Наталья Смирнова: Ипотека под 3% годовых вполне реальна
Недвижимость всегда относилась к консервативным инвестиционным инструментам. Сейчас во время экономических потрясений для тех, кто не готов отправить свой галеон отправиться в плавание по волнам биржевых котировок, вложение в недвижимость - это своеобразная тихая гавань, где можно переждать шторм. Что можно здесь предложить?
На мой взгляд, сегодня неплохим вариантом будет инвестиция в недвижимость за рубежом с целью сдачи в аренду. Почему за рубежом? Возможно, и у нас, но я смогу рекомендовать и Россию только через некоторый промежуток времени. Нужно некоторое время, чтобы проанализировать, как введение налога на недвижимость отразится на ценах. Несомненно, одним из главных побудительных мотивов будет то, что за рубежом кредиты дешевле. То есть там на заемный капитал вы получите больший доход, чем здесь. Правда, я должна оговориться: не все виды недвижимости и не все страны за рубежом могут дать необходимые условия.
Главным критерием для выбора недвижимости для инвестиции и последующей сдачи в аренду - это ее востребованность. Вы должны быть уверены, что выбранный вами объект не будет простаивать и не потеряет в цене. Здесь многое зависит от расположения и транспортной доступности. Объект должен быть расположен вблизи возможных объектов, привлекающих большое количество людей, например, студенческий кампус близ крупного престижного университета, бизнес-отель, расположенный неподалеку от центров бизнес активности или других объектов городской инфраструктуры. То есть объект всегда должен быть востребован. Ведь, к примеру, есть кризис или нет, все как учились в институтах и университетах, так и будут учиться, особенно если это известный и престижный европейский университет.
Также независимо от ситуации люди будут ездить по своим делам, и им надо будет останавливаться в отелях. Это могут быть также доходные дома, то есть жилье эконом-класса, которое всегда будет востребовано. То есть всякого рода недвижимость из luxury сегмента, как то старинные замки, виллы на берегу и прочие пентхаусы с вертолетной площадкой на крыше здесь не подойдут.
На что еще придется обратить внимание, так это на систему налогообложения в той стране, в которой расположен интересующий вас объект. В большинстве случаев это прогрессивная шкала, в среднем обычно это укладывается примерно в 15%, но конечно, все зависит от объема. Также на что еще надо обратить внимание, так это на то, чтобы с этой страной действовал договор об избежании двойного налогообложения. Чтобы заплатив налог там, у вас не было обязательств в нашей стране. При этом вполне нормально, когда вашим объектом занимается управляющая компания и вам не нужно самому заботиться об содержании жилья и отношениям с арендаторами. Я уже ранее писала о возможностях leaseback и buyback, это поможет сделать ваши владения более ликвидными и защитит ваши вложения.
Ну а теперь самое интересное, что поможет увеличить ваш доход. Вы можете на половину стоимости объекта взять в ипотеку. Да, вы можете взять ипотеку за рубежом под залог вашего объекта. Причем, если объект будет сдаваться, у банка вообще не возникнет вопросов, ведь риски будут минимальны. Это даст вам возможность использовать заемные средства под от 3 до 5% годовых. В среднем такая схема позволяет получить «грязными» до 17% годовых в валюте. Плюс к этому стоимость объекта может вырасти. Понятно, что есть налоги и коммунальные платежи, а также оплата работы управляющей компании, поэтому эти семнадцать процентов обычно превращаются в 12-13% годовых в валюте чистыми. Что, на мой взгляд, совсем неплохо для консервативного инструмента. А вы как думаете?
