Оксана Вражнова: Спад цен на жилье продолжается, хоть и в гораздо меньшей степени
О ценах на жилье в Москве и крупных региональных центрах России в авторской колонке рассказывает председатель правления группы компаний «Миэль» Оксана Вражнова
Столичный рынок жилья стоит особняком относительно рынка других регионов. Впрочем, такая ситуация характерна для всех метрополисов. Разница в стоимости квадратного метра в многомиллионной столице или отдаленном от нее регионе может быть колоссальной. Например, стоимость квадратного метра в Москве, по данным отдела исследований группы компаний «Миэль», составляет порядка 212 тыс. руб., а в административном центре Алтайского края — Барнауле — порядка 45 тыс. руб., то есть дешевле фактически в пять раз. Ценовая пропасть между Москвой и регионами огромна.
Но заметную разницу в цене мы отмечаем не только между стоимостью столичной недвижимости и региональной. Такая разница очевидна даже внутри самих федеральных округов. Если взять Уральский федеральный округ, то мы увидим, что средняя стоимость квадратного метра в Екатеринбурге составляет порядка 69 тыс. руб., а в Первоуральске — менее 40 тыс. руб. Общая численность населения, наличие достойно оплачиваемых рабочих мест, культурная и образовательная составляющие, а в связи с этим и общий спрос — все это глобальным образом влияет на формирование стоимости жилья.
Поэтому естественно, что крупные города — лидеры ценового рейтинга. Для примера стоимость квадратного метра в крупнейших российских городах выглядит следующим образом:
Санкт-Петербург — 103,7 тыс. руб.;
Екатеринбург — порядка 69 тыс. руб.;
Нижний Новгород — порядка 66 тыс. руб.;
Казань — 65,6 тыс. руб.;
Самара — 61,1 тыс. руб.
Особняком стоят некоторые нефтяные города, а также регионы-курорты, такие как Краснодарский край и Республика Крым. Например, средняя стоимость квадратного метра в Сочи на вторичном рынке составляет 92 тыс. руб., а в Севастополе — 91,5 тыс. руб.
Но и это объяснимо. С начала 2016 года цены на недвижимость в Сочи выросли примерно на 10–20% из-за заметно увеличившегося спроса. В силу различных экономико-политических факторов, таких как рост курса иностранной валюты и вследствие этого общего удорожания отдыха за рубежом, спрос на недвижимость на побережье Черного моря возрос. Рост спроса на недвижимость был отмечен и в Крыму после вхождения в состав РФ в связи с перспективами развития региона.
Однако в большинстве городов Российской Федерации начиная с весны 2015 года отмечен ценовой спад, который все еще продолжается, хоть и в гораздо меньшей степени.
Динамика рублевых цен на вторичную недвижимость по регионам
| Город | Май 2016г., руб. за 1 кв. м | Изменение цены с марта 2015 по апрель 2016, % | Изменение цены с января 2014 по апрель 2016, % |
|---|---|---|---|
| Москва | 212 655 | -14,7 | 3,5 |
| Московская область | 85 120 | 10,2 | -3,8 |
| Владимир | 52 060 | -6,3 | -1,3 |
| Рязань | 45 000 | -8,2 | -2,4 |
| Екатеринбург | 68 741 | -9,6 | -5,9 |
| Челябинск | 42 541 | -9,5 | -5,0 |
| Первоуральск | 36 791 | -13,8 | -11,1 |
| Тюмень | 59 509 | -6,9 | -6,5 |
| Новосибирск | 60 129 | -9,2 | -3,0 |
| Иркутск | 55 975 | -3,7 | -5,4 |
| Казань | 65 600 | -7,5 | 2,7 |
| Самара | 61 183 | -4,9 | 4,5 |
| Тольятти | 42 358 | -12,1 | -12,1 |
| Ульяновск | 40 410 | -7,3 | -4,2 |
| Санкт-Петербург | 103 659 | -3,7 | 7,1 |
По данным публичного графика цен вторичной недвижимости городов России на портале realtymarket.ru и отдела исследований группы компаний «Миэль»
Мы видим, что цена на вторичном рынке недвижимости скорректировалась во всех городах. Но не стоит забывать, что коррекции предшествовал рост цен с весны 2014-го до весны 2015-го на фоне активного спроса с целью сохранения рублевых сбережений в условиях значительного роста курса валют. Максимальный прирост цены в рублях был отмечен в Крыму (более 150%), Москве (плюс 21%), Санкт-Петербурге (плюс 11%), Казани (+11%). Однако коррекция рублевых цен в Москве, Санкт-Петербурге и Казани на текущий момент меньше, чем предшествовавший рост.
Уменьшение цен на недвижимость в первую очередь вызвано снижением платежеспособного спроса в текущих экономических условиях.
На протяжении всего прошлого года мы увидели, что количество сделок сократилось во всех городах и регионах, однако динамика снижения разная. Причем примечательно то, что именно в Москве процент снижения оказался самым высоким — порядка 30%. Это можно объяснить несколькими факторами:
коррекция рублевой цены предложения с весны 2015 года меньше предшествовавшего прироста цены с весны 2014 года;
рекордный рост объема предложения в сегменте новостроек, в том числе в массовом сегменте;
высокий средний размер ипотечного кредита, необходимый для покупки квартиры в Москве.
На фоне общего снижения в городах РФ объемы сделок с крымской недвижимостью били все вообразимые и невообразимые рекорды, увеличившись, по данным Росреестра, с 5 тыс. сделок в 2014 году до 33 тыс. в 2015-м.
В целом же, несмотря на то что стоимость квадратного метра в регионах выглядит куда более щадящей, чем в столице, ситуация со снижением покупательской активности на вторичном рынке разнится не так сильно. Невзирая на более низкие цены, уровень доходов у жителей регионов также ниже. Кроме того, за последний год доходы во многих семьях снизились — притом что цены на основные товары, напротив, возросли. Следовательно, доля свободных денежных средств у населения уменьшилась и для семьи со средним по региону доходом самостоятельно накопить на квартиру сегодня крайне тяжело. Поэтому единственным выходом становится ипотека, к которой современные заемщики в условиях нестабильной экономической ситуации подходят также крайне аккуратно, тщательно взвешивая все за и против вне зависимости от того, сколько стоит квадратный метр в их городе.
