Андрей Языков: Иногда человеку только кажется, что он справится с кредитом
Ипотечный рынок восстановился после кризисного 2009 года. В 2011 году объем выдачи кредитов достигнет 640 млрд рублей. Какие существуют риски для ипотечных заемщиков? Об этом - в интервью генерального директора Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов Андрея Языкова.
В то же время экономисты продолжают «пугать» возможностью «второй волны» кризиса. Стоит ли ожидать повторения ситуации двухлетней давности, когда банки фактически свернули ипотечные программы?
- В сентябре на съезде «Единой России» председатель правительства РФ Владимир Путин заявил, что в ближайшее время вслед за снижением инфляции необходимо обеспечить и снижение ставок по ипотечным кредитам. По его словам, ставки могут упасть до 6,5–7% годовых. На ваш взгляд, это достижимо?
В отличие от Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, наше агентство — АРИЖК- не может оказывать влияния на уровень ставок по ипотечным кредитам. Поэтому на данный вопрос я могу ответить только как эксперт.
По итогам первых 9 месяцев 2011 года средневзвешенные ставки по кредитам в рублях составили 11,9%, что ниже минимума докризисного 2008 года, когда была зафиксирована ставка 12, 5%.
В немалой степени это произошло за счет снижения ставок со стороны нашей материнской компании - АИЖК и последующей конкурентной борьбы на рынке.
Вообще, я считаю, ставка должна складываться из двух показателей. Это стоимость кредитных ресурсов для банков и их расходов на обслуживание кредита. Ориентиром для первого может быть ставка для размещения средств на банковских депозитах – порядка 5%. Расходы, связанные с обслуживанием кредитов, плюс маржа банков не должны превышать 3% (в данный момент эта составляющая в России держится на уровне 4 – 4,5%), а в идеале, при правильном расчете рисков, не должна превышать 1,5%.
Таким образом, если сложить эти составляющие, то мы как раз получим уровень ставки в 6,5 – 7% годовых. Я думаю, это вполне достижимый показатель в ближайшие годы, а на текущий момент уровень ставки по кредитам АИЖК является адекватным.
- Выходят ли вновь на просрочку те заемщики, что уже прошли реструктуризацию кредитов во время острой фазы кризиса?
85% заемщиков, которые вышли на реструктуризацию ипотечного кредита, восстановили свою платежеспособность. Это очень позитивный результат. Мы оказались правы: трудности у людей были временными, и с нашей поддержкой им удалось их пережить.
Подчеркну, что с нашей помощью банки научились проводить реструктуризацию ипотечных кредитов. Миссией агентства в данном случае было создать условия для адекватных взаимоотношений между кредитными организациями и их клиентами, которые оказались в трудной ситуации.
- Как в данный момент вы оцениваете качество ипотечного портфеля кредитных структур? Готово ли агентство реанимировать при необходимости программы поддержки проблемных заемщиков, свернутые в конце 2010 году?
Качество ипотечного портфеля не вызывает беспокойства. Надо учитывать, что банки многому научились в период кризиса и выработали модели правильного поведения. В отличие от других стран, например, США, проблемы с ипотечным рынком у нас были не так велики.
Надо отметить, что между проблемами на фондовом рынке и проблемами с доходами у заемщиков, как правило, проходит не менее полугода. За это время клиенту, у которого возникли проблемы, необходимо подумать, сможет ли он рассчитаться с кредитом и быть в постоянном контакте с банком.
Со своей стороны мы предлагаем ряд инструментов помощи заемщикам, которые оказались в сложной ситуации. Так, АРИЖК открыло «горячую линию» для сбора информации о проблемах с платежеспособностью заемщиков. На нее можно обращаться, в том числе, если банк не желает идти навстречу.
В целом мы держим руку на пульсе и готовы при необходимости возобновить программы по реструктуризации. Но пока в этом нет необходимости. Предпосылок для ухудшения ситуации нет.
- Но население научилось своевременно и адекватно реагировать на возможные проблемы с кредитами?
