Cтены помогают: россияне стали чаще брать кредиты под залог недвижимости

Россияне всё чаще стали соглашаться на получение кредитов под залог недвижимости, сообщили «Известиям» аналитики. Это помогает им взять крупные суммы для возврата долга, рефинансирования, покупки и ремонта жилья или автомобиля. В банках сообщили, что число таких нецелевых кредитов оказалось в марте 2025 года на треть больше, чем месяцем ранее. Тренд связан с тем, что финансовые организации массово отказывают в необеспеченных кредитах — в связи с высокой ставкой и ограничениями ЦБ. Однако подобные займы несут в себе ряд рисков, отмечают эксперты. В частности, при невыплате кредита человек может потерять единственное жилье. О том, почему в России стали активно оформлять нецелевые займы и чем они грозят, — в материале «Известий».

Зачем берут кредиты под залог

Объем выдачи кредитов под залог недвижимости в рублевом выражении в российских банках за 2024 год вырос более чем на 45%, сообщили «Известиям» аналитики. В этом году тренд продолжил набирать обороты. Только в марте было выдано около 2 млрд рублей таких нецелевых займов, уточнили в пресс-службе «Сбербанка».

— Это на 34% больше, чем месяцем ранее, в феврале этого года, — сообщили там. — Средний размер такого кредита составил 1,7 млн рублей. Под залог недвижимости можно получить крупную сумму под более выгодные условия, чем без обеспечения. Для залога подойдут квартира, жилой дом, апартаменты, земельный участок и гараж.

Сейчас ставки по ипотечным кредитам находятся на уровне 27–29% годовых, по потребительским кредитам превышают 30%. На этом фоне возможность получить кредит по ставке на 2–3% ниже для заемщиков имеет значение, отметил директор по продукту IT-компании TYMY Никита Арзамасцев.

— Большинство банков, которые сейчас работают с такими кредитами, ранее могли даже не выделять их в отдельное направление для аналитики, поскольку их доля минимальна — не более 1–2% портфеля от всех кредитных продуктов, — сказал он. — С 2024 года ситуация поменялась, кредиты под залог попали в фокус и у заемщиков, и у банков, после того как ключевая ставка ЦБ превысила 20%, а для заемщиков с высокими показателями долговой нагрузки были повышены макропруденциальные надбавки.

В последние месяцы банки значительно ужесточили выдачи кредитов. Как писали «Известия» в феврале, финансовые организации стали отказывать в 95 из 100 заявках на ссуды. В первую очередь, это обусловлено высокими ставками, что ведет к существенному росту затрат на обслуживание кредитов, которые становятся непосильными для всё большего числа российских граждан, пояснил аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов. В итоге банки считают такие займы слишком рискованными и отказывают в них.

— Кроме того, негативными факторами также выступают высокая закредитованность россиян на фоне непростой ситуации в экономике и жесткие ограничительные меры ЦБ, направленные на «охлаждение» розничного кредитования. В таких условиях банки предъявляют всё более строгие требования к заемщикам, что и приводит к высокой доле отказов в получении потребкредита, — добавил Игорь Додонов.

При этом наличие залога существенно увеличивает вероятность того, что банк вернет свои средства, если заемщик вдруг перестанет обслуживать кредит, пояснил эксперт. Кроме того, на залоговые кредиты не распространяется часть мер регулирования (например, макропруденциальные лимиты, которые ограничивают долю ссуд, выданных высокозакредитованным заемщикам). Поэтому их оформление более выгодно для банков с точки зрения регулятивной нагрузки.

— То есть, если человеку не одобряют обычный потребкредит, он, тем не менее, часто имеет возможность взять кредит под залог какого-то имущества, — подчеркнул Игорь Додонов.

Рост числа кредитов под залог недвижимости подтвердил «Известиям» и директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101» Рустам Азизов.

Наиболее часто, по данным партнеров SaaS-платформы, у которых есть такой вид кредитования, в качестве залога россияне предоставляют банку квартиру. В 3–4% случаев залогом становятся коммерческие площади, около 1–2% приходится на апартаменты, 0,5–1% — на машиноместа и другие нежилые помещения.

На что берут займы

Около 30% заемщиков берут кредит под залог недвижимости, чтобы сделать в этом же объекте ремонт. Если жилье единственное, чтобы не растягивать процесс, многие прибегают к кредитованию даже по высоким ставкам, указывают аналитики.

