Фондирование ипотечных кредитов по-прежнему остается одной из самых актуальных проблем
По итогам уходящего года объем ипотечных кредитов, выданных российскими банками, превысит 1 трлн руб. — это рекордное значение за всю историю ипотеки в России. Насколько сложившийся рынок устойчив к финансовым потрясениям? Мнения участников специальной сессии в секции «Ипотека» IV Финансового форума России на этот счет разделились.
Кредитные риски, которые так сильно дали о себе знать в 2008-2009 гг., банки уже пережили. Итогом стала выработка кредитными организациями набора инструментов для управления такими рисками. Банки научились правильно оценивать заемщика с точки зрения платеж — доход (в том числе делать прогноз на несколько лет вперед), стали более серьезно подходить к андеррайтингу объектов недвижимости, начали более осторожно кредитовать заемщиков, приобретающих жилье для инвестиционных целей, и выдвигать дополнительные требования к клиентам — собственникам бизнеса, берущим займы на дорогостоящие объекты недвижимости. Произошло значительное сокращение объемов кредитования в иностранной валюте. Таким образом, на рынке сложилась практика, позволяющая банкам грамотно и качественно управлять кредитными рисками. Вместе с тем опасения участников рынка вызывает повышение уровня закредитованности населения — в частности, рост числа заемщиков, имеющих более пяти кредитных счетов. Несмотря на то что выдача каждого займа сопровождается запросом кредитного отчета в Национальное бюро кредитных историй, это не исключает риск возможного дефолта полностью, так как отчет допускает различные трактовки информации. «Следующим шагом к правильной оценке рисков является переход к скоринговому бюро, которое представляет собой выработанную систему, позволяющую нивелировать неправильную оценку отчета. Система по понятным правилам выдает балльную оценку», — заявил на конференции «Ведомостей» директор по маркетингу НБКИ Алексей Волков.
Одной из самых актуальных проблем на сегодня остается фондирование ипотечных кредитов. Несмотря на то что реальный срок ипотечного кредита составляет семь лет, фондировать такие кредиты необходимо длинными деньгами. На сегодняшний день основным источником роста кредитных портфелей банков, а на протяжении последних пяти лет совокупный ипотечный портфель банков растет в среднем на 35% в год, являются средства государства. Если посмотреть на структуру активов и пассивов кредитных организаций, можно увидеть, что кредиты на срок свыше трех лет (под такие займы попадает и ипотека) занимают 45% от совокупных активов. При этом только 16% таких займов профинансировано длинными пассивами — в этом и состоит риск. В результате возникает дисбаланс: длинные кредиты фондируются длинными государственными пассивами лишь на треть — и ситуация продолжает ухудшаться. Отсутствие длинных денег в экономике выливается для банков в риски ликвидности и процентные риски, и это в значительной степени затрудняет дальнейший рост ипотечного рынка.
Выходом в данной ситуации могла бы стать секьюритизация. В России этот рынок пока развит слабо: случаются единичные продажи пулов ипотечных кредитов, но массовые сделки, например, на ежедневной основе не заключаются. В результате, если в развитых странах доля ипотеки, финансируемой за счет выпуска ипотечных ценных бумаг, может доходить до 20% и выше (Франция — 24%, Венгрия — 23%, Германия — 19%), то в России этот показатель составляет всего 6%. Одной из причин этого можно назвать ограниченный круг долгосрочных инвесторов. В основном в такие бумаги вкладываются пенсионные фонды, а относительно российского ВВП активы наших пенсионных фондов ничтожно малы. По мнению председателя правления «Абсолют банка» Николая Сидорова, вывод с баланса пулов ипотечных кредитов мог бы значительно снизить и процентный риск, и риск ликвидности. Однако в этом случае возникает ряд сложностей. «Секьюритизация экономически обоснованна, если портфель кредитов составляет 3-5 млрд руб., а накопление такого портфеля требует 6-12 месяцев, — говорит эксперт. — Возникает вопрос, каким образом финансировать портфель до этого срока. Хотелось бы иметь возможность привлекать средства Центробанка на срок до 12 месяцев под залог несекьюритизированного портфеля при условии подтверждения качества портфеля, например, со стороны АИЖК». Кроме того, сейчас сложно сказать, будет ли расширен круг потенциальных инвесторов, которые могут выкупать ипотечные ценные бумаги. «Возможным решением данного вопроса может стать участие государства. Например, 30% активов ФРС США инвестированы в ипотечные бумаги, и российский Центробанк мог бы последовать этому примеру, — поясняет Сидоров. — При этом подобное вливание денег в экономику не грозит системе усилением инфляции — как при скупке доллара, так как создает качественный спрос на товары длительного пользования».
