Застройщики стараются смягчить финансовое бремя покупателей
Повышение ключевой ставки ЦБ РФ 16 декабря 2014г. до 17% стало для рынка ипотеки болезненным ударом. Ипотечные банки были вынуждены корректировать условия по выдаче кредитов в сторону значительного ужесточения. Застройщики столкнулись с перспективой кризиса ликвидности. Для поддержания продаж многим пришлось искать альтернативные методы стимулирования спроса.
После повышения ставки ЦБ банки, работающие в ипотечном сегменте, поначалу совсем приостановили выдачу кредитов, а затем, проведя переоценку, резко повысили процентные ставки: лидеры рынка – до 14–16%, мелкие и средние игроки – до 20–28%.
Жесткие условия
"Большинство игроков рынка ужесточили требования к минимальному первоначальному взносу, – рассказывает директор департамента инноваций методологии и стандартизации Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Мария Полякова. – Его размер в отдельных случаях теперь составляет 40–50% от стоимости приобретаемой квартиры. Некоторые банки перестали выдавать кредиты на первичном рынке жилья, приостановили льготные программы".
По словам председателя совета директоров "Бест-Новострой" Ирины Доброхотовой, сейчас наиболее доступные условия сохраняет Сбербанк России, на который и ориентирован основной поток клиентов. Ставка в Сбербанке увеличилась лишь на 2 п.п. Теперь минимальная ставка составляет 14,5% годовых, минимальный первоначальный взнос вырос до 45%.
В ВТБ24/Банк Москвы соответствующие показатели сейчас 15,95% и 50%. Также в банке введен мораторий на программу "Победа над формальностями".
Остальные банки предлагают годовую ставку от 16,5 до 28%. "Ипотеку на приемлемых условиях сейчас выдают только ведущие банки: Сбербанк, ВТБ24, "Возрождение", Газпромбанк, – говорит генеральный директор компании "Метриум Групп" Мария Литинецкая. – Ряд банков приняли решение временно не выдавать ипотечные кредиты либо предлагают заградительные процентные ставки по кредиту – более 28% годовых".
По словам Марии Литинецкой, во всех банках по ипотечным программам очень сильно ужесточился андеррайтинг заемщиков. Получить ипотечный кредит достаточно сложно стало собственникам бизнеса. Основная категория заемщиков банка – работники госучреждений по найму: учителя, врачи, работники крупных стабильных компаний, имеющих стаж работы на последнем месте не менее года. Также на принятие решения банка о выдаче ипотечного кредита влияет сфера деятельности компании, ее стабильность и численность работников компании.
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров "Бест-Новострой", отмечает, что получить ипотеку сегодня относительно просто только заемщикам с подтвержденным белым доходом в стабильной компании (от 150 тыс. руб. в месяц), способным внести крупную сумму в качестве первоначального взноса.
Отдельное мнение: Леонард Блинов, заместитель генерального директора компании Urban Group:
– Ипотечные ставки изменились в двадцатых числах декабря 2014г. При этом по итогам месяца мы зафиксировали 47% сделок, совершенных с помощью ипотеки (в ноябре этот показатель был на уровне 57%). Однако уменьшение числа сделок, на наш взгляд, связано не с изменениями банковских условий, а с тем, что увеличился поток инвестиционных клиентов, которые вносили 100%-ную оплату, снимая свои накопления с банковских счетов.
В новом году условия по ипотеке банки не меняли. Учитывая небольшой бюджет покупки во многих жилых комплексах, потенциальные заемщики и сегодня укладываются в новые ипотечные ставки.
В Сбербанке РФ при условии оформления заемщиком страхования жизни ставка выросла всего на 1% (до 14,5%) и на 2% (до 15,5%) – без страхования.Во многих банках изменился и первоначальный взнос: если в прошлом году для одобрения кредита было достаточно накопить 5–10% от стоимости квартиры, то сейчас этот показатель увеличился минимум до 20%. Банки стали более жестко анализировать платежеспособность клиента.
Некоторые банки снижают лимиты ипотечных кредитов и отказывают в выдаче ипотеки представителям некоторых профессий и должностей. К примеру, в этот список могут попасть топ-менеджеры, сотрудники иностранных компаний.
В поисках стимулов
Если в ближайшие месяцы банковские условия останутся на текущем уровне, то отток ипотечных заемщиков существенно скажется на рынке недвижимости. Пока же для стимулирования продаж застройщики разрабатывают различные программы по стимулированию спроса.
"В создавшейся ситуации застройщики стараются смягчить финансовое бремя покупателей, – говорит генеральный директор TEKTA GROUP Дмитрий Коновалов, – за счет различных акций, скидок и рассрочек на покупку недвижимости".
