Ближе к осени 2013 года возможен запуск ряда субсидийных программ для поддержки ипотечного рынка
Если сбудутся пессимистические прогнозы, нынешней осенью россиян ожидает очередной виток финансового кризиса. Эта угроза актуальна для всех сегментов российской экономики. В том числе и для ипотечного рынка. Но у государства уже есть опыт, как «тушить пожар деньгами».
В случае ухудшения общеэкономической ситуации государство запустит ряд субсидийных программ для поддержки рынка недвижимости и ипотечного рынка в частности. Такой шаг не позволит существенно вырасти процентным ставкам по жилищному кредитованию. Перефразируя Марка Твена, можно заявить, что слухи о кризисе немного преувеличены.
Аккуратней с терминологией
В последнее время участились разговоры независимых экономистов о новом витке экономического кризиса в России. Уже называются сроки – грядущая осень. При этом эксперты напоминают, что кризис 2008 года в США начался именно с ипотечного рынка. Поэтому, дескать, этот сегмент, вместе со всем рынком недвижимости, находится в «зоне риска» и в нашей стране.
Понятно, что «нет дыма без огня». Как, например, констатирует руководитель отдела продаж жилой недвижимости «АРИН» Екатерина Гусева, «прямых» продаж в Петербурге стало заметно меньше, и продавцы вынуждены соглашаться на участие в длинных цепочках. Уточним: рост цепочек свидетельствует о сокращении объемов «живых» денег.
Кроме того, собственники наконец-то начали снижать цены. «Иногда клиенты, которым срочно нужны деньги, довольно сильно демпингуют, – отмечает специалист. – Готовность собственников снизить цену, чтобы продать, – логичное завершение нескольких месяцев затишья».
А на первичном рынке все чаще звучат предложения застройщиков о весомых скидках. Что также является формой демпинга.
Впрочем, участники рынка не склонны драматизировать ситуацию. «Сейчас на рынке стабильная, ровная ситуация. Я бы не стал говорить о стагнации, это не так. Жилье в Петербурге сейчас более чем востребовано», – заявил в интервью БН генеральный директор компании «ЦДС» Михаил Медведев.
А президент – председатель правления ВТБ24 Михаил Задорнов в публичных выступлениях неустанно подчеркивает, что сегодня речь идет не о падении, а о снижении роста объемов ипотечного кредитования.
Перекресток проблем
К мнению, что говорить о кризисе преждевременно, присоединяются и аналитики инвестиционных компаний. «Промышленное производство действительно снизилось, но, во-первых, только за один месяц, во-вторых, промышленное производство – это не вся экономика, а всего лишь ее часть», – сообщает заместитель генерального директора по инвестиционному анализу ИК «Церих Кэпитал Менеджмент» Андрей Верников.
По мнению эксперта, российская экономика замедляется из-за эффекта «высокой базы». В первом полугодии прошлого года она росла усиленными темпами. «Минэкономразвития недавно снизило прогноз по росту экономики в этом году с 3% до 2,4%, но это заниженный прогноз. В реальности рост составит около 2,6%», – констатировал Андрей Верников.
В то же время у ипотечного рынка есть собственные проблемы. Как отмечает генеральный директор компании «Финансовый и организационный консалтинг» (ФОК) Виталий Дербеденев, банковский сектор в течение последних лет демонстрировал бурный рост. В частности, за 2012 год совокупное розничное кредитование в России выросло почти на 40%. А рост объемов ипотечного кредитования составил около 50%. «Прогнозы роста в 2013-м году скромнее, однако в продолжении тенденции роста на десятки процентов мало кто сомневается, – отмечает специалист. – Такие темпы не могут не привести к снижению качества займов».
И при ухудшении макроэкономической ситуации негативные моменты будут усиливать друг друга.
Еще вчера тут давали ипотеку!
Таким образом, речь действительно может идти о серьезных потрясениях. «Спад экономики всегда порождает в целом похожие сценарии дальнейшего развития экономической ситуации, – поясняет заместитель председателя правления АКБ “Ланта Банк” Дмитрий Шевченко. – Растет риск того, что заемщик не сможет обслужить долг».
По его словам, повышенный риск неизбежно повлечет за собою рост процентных ставок по кредитам. А повышение ставок обязательно вызовет отток заемщиков, которые не смогут обслужить долг на таких условиях. В свою очередь, банковские программы так же придется сокращать.
«Объемы упадут, ставки вырастут, – в свою очередь прогнозирует начальник отдела аналитических исследований «УНИВЕР Капитал» Дмитрий Александров. «Ряд банков, для которых ипотека была лишь дополнением к основной деятельности, могут свернуть программы полностью», – резюмирует Виталий Дербеденев.
Но есть и более оптимистичные прогнозы. Банки искусственно ограничивать объемы выдаваемых жилищных кредитов не станут.
По словам Андрея Верникова, кредиты физическим лицам (в том числе и ипотечные) составляют довольно приличный объем от общих активов банковской системы – 16,5%. И банки элементарно не могут отказаться от этих доходов. Доля же просрочки остается на низком уровне (4,4%), поэтому сейчас не будут ужесточаться требования к заемщикам. Соответственно, уверен аналитик, если ЦБ продолжит проводить жесткую политику, ставки по ипотеке могут вырасти не более чем на 0,5%.
При этом данные прогнозы представители инвестиционных компаний дают с одной оговоркой. Предлагаемые сценарии возможны только в случае, если государство оставит ситуацию «на самотек». Что маловероятно.
Скорее, государство – как и в 2008-2009 годах – опять будет «тушить пожар деньгами». Например, внушительные суммы на приобретения жилья пообещал выдавать военнослужащим с Нового года министр обороны Сергей Шойгу. Вероятно, ближе к осени, мы услышим и о других госпрограммах, стимулирующих спрос как на ипотечном рынке, так и на рынке недвижимости в целом.