Риелторов-частников хотят запретить
Частные риелторы, работающие на себя и не обладающие нужными профессиональными компетенциями, могут оказаться под запретом, а саму риелторскую деятельность государство возьмет под строгий контроль. В работе находится законопроект, которым предлагается установить особые требования к агентствам, занятым на рынке недвижимости: в частности, он предусматривает появление в регионах специальных реестров, куда смогут попасть только юридические лица или ИП, обладающие нужными профессиональными компетенциями. О том, как будет работать новая система, как она поможет дополнительно защитить права граждан при сделках с недвижимостью, и о том, когда стоит ожидать внесения законопроекта в Госдуму, «Парламентской газете» во вторник, 5 ноября, рассказала заместитель председателя думского Комитета по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева.
Дилетантам на рынок хода нет
- Светлана Викторовна, что, согласно тексту законопроекта, будет считаться риелторской деятельностью?
Ключевая часть деятельности специалиста по обороту недвижимости — переход права собственности, временный или постоянный, продажа, покупка, сдача внаем и все, что им предшествует: поиск объекта, его проверка, обеспечение чистоты сделки, безопасных и благоприятных для заказчика условий ее осуществления. А вот, например, предоставление рекламных площадей для объектов недвижимости — на «Циане», «Яндекс.Недвижимости» или «Авито» — риелторской деятельностью не является. Как и оказание юридических услуг.
Основная часть законопроекта — допуск риелторов на рынок через специальные региональные реестры. Это будет отчасти похоже на механизм, который сегодня регулирует деятельность такси. Субъекты Федерации будут выбирать какой-то орган власти и наделять его полномочиями по созданию и ведению реестров и контролю за деятельностью риелторов.
Включение в реестр, с одной стороны, запланировано достаточно простым. Во-первых, оно будет бесконтактным, через региональные сервисы «Госуслуг». Но вот здесь есть очень важный момент: подать заявление на включение в реестр, по нашей задумке, смогут только юридические лица или индивидуальные предприниматели. Физические лица или самозанятые на рынке риелторских услуг работать не должны. Единственное исключение — если у них заключен трудовой или гражданско-правовой договор с каким-либо агентством и они представляют его интересы. Также необходимо, чтобы юридические лица или индивидуальные предприниматели, которые хотят подключиться к реестру, были зарегистрированы на территории России или стран — участниц Евразийского сообщества, чтобы их сотрудники и руководители соответствовали требованиям профессиональной квалификации и чтобы они не имели судимостей по особо тяжким статьям. Если все в порядке и по всем пунктам нет нарушений, риелторов будут практически в автоматическом режиме зачислять в реестры.
- Будут ли предусмотрены основания для исключения из реестров?
Да, такие правила есть. Исключать из реестра будут в случае нарушения профессиональной квалификации, выявления судимостей, за работу без договоров, оказание юридических услуг без специального образования и так далее. В случае исключения организация или ИП продолжать работу на рынке риелторских услуг не может.
На самом деле это все достаточно мягкий вариант. Сейчас, например, у коллег в Белоруссии тоже проходит обсуждение закона о риелторской деятельности. И он достаточно жесткий, намного жестче, чем у нас. В частности, он предполагает обязательную сдачу государственного экзамена на соответствие профессиональной квалификации. У нас законопроект более мягкий, но нужно ведь с чего-то начинать. Речь ведь идет о деятельности, связанной с очень дорогими сделками, которые зачастую определяют судьбу целых семей. И эта сфера сегодня практически никак не регулируется. Это абсолютно недопустимо. Особенно в наше время, когда появилось огромное количество мошенников.
- Планируется ли как-то ограничить размер комиссии, которую риелторы смогут брать за свои услуги?
Вы знаете, в принципе и в России, и в других странах процент, который берет профессиональный посредник при сделках с недвижимостью, примерно одинаковый. Это в среднем два процента. И я бы не сказала, что это много. Особенно с учетом того, что у нас порядка 80 процентов сделок на рынке недвижимости сегодня совершается при участии посредников. Тем более это, что называется, договорная цена. На основании этих факторов какое-то регулирование здесь, на мой взгляд, не очень уместно.