В АИЖК также признают, что процентный риск серьезно влияет на маржу и общую кредитную ставку банков, и разрабатывают свои инструменты по управлению таким риском. В 2012 г. агентство предложило рынку опционы на покупку ипотечных ценных бумаг с возможностью продажи части или всего старшего транша бумаг на заранее оговоренных условиях (на 2013 г. уже законтрактовано более 20 млрд руб.) и опционы с фиксированным условием на покупку закладных на срок до двух лет. Кроме того, АИЖК, идя навстречу банкам, в будущем не исключает возможности заключения с инвестором соглашения на продажу ипотечных ценных бумаг по фиксированной ставке до накопления пула, а также введения таких инструментов, как свопы, и привлечения под плавающую ставку. Были предложены продукты и в сегменте B2C. Заемщики-физлица могут выбрать комбинированную ставку, предусматривающую возможность фиксации ставки на определенный период. Так как данный продукт позволяет разделить риск между кредитором и заемщиком, одним из инструментов управления риском для заемщиков является кэп (ограничение процентной ставки — максимум 16% годовых). Тем не менее, по мнению директора департамента инноваций, методологии и стандартизации АИЖК Марии Поляковой, продукты с переменной процентной ставкой не являются панацеей, так как выбор индикатора —
достаточно сложный процесс. Ни один из существующих инструментов не отражает ситуацию полностью и не имеет высокой корреляции с конечной ставкой, которую показывает рынок.
К рискам, косвенно влияющим на состояние ипотечного рынка, относятся состояние жилищного фонда и качество городской среды. Председатель правления банка DeltaCredit Сергей Озеров отмечает также демографические риски. По прогнозу Росстата, после 2015 г. ожидается снижение рождаемости. По мнению банкира, демографический риск тесно связан с перспективами развития ипотечного рынка, но ипотека по программе «Доступное жилье» может помочь в решении этой проблемы. По обеспеченности единицей жилья на одно частное домохозяйство Россия находится в одном ряду с другими странами или даже опережает их: в России этот показатель равен 1,11, столько же — в США, в Великобритании — 1,04. Однако по другим параметрам мы сильно отстаем. Если в России на одного члена семьи приходится 22,5 кв. м жилья, то в Великобритании — 44 кв. м, а в США — уже 69,7 кв. м. Количество комнат на одного человека в используемом жилищном фонде в России составляет всего 0,86 (2,1 — в США, 2,3 — в Великобритании). По словам президента фонда «Институт экономики города» Надежды Косаревой, в настоящее время градостроительная политика может сформировать значительные стратегические риски для ипотечного кредитования. «Наращивание строительства квадратных метров жилья и объемов ипотечного кредитования без учета других факторов может привести не только к дисбалансу потребностей в жилых единицах, ценовому дисбалансу и утрате устойчивой пространственной организации городов, но и к падению залоговой стоимости жилья», — констатирует Косарева. По мнению эксперта, целью жилищной политики должно стать создание возможностей для улучшения жилищных условий для всех групп населения, в том числе стимулирование массового строительства жилья экономкласса и повышение качества существующего жилищного фонда. Кроме того, по словам эксперта, ипотечное кредитование могло бы получить дополнительный кредитный инструмент через формирование альтернативных форм потребления жилья (коммерческий, некоммерческий наем, жилищную кооперацию).
Итак, готов ли рынок к новому кризису? «Держать кредит на 30 лет с фиксированной ставкой на балансе — непозволительная роскошь. Но наши банки держат. Как говорится, проскочили один кризис — при том что ипотечный портфель вышел в красную зону, — резюмирует старший вице-президент, начальник управления секьюритизации “ВТБ капитала” Андрей Сучков. — Второй кризис мы можем и не проскочить. Эти кредиты нужно либо продавать, либо хеджировать риск, заменяя их другими инструментами, но держать их на балансе крайне рискованно».