Каждая пятая строительная компания уже на грани банкротства
Правительство обещает упростить регулирование строительной отрасли, которое, по его оценкам, сейчас слишком усложнено и не позволяет наращивать объемы ввода жилья. Однако, по мнению экономистов, отрасли сейчас мешает не столько бюрократическая зарегулированность, сколько экономический кризис и сжатие потребительской активности. Дешевые кредиты также не помогают держать отрасль на плаву. Высшая школа экономики (ВШЭ) предупреждает о росте объемов незавершенного строительства и новой волне претензий обманутых дольщиков. Уже сейчас каждая пятая строительная компания балансирует на грани банкротства, в стране не завершено строительство 10 млн кв. м жилья, и для решения проблемы требуются 500 млрд руб.
«Отрасль оказывается не готова к тому, чтобы строить больше жилья», – заявил полномочный представитель президента РФ в Дальневосточном федеральном округе Юрий Трутнев, подчеркивая, что это становится проблемой. «Там регулирование настолько сложное, что, сказать честно, примерно одинаковое время и одинаковые усилия требуются строителям для того, чтобы построить дом, и для того, чтобы разобраться с документацией», – сказал он. Это касается и страны в целом, и Дальнего Востока в частности. Трутнев добавил, что ранее работу по упрощению регулирования в строительной отрасли на Дальнем Востоке притормозили. «Очень надеемся, что в целом в РФ все регулирование будет упрощено и строить можно будет быстро, качественно, беспрепятственно, не так, как сейчас», – пояснил он.
На серьезную зарегулированность отрасли жаловались ранее и участники рынка. «Плохо, когда пять-шесть месяцев уходит только на то, чтобы получить разрешительную документацию до начала строительства», – говорил ТАСС вице-президент Российского союза строителей (РСС) Николай Глушков. Избыточными можно считать до 50% требований в строительной отрасли, заявлял глава Министерства строительства Новосибирской области Иван Шмидт.
Напомним, еще в июне президент Владимир Путин поручал правительству проанализировать систему регулирования строительной отрасли, а также внести в нее изменения. По словам президента, на первом этапе правительство готово перевести в разряд рекомендаций почти треть действующих требований к отрасли. Другой вопрос: не повлечет ли за собой упрощение процедур строительства не просто плохого качества, а даже опасного для жизни?
Проблема строительной отрасли, похоже, не замыкается только лишь на сложную документацию. Как можно судить по обзору Центра конъюнктурных исследований ВШЭ, отрасль практически адаптировалась к юридической перестройке, связанной с переходом на эскроу-счета. Но затем грянул новый кризис. «В начале марта началась интенсивная коронавирусная атака на население и экономику России, в том числе на строительную отрасль. В итоге во втором квартале практически вертикально обрушились все показатели, характеризующие строительную деятельность, в том числе показатели первого ряда – спрос на строительные услуги (объем заказов), объемы выполненных строительных работ и финансовая составляющая (собственные финансовые ресурсы и прибыль)», – поясняли экономисты. По их уточнению, вряд ли в третьем квартале отрасль продемонстрирует компенсационный рост.
Они подчеркивают: основной удар в строительстве во втором квартале пришелся на позицию спроса на строительные услуги. «Снижение спроса естественно вызвало снижение предложения. В результате ухудшилось финансовое состояние большинства строительных организаций», – замечают в ВШЭ.
В свою очередь, снижение реальных располагаемых денежных доходов населения и переход большинства домашних хозяйств от потребительской модели поведения к сберегательной тут же вызовут снижение объемов жилищного строительства и падение доходности у самих строительных организаций, продолжают эксперты. «Уже в мае, по данным Росстата, объем ввода общей площади жилых помещений по сравнению с соответствующим периодом прошлого года упал почти на 25%», – отмечает директор Центра конъюнктурных исследований ВШЭ Георгий Остапкович, полагая, что потери жилищного строительства в текущем году составят примерно 10%.