С другой стороны, нередки ситуации, когда комиссия выставляется и продавцу, и покупателю. Или когда риелтор сознательно завышает цену на какие-то отдельные услуги. Вот эти моменты как раз и могут стать примерами грубых нарушений, за которые будут удалять из региональных реестров.
- Предусматривает ли законопроект страхование сделок? Чтобы не случалось ситуаций, когда риелтор продает квартиру или дом с обременением, а потом все разбирательства ложатся на плечи покупателя?
Действительно, такое случается. Например, продают квартиры в многоквартирных домах, построенных на участках под ИЖС. Или когда продают апартаменты с обещаниями того, что это на самом деле жилье и скоро его легализуют. И у нас была в первоначальном варианте законопроекта глава о страховании ответственности. Но мы решили ее убрать, потому что не очень понятно, что именно страховать. Ответственность риелтора? Она должна устанавливаться судом. Может быть, риелтор отговаривал человека от покупки того или иного жилья, с которым потом возникли проблемы, а человек сказал: «мне все равно, мне нужно сейчас, лишь бы подешевле». Суды, опять же, принимают решения об оспаривании сделок, открытии дел о мошенничестве и так далее. А вот с точки зрения денежной ответственности все намного сложнее. Если финансово страховать саму сделку, то это приведет к очень большой денежной нагрузке как на продавца, так и на покупателя. Одним словом, пока что мы этот аспект прорабатываем. Возможно, достаточно будет сложившейся судебной практики. А «тонкую настройку» будут проводить уже саморегулируемые организации путем разработки и внедрения профессиональных стандартов. Они, собственно, уже есть, просто их пока что невозможно распространить на весь рынок, потому что у нас в России на сегодняшний день действует порядка 400 тысяч независимых риелторов. Когда они уйдут после появления региональных реестров, рынок станет более контролируемым — и вот тогда уже можно будет его дополнительно регулировать.
Обеление рынка и защита прав граждан
- Будет ли какая-то форма типового договора? Чтобы человек, обращаясь в риелторские агентства, мог быть уверен в том, что ему окажут определенный спектр услуг?
Опять же, мы обсуждали этот вопрос. И в законопроекте, который разрабатывается в Белоруссии и о котором я говорила выше, например, жестко регламентированная форма типового договора предусмотрена. Но мы пока что решили сделать, скажем так, облегченный вариант с минимумом требований. Посмотрим, как на нашу инициативу отреагируют регионы, возможно, добавим какие-то ограничения ко второму чтению.
- Не создаст ли необходимость формирования и ведения реестров дополнительную нагрузку на регионы? В том числе финансовую?
Здесь одно из позитивных последствий — обеление рынка. По моим подсчетам, в некоторых регионах оно даст до двух миллиардов рублей дополнительно в состав бюджетных доходов. И это намного больше, чем потребуется на ведение реестра. Плюс давайте не забывать, что этот законопроект прежде всего направлен на дополнительную защиту прав граждан. Ведь от покупки квартиры или дома, как я уже говорила, порой зависят судьбы целых семей. И доверять их непрофессионалам или, того хуже, людям, заинтересованным исключительно в получении прибыли любой ценой, нельзя ни в коем случае.
- Как риелторы должны будут подтверждать свои профессиональные компетенции?
У нас есть указ президента о развитии системы профессиональной квалификации. Существуют определенные требования, установленные отдельно к руководителям и рядовым исполнителям — агентам по недвижимости. Сейчас центры профессиональной компетенции созданы по всей стране, но оценка, которую они предоставляют, не обязательна и поэтому практически не востребована. Наш законопроект делает ее обязательной.
- На каком этапе находится законопроект и когда стоит ожидать его внесения в Госдуму?
Сейчас мы рассылаем законопроект на предварительный отзыв в регионы. После того как мы получим их реакцию и оценим ее, уже будем решать, в какую сторону двигаться дальше. Возможно, если часть регионов будет заинтересована, а часть нет, мы вместо обязанности наделим их правом самостоятельно устанавливать регулирование сферы деятельности риелторов. В любом случае, я думаю, еще месяц-два нам на это потребуется, после чего инициативу можно будет вносить на рассмотрение. В целом же принятия законопроекта и создания региональных реестров, на мой взгляд, стоит ожидать не раньше второй половины следующего года.