Проценты по ипотечным кредитам могут серьезно вырасти

Последние события не прибавили радости ни банкам, ни заемщикам. Кредитным учреждениям придется компенсировать убытки за счет клиентов, и многие из них не смогут купить себе жилье в ипотеку.

Вся надежда на Центробанк

Специалисты портала «МИР КВАРТИР» уже высказали свое мнение по поводу того, что ждет рынок недвижимости в обозримом будущем. Но спектр суждений на этот счет, конечно, гораздо шире. Их мы и приводим для наших читателей.

Конечно, главные опасения связаны с банками: основными игроками на ипотечном рынке являются такие крупные структуры, как Сбербанк, ВТБ и Газпромбанк, доля которых по итогам 2013 года составляет 68%. Именно к ним и были применены санкции. Банки, лишенные возможности перекредитоваться на международном рынке, будут вынуждены изыскивать средства, чтобы расплатиться по своим обязательствам.

Но участники рынка уповают на Центробанк.

«В подобных банках сосредоточена большая часть депозитов населения, активы юридических лиц и компаний топливно-энергетического сектора. Государство в лице Центробанка пообещало обеспечить поддержку попавшим в список банковским структурам», — говорит Денис Попов, управляющий партнер Contact Real Estate.

«Российским государством накоплены существенные денежные резервы, за счет которых оно может поддержать близких себе банкиров, как это было и в 2008 году, — отмечает Александр Пыпин, партнер Provereno.Ru. — Тем более что пока санкции носят точечный характер и потенциальный размер «дырки» на порядок меньше, чем в 2008 году, когда события развивались стремительно и власти были к ним не готовы». Кроме того, роль иностранного финансирования на рынке ипотеки нынче почти нулевая. Это до 2008 года валютная ипотека занимала 30% рынка, а иностранные финансовые структуры активно вкладывались в российский ипотечный рынок, продолжает эксперт. Сейчас финансирование ипотеки — внутренняя история, как и строительство жилья, которое тоже не импортируют, а производят внутри страны. «Не стоит ждать средних ставок в 15% и многократного снижения потока ипотечных денег на рынок жилья, как это было в 2009 году. Главное, чтобы цены на нефть и сырье держались на нынешнем уровне — тогда запасов хватит еще надолго», — уверен Александр Пыпин.

Алексей Новиков, руководитель ипотечного центра Est-a-Tet, добавляет: «Что касается частных банков с иностранным финансированием, то, например, австрийский «Райффайзенбанк» в сложившейся ситуации заявил о своем намерении развивать розничное кредитование, поскольку российский рынок — одно из приоритетных для него направлений. В связи с этим в ближайшее время серьезного повышения процентных ставок, скорее всего, не произойдет».

Банки лютуют

Но, поскольку число ипотечных сделок на рынке очень велико (в первом полугодии 2014 года уровень высок, порядка 50% от числа всех сделок), со стороны банков вероятно ужесточение требований к заемщикам. Сергею Шломе, директору департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость», видится скорее негативный сценарий: «Санкции потенциально чреваты для ипотечного рынка самыми неблагоприятными последствиями вплоть до резкого сокращения жилищного кредитования в принципе.

В конце июля Центробанк снова повысил базовую процентную ставку, объяснив свои действия увеличением инфляционных рисков, связанных, в том числе, с усилением геополитической напряженности и его возможным влиянием на динамику курса национальной валюты. Разумеется, это отразится на заемщиках — физических лицах. Скорее всего, банки будут выбирать: либо повышать процентные ставки по кредитам, либо еще жестче проводить андеррайтинг, минимизируя риски невозвратов кредитов и сужая целевую аудиторию».

Во избежание дефолтов заемщиков Сбербанк уже отказался от выдачи ипотечных кредитов в иностранных валюте. Вскоре такое решение планирует принять и ВТБ 24.

Процент растет

Но насколько вырастут ставки по ипотеке? И если вырастут, то как это повлияет на покупательский спрос и цену квадратного метра? 

Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate, полагает, что проценты по ипотечным кредитам могут серьезно вырасти, поскольку проблема с длинными деньгами для всех уже очевидна. «Величина этого роста видится пока в пределах 3−5%, затем и больше. Цены на недвижимость вряд ли смогут демонстрировать опережающий рост, однако порог входа на рынок, несомненно, серьезно вырастет за счет вымывания наиболее дешевых объектов. Если говорить, например, о самых ликвидных однокомнатных квартирах в центре Москвы, то еще год назад приобретение небольшой квартиры за 7 млн рублей было реально, сейчас к этой цене нужно добавить как минимум 1 млн», — приводит пример эксперт.

«Ставки уже выросли на 1%, — свидетельствует Александр Дубовенко, управляющий партнер корпорации Good Wood. — Возможно, еще подрастут на 1−2%. Увеличение ставки на 1 процентный пункт делает доступность ипотеки ниже в 10 раз. Соответственно, это просто остановит ипотеку. Ставки и так сейчас запредельные, и многие люди уже «обожглись» на них». 

Факты налицо: в конце июля ставки повысили 8 из 25 крупнейших банков. Диапазон повышения составил от 0,15% до 2%, средний показатель - 0,5%, сообщает Елизавета Некрасова, генеральный директор бюро элитной недвижимости Must Have. Например, на некоторые программы на 0,4% поднял ставки Росбанк, на 0,5−0,75% - Газпромбанк, на 0,5%−1,0% - Сбербанк. Это уже второе повышение ставок, первое наблюдалось в конце марта 2014 года. Эксперт прогнозирует, что такие банки, как «Промсвязьбанк», «Связь-Банк», «Альта-Банк», «СМП-Банк», у которых минимальная ставка по ипотеке около 12%, уже в сентябре повысят ее до уровня минимальной ставки Сбербанка. «Однако такой незначительный рост ставок вряд ли отразится на спросе, — замечает она. — Банки по-прежнему в условиях высокой конкурентной борьбы за клиента, будут предлагать заемщикам выгодные условия кредитования в рамках специальных акций».

Первое весеннее повышение не остановило рост выдачи ипотечных кредитов, однако темпы прироста снизились. Например, если в феврале по сравнению с январем количество выданных кредитов вырос на 45,7%, то в марте и апреле аналогичные показатели составили 15,3% и 16,6%, продолжает Елизавета Некрасова. В целом на сегодняшний день ипотека составляет примерно одну треть от всех розничных активов, и растет ипотечное кредитование быстрее всех других розничных кредитов. Самые привлекательные ставки на приобретение квартиры на вторичном рынке сейчас предлагают «Локо-банк», «Связь-банк» и ВТБ 24, на четвертом и пятом местах – «Раффайзенбанк» и «Нордеа Банк».

Мария Литинецкая напоминает, что банки уже сейчас заявили, что, скорее всего, будут вынуждены поднять ипотечные ставки до 16%.

Вероятно, они так и сделают даже в том случае, если ЦБ найдет способ помочь им с финансированием. «И уже в середине сентября мы будем наблюдать за дальнейшим повышением ставок (они уже увеличились в середине лета), — говорит эксперт.

Повторное повышение может привести к замедлению и даже стагнации на рынке недвижимости эконом- и комфорт-класса, поскольку в этих сегментах больше половины сделок заключается при помощи ипотеки.