Предел ответственности залогодателя по ипотечному кредитованию

Фабула дела

В связи с неисполнением заемщиками своих обязательств по своевременному возврату кредита банк обратился в суд с соответствующими требованиями. Вступившими в законную силу судебными актами с заемщиков взыскана сумма задолженности в пользу банка, а также обращено взыскание на предметы залога (жилой дом и земельный участок). Начальная продажная стоимость имущества превышала общий остаток задолженности по кредитному договору.

Предметы залога не были реализованы с торгов, на которые они были выставлены для реализации. В результате предметы залога по цене, меньшей, чем остаток кредитной задолженности, были переданы в принудительном порядке взыскателю, кредитной организации.

Залогодатели, полагая, что оставлением предмета залога за собой, банк удовлетворил свое требование к ним, обратились к судебному приставу-исполнителю с заявлением об окончании исполнительных производств. Постановлением судебного пристава-исполнителя в удовлетворении заявления супругов было отказано.

Рассмотрение дела

Положения ст. 61 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 23.06.20214 № 169-ФЗ), устанавливают, что, если предметом ипотеки, на который обращается взыскание, является принадлежащее залогодателю (физическому лицу) жилое помещение, переданное в ипотеку в обеспечение исполнения заемщиком обязательств по возврату кредита или займа, предоставленных для целей приобретения жилого помещения, обязательства такого заемщика лица перед кредитором-залогодержателем прекращаются, когда вырученных от реализации предмета ипотеки денежных средств либо стоимости оставленного залогодержателем за собой предмета ипотеки оказалось недостаточно для удовлетворения всех денежных требований кредитора-залогодержателя, с даты получения кредитором-залогодержателем страховой выплаты по договору страхования ответственности заемщика и (или) по договору страхования финансового риска кредитора. При этом в случае признания страховщика банкротом обязательства заемщика перед кредитором-залогодержателем прекращаются с даты реализации предмета ипотеки и (или) оставления кредитором-залогодержателем предмета ипотеки за собой.

Суды всех инстанций признали обоснованным отказ судебного пристава-исполнителя в прекращении исполнительных производств. Принимая такое решение, суды исходили из того, что, поскольку залогодателями договоры страхования ответственности заемщиков и (или) страхования финансового риска кредитора по договору ипотеки не заключались, у судебного пристава-исполнителя, исходя из положений законодательства, не имелось правовых оснований для прекращения исполнительного производства по доводам, изложенным в заявлениях должников.

При этом суд кассационной инстанции сделал вывод о том, что заемщик фактически обязан заключить договор страхования.

Суд, в частности, указал, что законодатель придал обратную силу закону, распространив его на ранее заключенные договоры займа, обеспеченные ипотекой, и предусмотрел, что ипотека прекращается и в случае отсутствия договоров страхования ответственности заемщика.

Поскольку договор между административными истцами и кредитной организацией был заключен 30.05.2017, то есть в период действия таких положений Закона об ипотеке, которые фактически обязывают заключить договор страхования заемщика, страхования финансовых рисков кредитора и только после реализации предмета ипотеки, получения страховой выплаты по договору страхования, при недостаточности суммы для погашения всей задолженности, они прекращают кредитные обязательства.

Позиция судебной коллегии по административным делам ВС РФ

Как следует из материалов дела, предметом договора являлось предоставление заемщикам кредита для приобретения жилого дома и земельного участка, которые переданы в залог в обеспечение обязательств по возврату полученного кредита с установлением залоговой стоимости, превышающей размер выданного кредита. По условиям договора ипотечного страхования на заемщиков возлагалась обязанность по страхованию риска гибели (уничтожения), утраты, повреждения недвижимого имущества и страхованию риска смерти и постоянной утраты трудоспособности на срок не менее срока кредита.

Указанные требования договорных отношений заемщики исполнили в полном объеме и своевременно. Иных обязательных условий, в частности заключения договора страхования заемщика и (или) страхования финансовых рисков кредитора, договор ипотечного кредитования не содержит.

Судебная коллегия отметила, что до внесения изменений п. 5 ст. 61 Закона об ипотеке действовал в редакции, которая предусматривала, что, если залогодержатель в порядке, установленном этим Федеральным законом, оставляет за собой предмет ипотеки, которым является принадлежащее залогодателю жилое помещение, а стоимости жилого помещения недостаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной и обеспеченное ипотекой обязательство прекращается. Задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной, если размер обеспеченного ипотекой обязательства меньше или равен стоимости заложенного имущества, определенной на момент возникновения ипотеки.

Следовательно, как отмечает суд, обеспеченное ипотекой обязательство прекращается всякий раз, когда залогодержатель оставляет за собой предмет ипотеки, которым является принадлежащее залогодателю жилое помещение, вне зависимости от даты возникновения ипотеки.

При этом обстоятельство заключения договора страхования ответственности заемщика имеет правовое значение для прекращения обеспеченного ипотекой обязательства только в том случае, когда такой договор не заключен, а задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству больше стоимости заложенного имущества, определенной на момент возникновения ипотеки.

Опровергая выводы суда кассационной инстанции, Верховный Суд отметил, что отсутствие договора страхования ответственности заемщика без исследования иных обстоятельств не может являться единственным и безусловным основанием для отказа в прекращении обязательств заемщика перед кредитором на основании п. 5 ст. 61 Закона об ипотеке.

Если размер обеспеченного ипотекой обязательства без учета процентов меньше или равен стоимости заложенного имущества, а залогодержатель оставил предмет ипотеки за собой, обязательство заемщика считается погашенным и в том случае, если договор страхования ответственности должника либо договор страхования финансовых рисков залогодержателя заключен не был. По мнению коллегии судей, редакция указанной нормы до внесения изменений возлагала возникающие в такой ситуации финансовые риски на банки; в соответствии с действующей в настоящее время редакцией нормы эти риски (в случае заключения договоров страхования) несут страховщики. В случае, когда договор страхования не заключен, риски, связанные с неисполнением заемщиком обязательств, несет кредитор.

Введение законодателем механизма страхования ответственности заемщиков и финансовых рисков банков от неисполнения ипотечного договора направлено на создание дополнительных гарантий, а не на возложение на заемщика дополнительной ответственности.

Значение правовой позиции ВС РФ

Во-первых, оценка предмета ипотеки для целей сравнения с долгом по кредиту принимается на дату заключения договора залога недвижимости. Последующая реализация (или оставление предмета залога залогодержателем за собой) по иной цене, не зависящей от воли и действий залогодателя, не может влиять на изначальную соразмерность обеспечения и долга.

Во-вторых, оценка добросовестности залогодателя (заемщика по кредитному договору) производится исходя из требований и положений самого кредитного договора. Дополнительные обязательства в виде заключения гражданско-правовых сделок страхования или любых иных не могут считаться для заемщика существующими, если они не зафиксированы в самом тексте договора.

Такой подход Судебной коллегии по административным делам ВС РФ не является критическим новшеством (см. Определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 26.08.2022 № 19-КАД22-7-К5), но позволяет систематизировать имеющийся подход и подтвердить его корректность.