Российский ипотечный рынок продолжает развиваться

Российский ипотечный рынок развивается, и часть факторов, некогда оказывавших на него существенное влияние, теряют актуальность. Мы не можем не учитывать эти тенденции. И, чтобы «шагать в ногу» со временем, модернизируем хорошо знакомый нашим постоянным читателям индекс «БН-Ипотека».

Ипотечные процентные ставки делятся на маркетинговые и реальные. Маркетинговые называются в рекламе, чтобы заманить клиента. Реальные назначаются, когда одобряется заявка на получение кредита. И естественно, БН прилагает все усилия, чтобы отслеживать реальную, а не «парадную» версию текущего положения дел на российском ипотечном рынке.

Пора меняться

Обычно публикацию индекса «БН-Ипотека» редакция сопровождает обзором главных событий и тенденций на отечественном ипотечном рынке за прошедший месяц. Однако в этот раз мы вынуждены нарушить традицию.

Причиной служит предпринятое нами усовершенствование методики расчета индекса. Редакция пошла на определенные корректировки показателей, по которым рассчитываются индекс и средняя процентная ипотечная ставка, чтобы конечный результат стал «ближе в жизни». И, прежде всего, мы должны объяснить, в чем наши новации заключаются.

Так, пересмотрен параметр, касающийся размеров первоначального взноса. Ранее индекс рассчитывался, исходя из того, что первоначальный взнос составляет «20% и более» от стоимости приобретаемой квартиры.

Однако обсуждение данного вопроса с профессионалами рынка показало, что параметр нужно менять. «В последние месяцы обычный размер доли собственных средств в ипотечных сделках остается на стабильном уровне – порядка 30%», – например, рассказывает начальник управления кредитования и инвестиционного проектирования «Ленстройтрест» Максим Шлемен.

То есть, приобретая квартиру, как на первичном, так и на вторичном рынках, большинство заемщиков обращаются за жилищным кредитом, имея на руках 30%, а то и более 50% необходимой для приобретения объекта суммы.

Новшества

Также ранее в расчетах не указывались требования банков по страхованию приобретаемого жилья. При этом известно, что зачастую заемщику обойдется дешевле застраховать объект от всех рекомендуемых банком рисков, чем заплатить только за обязательное страхование. Напомним, согласно ГК РФ, в обязательном порядке страхуется только предмет залога, остальное – дело добровольное.

Поэтому опрос банков проводился с условием, что потенциальный заемщик готов оформить страхование титула, жизни и имущества. Напомним, обычно тариф по страхованию титула составляет 0,15% от стоимости квартиры. При страховании жизни заемщика тариф зависит от возраста и пола (0,3-1,5%). А при страховании предмета залога (страховании имущества) цифры также начинаются с 0,15%.

Возможно, в перспективе требования банков по страхованию изменятся. На днях в Госдуму внесен законопроект о введении в РФ института ипотечного страхования путем поправок в статьи 31 и 61 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Но, как сообщил БН начальник отдела развития ипотечного страхования «РЕСО-Гарантия» Никита Ситников, скорее всего, внесение изменений в закон об ипотеке (в частности, введение института страхования финансовых рисков кредитора) кардинальным образом на рынок не повлияет.

Наконец, и самое главное: при сборе информации мы стали разделять жилищные кредиты, получаемые заемщиком с предоставлением справки о доходах по форме 2-НДФЛ («белая» зарплата) и по форме банка.

Ведь зачастую именно форма подтверждения дохода определяет, с какой процентной ставкой банк будет готов выдать заемщику ипотечный кредит.

В то же время для части россиян более «дешевые» займы оказываются недоступны. Так, например, по оценке специалистов компании «Домус финанс», более 30% клиентов, получающих ипотечный кредит, имеют неофициальный доход и не могут подтвердить зарплату по форме 2-НДФЛ.

В то же время ипотечных продуктов, по которым банки вообще не требуют подтверждения потенциальным заемщиком доходов, пока существует относительно немного.

Впрочем, вполне вероятно, что в перспективе мы начнем отдельно рассчитывать индекс и по этому виду жилищного кредитования.

Не учитываем

С другой стороны, при модернизации индекса «БН-Ипотека» мы пошли на определенные упрощения.

Так, число отслеживаемых банков снижено с 25 до 20. Во-первых, это сделано потому, что банкам третьей десятки принадлежат относительно незначительные части рынка, исчисляемые в десятых или даже сотых долях процента. Во-вторых, если в большинстве общеизвестных банковских рейтингов первая двадцатка обычно совпадает, то далее начинаются разночтения.

Также редакция отказалась от избыточной градации средних ставок по срокам, на которые берутся ипотечные кредиты.

Все участники рынка единодушно признают, что банковские программы с длительными сроками ипотечного кредитования большим спросом у потенциальных заемщиков не пользуются.

Например, по словам руководителя управления продаж Департамента новостроек «АЛЕКСАНДР Недвижимость» Тамары Ганиной, наиболее популярными сроками, на которые берутся ипотечные кредиты, остаются 10 и 15 лет. «Безусловно, появляются программы на длительные сроки – до 30 и даже 40 лет, но большого спроса на них нет, – уточнила специалист. – Такое удлинение срока невыгодно заемщику, так как ежемесячный платеж снижается незначительно, а величина переплаты заметно растет».

Более того, обычно кредит гасится досрочно.

Поэтому все средние ставки мы рассчитываем для условия, что заемщик берет кредит на десять лет.

Кроме этого, мы посчитали разумным шагом убрать из рассматриваемых банковских предложений ипотечные продукты с «плавающей» ставкой. И полностью отказались от учета процентных ставок по кредитам, выдаваемым в валютах других стран. Причина в низкой популярности таких кредитов у россиян.

Также при расчете средней процентной ставки не учитываются скидки в рамках «зарплатных» проектов и часто проводимых некоторыми банками маркетинговых акций.

Отказались мы и от подсчета возможных преференций в рамках различных, как региональных, так и федеральных, субсидийных программ.

Соответственно, чтобы не «искажать» общую картину, оставлены «за кадром» процентные ставки операторов, работающих по программам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Притом что сегодня по продуктам АИЖК работает 136 банков и 200 небанковских организаций, рыночная доля в ряде российских регионов оказывается менее 5%.

Цифры говорят

Проще говоря, при расчете средних ставок мы исходим из того, что самым распространенным запрашиваемым сегодня у банков жилищным кредитом является заем на следующих условиях.

Первый взнос заемщика составляет 30-50% от стоимости приобретаемого жилья. Кредит берется на десять лет, и заемщик страхует объект от всех рекомендуемых банком рисков.

А далее возможны варианты в зависимости от того, на первичном или вторичном рынке приобретается квартира. И – какой справкой клиент подтверждает свои доходы.

В первой двадцатке банков – лидеров по ипотечному кредитованию (версия РА «Эксперт») сегодня среднестатистические показатели выглядят так:

Таблица 1

В целом же процентные ставки в предложении «двадцатки» выглядят следующим образом:

Таблица 2