Стоит напомнить, что в кризис 2008г., когда большинство банков свернули ипотечные программы или повысили процентные ставки по ипотеке до заградительных 25%, застройщики стали максимально лояльны к клиентам, предлагая рассрочки на 5–10 лет под 10–12% годовых, что, безусловно, стимулировало реализацию квартир в новостройках. "Сегодня большинство застройщиков продумывают или уже вводят подобные схемы, – рассказывает Ирина Доброхотова. – Для покупателей, которым отказали в ипотечном кредите, будет интересна процентная рассрочка – так называемая "ипотека от застройщика" – на срок от заключения сделки до ввода дома в эксплуатацию".
Сейчас, как отмечает Мария Литинецкая, некоторые девелоперские компании в качестве альтернативы ипотеке предлагают рассрочку до 10 лет в среднем под 24% годовых на остаток долга. Некоторые застройщики в данной ситуации стараются аккредитовать объекты в банках на индивидуальных условиях, по сниженным процентным ставкам на 1–2%, а также в рамках социальных программ "Военная ипотека" и "Ипотека для молодых семей".
В то же время изменение условий (например, сейчас некоторые застройщики ввели ежемесячные платежи вместо ежеквартальных) может отсечь часть покупателей. К этой категории относятся клиенты, которые выбирают краткосрочную рассрочку для того, чтобы успеть завершить продажу своего жилья, забрать деньги с депозита, собрать долги и т. д. "В общем, сделать то, что позволяет собрать деньги за месяц-два", – добавляет Ирина Доброхотова.
Однако полноценной заменой доступной ипотеке рассрочка вряд ли может стать, поскольку она обычно предполагает первоначальный взнос порядка 50% от стоимости жилья, – соответственно, воспользоваться такими программами смогут не все. "Рассрочка сейчас чаще всего предоставляется сроком от 6 до 12 месяцев. Возможно, если застройщики будут предоставлять ее клиентам на более длительный срок, такой способ покупки станет альтернативой краткосрочным ипотечным кредитам", – считают в Департаменте новостроек "Инком-Недвижимость".
По словам Марии Поляковой, застройщики пока не ощутили в полной мере снижения спроса, так как до конца 2014г. на рынке новостроек присутствовал ажиотажный спрос на недвижимость. "Сейчас застройщики поднимают потихоньку цены и переходят в выжидательную позицию", – говорит специалист.
Альтернатива ипотеке
В ЖК "Одинцовский парк" предоставляется беспроцентная рассрочка на 3 месяца и годовая, по которой изменился процент, – теперь под 1,5% в месяц на остаток (ранее был 1%).
Условия по рассрочке действуют и в ЖК "Вершинино": минимальный первоначальный платеж 50% на остаток 14% годовых, а платеж разбит на 3 месяца равными частями.
В ЖК "Белые Росы" действуют следующие условия рассрочки: первоначальный минимальный взнос 50%, максимальный срок – до сдачи дома в эксплуатацию, при первоначальном взносе в 50% – 12% годовых ежемесячными платежами, при 70% – 8% годовых ежемесячными платежами, при 80% – беспроцентная рассрочка до 6 месяцев (больше 6 месяцев – 8% годовых).
На объекте "Фили Град" изменились условия рассрочки – отменена рассрочка с ежеквартальными платежами (с 4 кв. 2014г.).
В ЖК "Новые Ватутинки" максимальный срок рассрочки – до сентября 2015г. под 1% в месяц на остаток. Первоначальный взнос для однокомнатных квартир – от 50%, для двухкомнатных – от 40%, для трехкомнатных – от 30%.
В ЖК "Аристово-Митино" и "Эко Парк Нахабино" на сегодняшний день беспроцентные рассрочки полностью отменены, рассрочки под проценты предоставляются только по согласованию с застройщиками, а условия и сроки рассматриваются индивидуально по каждому клиенту.
В то же время девелопер ЖК "Новый Зеленоград", наоборот, планирует ввести рассрочки как с процентами, так и без; условия предоставления и сроки обсуждаются.
В ЖК "Марьино град" предоставляется беспроцентная рассрочка на 3 месяца при внесении первоначального взноса в сумме 50% от стоимости.
В МФК "Водный" сегодня предоставляется беспроцентная рассрочка на 6 месяцев при первоначальном взносе от 50%, платежи возможны ежемесячно. В то же время отменена рассрочка под проценты, которая ранее предоставлялась сроком на один год под 15% годовых на остаток при первоначальном взносе от 30%.
СУ-155 разработала программу для покупателей квартир в 24 строящихся объектах Москвы и Московской области, которая предусматривает рассрочку от одного года до четырех лет при взносе от 30% до 70% стоимости приобретаемого жилья. Ставка варьируется от 0% до 10% в зависимости от суммы первоначального взноса и срока.