Роста цен на жилье в Саратове не избежать
Специалисты рынка недвижимости спорят: повторится ли в этом году прошлогодний сценарий на рынке саратовского жилья. Но в одном они точно уверены: роста цен не избежать – слишком много для этого предпосылок.
Эти прогнозы уже подтверждают показатели первых месяцев. Саратовцы спасают рубли, вкладывая их в недвижимость.
Как росли цены
О том, что в 2013 году будут побиты ценовые рекорды на рынке саратовского жилья, специалисты предупреждали еще летом. В июле Саратовстат опубликовал данные за первое полугодие. Если в начале года «квадрат» на первичном рынке области стоил 36,9 тыс. руб., а на вторичном – 33,3 тыс., то к середине года стоимость поднялась до 40,7 и 36,5 тыс. руб. соответственно. Получается, что первичка подорожала в среднем на 3,5 тыс. руб. за кв. м, вторичка – на 3 тыс. руб. Особенно выросли в цене квартиры типовой и улучшенной планировок – самые популярные у саратовцев.
Областные чиновники тогда говорили, что жилье дорожает по всей России и прогнозировали спад этой тенденции. И действительно, темпы удорожания замедлились. За второе полугодие стоимость «квадрата» в новостройках выросла в среднем на 600 руб. Вторичка за этот период подорожала на 2 тыс. руб. за кв. м.
В целом по итогам прошлого года средняя цена «квадрата» на первичном рынке в области составила 41,3 тыс. руб. По данным Саратовстата, квартиры эконом-класса продавались в среднем по 37,8 тыс. руб. за кв. м, улучшенного качества – по 40,3 тыс., элитные – по 53,9 тыс. руб. за кв. м. На вторичном рынке жилья средняя цена «квадрата» выросла до 38,3 тыс. руб.: от 34,4 тыс. в самом дешевом сегменте до 41,9 тыс. за «элитку».
Эксперты называют целый ряд причин такой динамики. «Во-первых, влияние макроэкономики, – перечисляет руководитель отдела развития компании “РИОН” Светлана Макарова. – На цены влияют и курсы валют, и ставки по ипотеке, и даже стоимость барреля нефти. Во-вторых, есть региональные факторы. Например, снижение объемов строительства в области. Чем меньше готовых объектов выводится в продажу, тем дороже будут те, что уже есть на рынке».
При этом, как подчеркивает Светлана Макарова, на некоторых объектах общая тенденция мало отразилась. «Если в начале прошлого года мы выставляли квартиру эконом-класса площадью 35 кв. м в поселке Солнечный за 1,3 млн руб., то в конце такая же, но с ремонтом, продавалась за 1,4 млн. Но здесь дело, скорее всего, в месторасположении объекта: в этом районе довольно много аналогичных предложений и зачастую они превышают спрос», – объясняет специалист.
Начало 2014 года ознаменовалось незначительным снижением цен на первичном рынке и повышением – на вторичном.
Индекс угла: все еще доступно
Даже несмотря на высокую ценовую динамику, Саратов продолжает числиться в списке регионов с самым доступным жильем. По словам министра строительства и ЖКХ области Дмитрия Тепина, квартиры в регионе – одни из самых дешевых в Приволжском федеральном округе: вторичка занимает второе место по доступности, первичка – седьмое. Такие показатели эксперты объясняют тем, что в области довольно большой процент жилья эконом-класса и старого жилищного фонда.
При этом данные министра подтверждают и аналитики агентства «ИнтерРейтинг», которые провели исследование «Индекс угла», сравнив цены на жилье в городах-
миллионниках. По его итогам Саратов попал в самую «дешевую» группу со средней ценой 38,2 тыс. руб. за кв. м на вторичном рынке.
Но в агентстве делают важное замечание: качество жилья по такой цене оставляет желать лучшего. С этим выводом соглашаются и риэлторы. «Мы можем подобрать объект в центре города даже за 1,3 млн, но покупатель вложит в ремонт и отделку квартиры не менее 300 тыс. руб.», – говорит Оксана Шарафиева, заместитель директора компании «Твой Дом».
Опасен ли слабый рубль?
Дальнейшего роста цен на рынке саратовского жилья не избежать, уверены эксперты. И этот процесс уже идет. «В начале февраля мы продавали квартиры от застройщика в новом доме на 2-й Дачной по цене 1,3 млн руб., к середине месяца эта же квартира оценивалась в 1,4 млн, – рассказывает Оксана Шарафиева. – Главная причина нынешнего роста – ослабление рубля. Рынок недвижимости всегда чутко реагировал на макроэкономические перемены. Думаю, в нынешнем году эти факторы могут стать определяющими, и события первых двух месяцев тому подтверждение».
По словам заместителя директора девелоперской компании «Группа 24» Дмитрия Вилковского, валютные скачки и общая нестабильность в экономике в итоге скажутся на себестоимости строительно-монтажных работ. «В ближайшей перспективе они могут подорожать на 10%, что увеличит и цену конечного продукта», – считает он.
Тревожные прогнозы разделяет и заместитель директора по строительству «Астэк-Девелопмент» Алла Курчатова: «Растут цены на энергоносители, дорожает земля, солярка. Все эти затраты ложатся на плечи застройщика. Как он будет их компенсировать? За счет увеличения цен на свою продукцию». