Развитие загородной ипотеки тормозят как сами застройщики, так и кредитные структуры
Развитие ипотеки тормозят как сами загородные застройщики, не желающие тратить время на длительную процедуру аккредитации банками, так и кредитные структуры, видящие определенные трудности в оценке объектов загородного строительства и понимающие их более низкую ликвидность по сравнению с городским жильем.
«Причины этого кроются в желании банков избежать возможных рисков и нежелании некоторых застройщиков на загородном рынке тратить время и деньги на хлопотную процедуру аккредитации объектов. Сложность оценки и низкая ликвидность предложения, частые проблемы с документацией заставляют кредиторов предъявлять жесткие требования к объектам. «Проверку на прочность» может пройти далеко не каждый коттеджный поселок», – говорит генеральный директор агентства недвижимости Home estate Елена Амирова.
Дмитрий Жуков, директор департамента развития ипотечного кредитования банка «Стройкредит», поясняет: «Основной тормоз развития подобного кредитования – повышенные риски для банков. Поэтому на рынке не так много подобных программ. Если речь идет о покупке готового малоэтажного жилья, то здесь риски приемлемые. Тем не менее остается риск неоформления земельных участков, поэтому и ставки по кредитам на приобретение домов несколько выше (обычно не более чем на 3 процентных пункта по сравнению с условиями по классической ипотеке). А вот получить кредит на строительство малоэтажного жилья не так просто. Такие займы влекут за собой больше рисков для банка, вероятность недостроя здесь выше, чем на рынке многоквартирных новостроек. При этом банку в случае индивидуального строительства сложнее проследить за целевым использованием средств». В целом, отмечает господин Жуков, для банков безопаснее всего работать в рамках программы АИЖК по кредитованию на приобретение малоэтажного жилья. В данном случае агентство самостоятельно проводит аккредитацию застройщиков.
В большинстве случаев банки готовы кредитовать только покупку готового загородного дома со всеми коммуникациями. При этом условия по кредиту могут быть более жесткими, чем при покупке городской квартиры. Зачастую заявленная ипотека за городом при внимательном рассмотрении выдается под залог уже имеющейся недвижимости (квартиры в городе) или объект залога (лот в коттеджном поселке) оценивается банком с большим дисконтом.
Кроме того, требованиям, предъявляемым к объекту кредитования по инженерным сетям и документации, удовлетворяют сегодня только 20% реализуемых коттеджных поселков. «Поэтому набирает популярность совместная программа банков и застройщиков – рассрочка с переходом на ипотеку (в период строительства жилье приобретается на условиях поэтапной оплаты с фиксированными периодическими платежами, после регистрации собственности на домовладение возможно оформление ипотеки)», – рассказывает Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь».
Мнение:
Михаил Фуксман, директор по продажам компании «ПетроСтиль»:
– Самый лучший вариант кредитования – это когда банк является соинвестором строительства коттеджного поселка, то есть предоставляет проектное финансирование. В этом случае вся информация по жилью изначально гарантирована и не требует усилий банка для изучения. Так, например, в ЖК «Близкое» можно получить ипотечное кредитование не только под квартиры, но и под таунхаусы и дома. По опыту продаж можем сказать, что каждый четвертый клиент заинтересован в данном механизме.