В ближайшее время российские банки могут сделать проверку ипотечных договоров обязательной
Заемщикам ипотеки нет смысла повторять «шутку» воронежца, который переписал к своей выгоде условия в договоре потребительского кредитования. И мог потребовать с банка неустойку в 24 млн руб.
Последние несколько дней внимание профессионалов кредитного рынка, да и многих частных заемщиков, было приковано к судебным разбирательствам между жителем Воронежа Дмитрием Агарковым и банком «Тинькофф Кредитные системы». Эта история не может пройти без последствий, в том числе и для ипотечного рынка, являющегося составной частью рынка потребительского кредитования.
Необыкновенная история
В 2008 году Дмитрий Агарков заинтересовался кредитным предложением банка «Тинькофф КС». Однако, прочитав набранные мелким шрифтом в документе уточнения, будущий заемщик обнаружил, что ему придется платить 45%, а не 12% годовых.
И тогда Дмитрий Агарков с помощью графического редактора переписал условия договора. В новом варианте ставка по кредиту и комиссия за выдачу наличных составляли 0%. Там же им было вписано следующее: «Клиент вправе не оплачивать все комиссии и платы, предусмотренные тарифами». А в случае каждого нарушения банк обязывался выплатить по три миллиона рублей. И в банке этот договор подписали «не глядя».
Когда же в 2012 году банк потребовал с Агаркова якобы набежавший долг, последний подал в суд, требуя деньги за нарушение условий договора. Прописанные в договоре «новые» условия позволяли ему претендовать на 24 млн. руб., однако воронежец ограничился требованием в 900 тыс. руб.
Владелец банка Олег Тиньков написал в «Твиттере», что воронежец получит «не 24 миллиона, а реальные четыре года за мошенничество». В ответ Дмитрий Агарков подал иск о защите чести и достоинства еще на 900 тыс. руб. Впрочем, в конце концов стороны договорились о снятии взаимных претензий.
Резать, не дожидаясь перитонита
Прежде всего обратим внимание на следующее: банк не беспокоил заемщика три года, выжидая, когда с учетом просрочек, комиссий и штрафов накопится долг приличного размера. В данном случае – 45 тыс. руб.
К сожалению, подобное поведение кредиторов можно встретить и на рынке жилищного кредитования. В разных банках пени за просрочку выплат ипотечного кредита колеблются в пределах от 0,01% до 1% в день от размера ежемесячного платежа. Например, ежемесячная выплата по кредиту составляет 50 тыс. руб. Если клиент просрочит платеж (допустим, банкомат не перевел внесенную сумму) на один день, плательщик становится должен 50 500 руб. Через два дня долг вырастет до 51 005 руб., а через три до 51 515,5 руб. и т. д.
Не предупрежденный о существовании долга заемщик в следующий раз внесет обычный ежемесячный платеж. А банк сначала вычтет из этих денег неустойку и в платеж засчитает лишь остаток суммы. То есть следующий ежемесячный платеж оказывается тоже невыплаченным, и на него также будет начисляться неустойка.
Остается надеяться, что после нашумевшей истории с «Тинькофф КС», многие заемщики станут более грамотно подходить к знакомству с пунктами договора. А кредиторы – чаще напоминать должникам о просрочках. Мало ли какие разночтения содержатся в уже подписанных договорах.
Человек человеку – друг, товарищ и волк
Следующий закономерный вопрос: а может ли нечто похожее случиться на рынке жилищного кредитования?
Как рассказал БН начальник ипотечного департамента банка «Санкт-Петербург» Дмитрий Алексеев, в его практике ничего подобного пока не встречалось. «Не верю, что на ипотечном рынке могло бы произойти нечто подобное в принципе, поскольку разница – кроме прочего – заключается в методиках продвижения продуктов. В беззалоговом кредитовании сегодня преимущественно банк «идет» к клиенту, например, мне в месяц приходит два-три СМС-сообщения с предложениями взять потребкредит, – уточняет специалист. – На ипотечном же рынке мы пока используем классические, лишенные агрессивных приемов, механизмы продвижения». То есть клиент ищет подходящего кредитора и выступает в роли просителя. Поэтому при жилищном кредитовании до подписания договора соответствующая документация попадает клиенту в руки только в формате ознакомления, рассказывает Дмитрий Алексеев.