Надо признать, что уровень финансовой грамотности населения все еще очень низок. Мы пришли к выводу, что это основная причина дефолтов по кредитам. Просчитать свои доходы и расходы на 20 лет вперед очень сложно. Но все-таки практика показывает, что именно в первый год уплаты кредита у наших заемщиков возникают проблемы. За рубежом – на четвертый – пятый год.
Очень часто ситуация обостряется при смене работы заемщика, рождении детей и, особенно, при разводе супругов.
И если такое случилось, ни в коем случае не стоит бегать от банка, так можно дождаться еще худших проблем. Кроме того, нужно стараться платить даже при возникновении пеней и штрафов. Многие заемщики в такой ситуации принимают решение их не платить вообще, потому что сумма долга от этого не сократится. Но это в корне неверно, поскольку банк всегда смотрит на стремление человека рассчитаться по кредиту.
Но свое отношение к кредиту надо пересмотреть не только заемщикам. Есть ряд мер, которые можно предпринять на законодательном уровне.
Как показывает практика, если на платежи по кредиту уходит более 45% дохода заемщика, то у него возникают проблемы. Человеку очень часто только кажется, что он справится со всеми обязательствами.
В США заемщик считается бедным, если объем платежей по ипотечным кредитам превышает 31%. Наши расчеты показывают, что даже с большими доходами заемщик по совокупности кредитов не сможет платить больше 45%, и вероятность его дефолта (а значит и потери квартиры) в таких случаях резко возрастает. Требование об ограничении платежной нагрузки необходимо вводить, учитывая невысокую финансовую грамотность: параметр платеж/доход должен находиться на уровне около 30%, но точно не больше 45% по совокупности всех кредитных обязательств, которые берет на себя заемщик.
Второе – необходимо закрепить право заемщика на реструктуризацию кредита, если уровень платежей превысил, например, 60% его дохода. При этом кредиторы не должны бездействовать и бесконечно навешивать на заемщика пени и штрафы. Долг не должен расти бесконечно. Если его размер в 1,5 – 2 раза превысил стоимость залога, необходимо запускать процедуру его упрощенного изъятия.
Наконец, чтобы адекватно оценивать размер платежей в сумме дохода, необходимо законодательно предусмотреть требование заемщика передавать сведения о взятых кредитах в бюро кредитных историй. Сейчас многие пренебрегают этим.
- Кредиты в валюте считаются наиболее рисковыми в нынешних экономических условиях. Много ли таких клиентов у банков?
Моя общая рекомендация к тем, кто планирует оформлять ипотечный кредит - брать его только в той валюте, в которой заемщики получают зарплату, в противном случае придется взять на себя еще и валютный риск.
К счастью, на сегодняшний день ипотечных кредитов в валюте очень мало, в основном их берут в Москве и Петербурге при покупке дорогой недвижимости. Так по данным ЦБ РФ в 2011 году объем валютных кредитов от общего числа выдаваемых займов составил менее 4% против 25-28% в 2007 году, а итоговая общая задолженность всего около 12,5%.
- Видите ли вы необходимость в развитии механизма ипотечного страхования? Может ли его введение вызвать удорожание кредита?
Ипотечный кредит очень большой по размеру. Если его сравнивать с ежемесячной зарплатой (точнее с доходами домохозяйства), то он превысит их в 45-50 раз. А это означает, что в случае нехватки средств для погашения обязательств перед кредитором и дефолта заемщика, ему придется выплачивать значительную сумму. Сейчас страхование ответственности заемщика ограничено в размере 20%, но даже грубый расчет показывает, что эта сумма эквивалентна 15-20 месячным зарплатам заемщика. Это очень значительная сумма. Пока рынки недвижимости росли, потребность в данном виде страхования отсутствовала, но сейчас актуальность его возрастает. Очень жаль, что многие заемщики просто не знают о наличии такой возможности, хотя большинство из них справедливо надеется, что такое с ними не приключится.
Но страхование ответственности по ипотечному кредиту несет еще и дополнительный экономический плюс – всем известно, что при небольших первоначальных взносах кредитор повышает ставку по ипотечному кредиту, чтобы компенсировать свои риски. Причем на весь срок кредита. Применение страховки позволит банку считать кредит безопасным и понизить ставку, а это значит, что заемщик получит значительную экономию в течение всего срока кредита.