Порядка 25% берут займ для погашения долга или для закрытия кредита с более высокой ставкой, чтобы сократить ежемесячную финансовую нагрузку или закрыть просроченные платежи. Каждый пятый использует такой метод кредитования, чтобы иметь деньги на первоначальный взнос по ипотеке.

— Для многих покупателей высокий первоначальный взнос в 30–40% становится препятствием в получении, к примеру, льготной ипотеки, — сказал Никита Арзамасцев. — К слову, в качестве залога по таким кредитам может быть использована недвижимость, принадлежащая третьим лицам, а не самому заемщику — с их согласия.

Среди популярных целей оказались покупка и ремонт автомобиля, а также старт нового или развитие действующего бизнеса.

Чаще всего россияне оставляют в залог квартиры, потому что банки охотнее принимают недвижимость городского типа, подтвердил основатель Vorobev Realty Group Марат Воробьев.

Необеспеченные кредиты в условиях высокой ключевой ставки (до 30%) и действующих макропруденциальных лимитов — большой риск для банков, добавил директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин.

— Не рассчитав силы, россияне допускают просрочки, которые копятся, как снежный ком, и превращаются в списания для банков при процедуре банкротства, популярность которого растет с каждым годом, — отметил эксперт. — К примеру, просроченная задолженность россиян, которая считается безнадежной, только по кредитным картам за 2024 год выросла на 27%, по данным «Скоринг Бюро». Объемы просрочки по ипотеке выросли на 62,5% за год до 100 млрд рублей.

Большинство из выданных обеспеченных кредитов, по его мнению, скорее всего, не первая попытка получить заем.

Рост интереса к нецелевым займам под залог недвижимости свидетельствует о том, что россияне всё чаще используют свое жилье как финансовый актив, добавил руководитель отдела ипотечного кредитования «Главстрой-Недвижимость» Вадим Бутин.

— Цель заемщиков — получить значительную сумму на длительный срок под процент ниже потребительского кредита, — напомнил эксперт. — Как правило, эти средства используются на рефинансирование более дорогих кредитов, закрытие долговых обязательств, крупные траты: покупка автомобиля, ремонт, лечение, образование. Реже — в качестве инвестиций в бизнес или в покупку нового жилья.

По его словам, кредит под залог недвижимости позволяет получить до 60–70% от рыночной стоимости объекта на срок до 15–20 лет.

Каковы риски залога недвижимости

— Некоторые заемщики переоценивают свои возможности по обслуживанию долга или рассчитывают на быструю переоценку актива, например, квартиры, что не всегда оправдано, — сказал Вадим Бутин. — Это чревато потерей имущества в случае невыполнения обязательств по кредиту.

Рустам Азизов напомнил, что банк оценивает стоимость залога с небольшим дисконтом.

По словам Марата Воробьева, даже единственное жилье теряет свой «иммунитет», если банк взял его под залог. В таком случае кредитная организация может изъять даже единственное жилье.

— Поэтому главный риск для людей здесь — это потеря единственного жилья, — сказал он.

За недвижимость под залог много денег банк не даст, отметил управляющий партнер «+7 Group» Александр Кривошеев.

— Актив в случае банкротства надо продавать, — сказал он. — Это сложно. Особенно, если это единственное жилье и стоит недорого. Скорее всего, всё равно потребуют поручителя.

В случае, если человек не единственный собственник объекта, то других владельцев, вероятно, привлекут в качестве поручителей по кредиту, добавил эксперт.

— Кредит растянут по времени, и вы всё равно переплатите несколько раз, — добавил он. — Наши клиенты — игроки рынка недвижимости, и они выходили на продажу квартиры. Та десять лет назад была под залогом такого кредита, но валютного. В итоге, так как на этапе погашения необходимо было сконвертировать все суммы, в банке потерялась комиссия в несколько сотен рублей. Но это было основанием для того, что квартира до сих пор была с неснятым обременением.

Эксперт посоветовал после погашения кредита обязательно перепроверять, точно ли снято обременение с недвижимости.

Вадим Бутин также добавил, что помимо процентной ставки, процедура передачи недвижимости в залог сопряжена с рядом других трат. В частности, на комиссии, страховки, оценку имущества, нотариальные и регистрационные сборы. Эти расходы могут существенно увеличить итоговую сумму выплат.