Между тем, как подсказывает руководитель ипотечного центра Филиала по СПб Абсолют Банка Екатерина Базилевская, время от времени при оформлении ипотечных договоров во всех банках допускаются ошибки – срабатывает человеческий фактор. Например, могут быть вписаны не те срок кредитования, процентная ставка или размер кредита.
Поэтому в банках практикуется дополнительная проверка оформленных договоров – документы, заполненные одним сотрудником, проверяет другой. Но пока это проверка – не обязательная, а выборочная. Также ошибка может быть выявлена на стадии регистрации договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре).
Как уточняет Екатерина Базилевская, в таких случаях заемщик и банк пописывают дополнительное соглашение к договору, содержащее «правильные» цифры.
То есть, возможность того, что на рынке жилищного кредитования повторится история, отдаленно напоминающая конфликт между Агарковым и банком «Тинькофф КС», все же существует.
Москва – Воронеж: не догонишь
Таким образом, следует ожидать, что в ближайшее время банки сделают проверку ипотечных договоров обязательной. А также проведут ревизию уже обслуживаемых займов. И есть вероятность, что в ходе проверок всплывет некоторое количество документов с ошибками в пользу заемщиков.
Тогда становится актуальным вопрос о том, какие правовые последствия несет «неправильно» заполненный договор заемщику. Для ответа на него вернемся к конфликту Дмитрия Агаркова с Олегом Тиньковым.
Как считает руководитель правового департамента О2 Development Надежда Хвощевская, теоретически банк «Тинькофф КС» мог бы попытаться найти в действиях своего клиента преступный умысел. «Если смотреть по духу закона, то человек понимал, что условия договора не обсуждаются, и вознамерился обманом получить для себя лучшие условия, – поясняет Надежда Хвощевская. – А чтобы смотреть по букве закона, надо ознакомиться с самим договором и сопроводительными письмами к договору».
По словам юриста, в случае когда в сопроводительных письмах написано что-то вроде «...если вы согласны с нашими условиями, то подпишите договор, если не согласны, то не подписывайте...», этот документ можно посчитать публичной офертой. «И тогда, имея за спиной “административный ресурс”, есть небольшой шанс возбудить дело о мошенничестве», – констатирует юрист.
«В любом случае если гражданский суд решит, что договор законный (а СМИ сообщают, что первая судебная инстанция уже пришла к такому решению), то мошенничество в действиях ловкого воронежца отсутствует. Если же это решение следующая инстанция отменит, то возбуждение дела о мошенничестве снова станет возможно», – отмечает Надежда Хвощевская.
Не пытайтесь повторить это дома
Впрочем, и особой выгоды изменение договора Дмитрию Агаркову не сулило – шансы взыскать с банка сумму за нарушение договора были минимальны.
Так, по словам старшего юриста фирмы «Максима – Консалтинг и Право» Сергея Бакешина, суд вправе уменьшить неустойку, если она явно несоразмерна последствиям тех действий, за совершение которых установлена. «В данном случае такая несоразмерность кажется очевидной, – констатирует эксперт, – слишком сильно сумма, на которую претендует заемщик, превышает сумму кредита». Поэтому суд обязательно уменьшил бы неустойку до разумного предела.
При этом специалист подчеркивает, что гражданско-правовая ответственность в РФ строится на принципе возмещения, а не возмездия, то есть ее цель – не наказать нарушителя, а лишь восстановить нарушенное право.
Ведущий юрист «Первого столичного юридического центра» Олег Сухов отмечает, что если ориентироваться на практику Арбитражного Суда Москвы или центральных судов столицы, то шансы на получение воронежцем не только 24 млн руб., но и вообще какой-либо копейки, были бы равны нулю.
По его словам, арсенал адвокатов содержит достаточное количество процессуальных механизмов для исключения удовлетворения подобных требований. Например, постановку вопроса о признании данного договора оспоримой сделкой. Или применение статьи 333 ГК РФ, не позволяющей взыскивание серьезных сумм при отсутствии существенных нарушений закона, приведших к реальным убыткам.
Проще говоря, потенциальному заемщику ипотеки нет смысла пытаться повторить опыт Дмитрия Агаркова.