О низких ставках по ипотеке россиянам пока остается лишь мечтать

О низких ставках по ипотеке, сравнимых со ставками, скажем, в США, ряде бывших соцстран и даже советских республик, россиянам пока остается только мечтать. Правительство РФ уже не первый год прилагает некоторые усилия для того, чтобы мечты хотя бы приблизились к осуществлению. Однако усилий этих явно недостаточно. Впрочем, некоторые специалисты вообще сомневаются в их необходимости, поскольку при существующих объемах строительства очень уж доступная ипотека может привести к ценовому витку. Так или иначе, но в январе текущего года президент РФ Владимир Путин в очередной раз обратил внимание на необходимость снижения ставок по ипотечным кредитам, которые ощутимо выше целевых показателей, которые должны лишь на 2,2% превышать уровень инфляции, то есть примерно 9%. Что из этого может получиться? Скорее всего, ничего.

Игра на понижение

С начала 2014 года госбанки, являющиеся лидерами рынка ипотечного кредитования – Сбербанк и ВТБ24 – предложили сокращение ставок как в рамках акций с ограниченным сроком действия, так и на постоянной основе. Драйвером новой волны снижения ставок стали госбанки, которые использовали свои возможности фондирования на более выгодных условиях для оказания давления на других игроков рынка за счет предложения более низких ставок по своим программам. Так, ВТБ24 снизил ставки по своим продуктам в январе 2014 года, а Сбербанк снизил ставки для клиентов, получающих ипотеку на общих основаниях, в середине февраля 2014 года и запустил рекламную акцию со сниженной ставкой для заемщиков с большим первоначальным взносом в начале марта 2014 года. За ними последовали и некоторые другие крупные игроки. Как рассказали в аналитическом центре АИЖК, за указанный период специалисты центра зафиксировали около 15 случаев снижения процентной ставки на постоянной либо временной основе среди активных участников рынка.

Банки-лидеры ипотечного кредитования в России (данные "БЕСТ-Новострой")

Как считает руководитель отдела по работе с ипотечными сделками ОАО "ОПИН" Галина Ковалева, понижение собственных ставок является единственным инструментом, с помощью которого госбанки могут влиять на другие финансовые структуры. Коммерческие банки, чтобы не оказаться неконкурентоспособными, вынуждены следовать их примеру. "Однако позволить себе это могут только крупные банки, более мелким коммерческим организациям такое понижение просто невыгодно, – говорит Галина Ковалева. – Снижение ставок на рынке спровоцирует у них отток клиентов. Причем не только новых, но и тех, кто уже взял ипотеку: они вполне могут перекредитоваться в другом банке с более низкой процентной ставкой". Поэтому банки, которые не смогут себе позволить снижение ипотечных ставок, будут вынуждены развивать другие продукты (автокредиты, потребкредиты и т.д.).

Руководитель отдела ипотеки и специальных программ Tekta Group Роман Строилов замечает, что рычагом влияния на ситуацию может быть не только снижение ставок, но и комплексное смягчение условий кредитования для определенных категорий заемщиков.

Фокус не удался

Между тем специалисты практически единодушно сходятся во мнении, что на сегодняшний день для либерализации условий по ипотечным кредитам нет никаких объективных оснований. Председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой" Ирина Доброхотова вообще полагает, что тенденция к понижению ставок, которая наблюдалась в начале этого года, скорее, связана с благоприятной ситуацией с кредитными портфелями и выделенными лимитами конкретных банков, нежели с искусственным провоцированием понижения ставок.

В последнем случае банки, ведущие подобную политику, но при этом не обладающие достаточно широкими возможностями по изначальной цене денег и лимитам, могут не справиться с повышением спроса, увеличением объема продаж и новым потоком клиентов.

Поэтому представляется вполне закономерным тот факт, что госбанки, почувствовав влияние изменений, произошедших в экономической ситуации, дали, что называется, задний ход. С 24 марта 2014 года был вынужден поднять процентные ставки на свои программы на 0,4% ВТБ24. Ипотечные предложения Сбербанка сейчас держатся на уровне прошлого года.

Источник: ОАО "ОПИН"

Роман Строилов считает, что сейчас куда более актуален разговор о провоцировании повышения ставок. Причиной для этого послужило повышение ЦБ ставки рефинансирования на 1,5%. "Сейчас мы видим, что один государственный банк уже поднял ставки, и если по такому же пути пойдет крупнейший российский банк – Сбербанк, то это может послужить драйвером для общего повышения", – говорит специалист Tekta Group. По словам руководителя департамента ипотеки и кредитов компании "НДВ-Недвижимость" Андрея Владыкина, с учетом текущей ситуации – существенного роста курса доллара, увеличения стоимости денег на межбанковском рынке – ставки уже могли повыситься на 1–2%, если бы не принимаемые государством контрмеры. "Конечно, затишье не может продолжаться долго, – предупреждает Андрей Владыкин. – Сейчас прогнозы – дело неблагодарное, тем более что геополитические вопросы до конца не урегулированы. В прошлом году объем выданных кредитов был больше на 20% по сравнению с 2012-м. Спрос на ипотечные кредиты очень высокий, поэтому прогноз на этот год сводился к тому, чтобы еще раз увеличить на 20% объем выдаваемых кредитов. Однако если валютные скачки повлияют на занятость населения, то этот факт вкупе с ростом ставок может привести к тому, что объем выдаваемых кредитов останется на том же уровне или несколько уменьшится".

Как говорят в аналитическом центре АИЖК, дальнейшее изменение уровня ставок будет зависеть как от изменения экономической ситуации в целом, так и от стоимости фондирования для остальных игроков рынка.