квадратный метр новой площади на 50-70 тысяч дешевле.
Риски ЖСК
Жилищно-строительные кооперативы порождали немало долгостроев и обманутых дольщиков. В случае возвращения к ЖСК Кирилл Кулаков призывает учитывать, что за время строительства может существенно вырасти стоимость стройматериалов. К тому же строительные компании могут допустить брак и с ними придется разбираться в суде. Вдобавок в составе членов кооператива могут произойти изменения – кто-то не потянет принятую нагрузку.
«Напомню, что в Советском Союзе ЖСК создавались при предприятиях, что частично гасило подобные риски. Более того, государство финансировало 70% строительства, выдавая кооперативу беспроцентную ссуду. Повторить такую конструкцию явно не получится, – замечает эксперт, добавляя, – поэтому как точечное решение жилищного вопроса ЖСК может иметь право на существование, но как массовой механизм – вряд ли».
Мнению профессора НИУ МГСУ отчасти вторит генеральный директор петербургской строительной компании City Solutions Василий Тимофеев:
«В СССР успешно работали ЖСК, позволяющие выкупать квартиры в рассрочку. К сожалению, идея ЖСК была впоследствии дискредитирована многочисленными кооперативами, которые уходили с рынка, забирая деньги вкладчиков. Эта схема была не отрегулирована государством, но при должном контроле и поддержке властей она вполне рабочая.
Интересной могла бы быть и схема выкупа государством квартир для нуждающихся в жилье с последующей сдачей им же в аренду. Тогда часть средств идет в доход государства, а часть – в счет последующего выкупа на накопительный счет. Такие платежи благодаря сложному проценту делают доходность выше, что означает большую привлекательность данной модели».