«Размер дохода российских семей не позволяет обслуживать даже дешевые кредиты»
2020 год запомнился не только коронавирусом, изменившим привычный формат работы застройщиков, но и новыми рекордами на рынке ипотечного кредитования, которых в начале года никто не ожидал. Ставки снизились до исторического минимума – с 9% до 7,5%. А доля ипотечных сделок в структуре продаж некоторых ЖК достигла 90%. В 2021 году субсидированная ипотека останется главным драйвером развития сегмента новостроек, однако далеко не все россияне смогут позволить себе приобрести квартиру даже по сниженной ставке. О продлении программы господдержки и ситуации на рынке ипотеки в этом году специально для Новострой-М рассказал Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс».
По итогам прошлого года объем выдачи ипотечных кредитов может составить 4 трлн руб., что является новым рекордом для нашей страны. Последний раз показатель в 3 трлн руб. был зафиксирован в 2018 году, когда в преддверии реформы долевого строительства и подорожания новостроек заемщики скупали квартиры.
После запуска программы льготной ипотеки начал реализовываться не только отложенный спрос, сформировавшийся за время карантина. Покупку квартиры также форсировали семьи, планировавшие улучшение жилищных условий в среднесрочной перспективе. Низкие ставки и первоначальное ограничение срока действия программы сыграли свою роль. Но уже в ноябре, когда было объявлено о продлении программы, активность заемщиков уменьшилась, что дает основания прогнозировать снижение объемов выдачи ипотеки в 2021 году.
Если не случится новых локдаунов, макроэкономических и политических потрясений, спрос на ипотеку может уменьшиться на 10-15%. Снижение активности покупателей будет связано с продолжающимся падением реальных доходов населения на фоне роста цен на жилье.
Инвестиционные и потребительские возможности людей практически исчерпаны, а размер дохода российских семей зачастую не соответствует уровню цен на жилье и не позволяет обслуживать даже дешевые кредиты. Новый виток ажиотажного спроса возможен только в преддверии завершения программы субсидирования, если при этом ключевая ставка ЦБ увеличится. Такой сценарий нельзя исключать в случае очередного всплеска инфляции.
Однако более вероятным представляется незначительное снижение ключевой ставки в течение года, тем более, как неоднократно заявлял регулятор, пространство для таких маневров все еще сохраняется. Напомню, осенью на фоне усилившихся геополитических рисков, волатильности на валютных рынках и второй волны коронавируса ЦБ взял паузу в снижении ключевой ставки, зафиксировав ее на отметке 4,25%.
При сохранении текущего уровня инфляции регулятор может вернуться к снижению, однако корректировка вряд ли превысит 0,5 п.п. Если это произойдет, средневзвешенная ставка по ипотеке с учетом программы господдержки опустится до 7%.
Поворотным моментом станет завершение или, что маловероятно, продление программы льготной ипотеки летом 2021 года. Не стоит забывать, что программа носит дотационный характер, разница в ставках компенсируется банкам за счет бюджетных средств, а значит помощь не может быть бессрочной.
Государство поддержало строительную отрасль через ипотеку в сложный период времени, дальше в дело должны вступить рыночные механизмы. При этом ипотечные ставки должны снижаться и дальше. Еще несколько лет назад при действующих тогда ставках 12-13% текущий размер ставок 6,5-7,5% казался сложно достижимым. Также и ставки на уровне 3-4% со временем должны стать реальными в нашей стране.
Помимо снижения ставок, в 2021 году продолжится диверсификация ипотечных продуктов. В частности, увеличится линейка программ кредитования загородного жилья и индивидуального жилищного строительства. Во время пандемии многие россияне обратили внимание на загородный рынок недвижимости, этот интерес может сохраниться и в условиях нормализации эпидемиологической обстановки, если население получит доступный инструмент для покупки или строительства дома.
Завершить прогноз будет уместно ответом на всегда актуальный вопрос: когда брать ипотеку и не выгоднее ли арендовать жилье? Заниматься покупкой квартиры в кредит нужно тогда, когда в этом назрела необходимость, конечно, при условии финансовой стабильности заемщика.
В ожидании еще более выгодных ставок есть риск прогадать с ценой. А в преддверии ожидаемого роста ставок аренды (по прогнозам аналитиков, в 2021 году в крупных городах арендное жилье подорожает на 10%), выгода ипотеки с сохраняющейся возможностью рефинансирования становится очевидной.