Кроме того, каждая пятая строительная организация уже находится фактически в предбанкротном состоянии, а каждая третья по итогам четырех месяцев этого года работала в убыток, сообщает ВШЭ. Подобное плачевное состояние отрасли порождает еще одну проблему – рост объемов незавершенного проблемного строительства. На сегодняшний день, как оценивают в ВШЭ, к этой категории можно отнести свыше 10 млн кв. м, и для завершения только этих объектов потребуется более 500 млрд руб. «Естественно, рост проблемного строительства, работающего по старым схемам (без эскроу-счетов), автоматически вызовет негативную реакцию у покупателей этого жилья, которые окажутся в статусе обманутых дольщиков», – предупреждает Остапкович.
Эксперты «НГ» в целом согласны с выводами ВШЭ. «Если мы обратимся к статистике Единого ресурса застройщиков, то увидим, что только с 2019 на 2020 год перенесли ввод в эксплуатацию почти 8 млн кв. м жилья. То есть в какой-то степени это уже проблемные объекты, так как их застройщики нарушили сроки ввода и перенесли их на текущий год. Если прибавить к этим показателям более старые просроченные к сдаче дома, то как раз получится свыше 10 млн кв. м жилья», – отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Однако как дальше будет разворачиваться ситуация, по мнению эксперта, сейчас сказать сложно. «Вторая волна коронавируса и реакция на нее властей могут кардинально изменить любой возможный сценарий. Сейчас рынок поддерживает программа субсидирования ипотеки, но если начнет нарастать безработица из-за закрытия малого и среднего бизнеса и производств в регионах, кредиты уже не помогут, а значит, строительство столкнется с кризисом сбыта», – поясняет Литинецкая.
Управляющий партнер компании «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский отмечает, что сумма в 500 млрд руб., необходимая для полного решения проблемы обманутых дольщиков, была недавно озвучена зампредправительства РФ Маратом Хуснуллиным. «По его же данным, у правительства есть в наличии 120 млрд руб. для решения проблемы. Очевидно, что оставшуюся сумму также должно найти государство и направить средства на докапитализацию компенсационных фондов. Решить эту проблему силами бизнеса не получится. Успешные застройщики могут лишь частично участвовать в завершении недостроев в обмен на получение разного рода преференций», – предупреждает он.
Коммерческий директор группы «Родина» Ксения Юрьева сомневается, что следует ожидать новой волны обманутых дольщиков. «Сегодня конъюнктура рынка недвижимости в корне отличается от ситуации во время кризиса 2008 года, который отметился чередой банкротств, заморозкой проектов и появлением большого количества обманутых дольщиков. Сегодня надежность строительства повышается за счет законодательных инициатив. После реформы долевого строительства стабильно увеличивается доля жилых комплексов, реализуемых по новой схеме. Если исключить из расчета уже введенные в эксплуатацию лоты, то доля лотов, продаваемых по эскроу-счетам, достигнет 60% от всех строящихся квартир. Таким образом, по старым правилам сегодня возводится около 40% массовых квартир», – сообщает она.
При продажах через эскроу второй волны дольщиков не будет, считает председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. «Банки очень строго следят за соблюдением графика стройки. Как только наблюдается малейшее отставание от графика – могут тут же перестать выдавать ипотеку на этом объекте. Но если реализация квартир осуществляется по старой схеме, здесь не исключено появление новых пострадавших дольщиков, если застройщик не просчитал риски и не успел аккумулировать денежные резервы», – признает эксперт.
Директор по развитию компании Л1 Надежда Калашникова, однако, напоминает, что введение эскроу-счетов все же приводит к повышению стоимости строительства, а значит, делает его менее рентабельным. И это в конечном итоге может отразиться на росте проблемного строительства, а не наоборот, говорит она. «Возможность достраивать по старым правилам как раз упрощает и удешевляет стройку», – считает Калашникова и добавляет, что сейчас покупательная способность населения падает, даже несмотря на снижение ипотечных ставок.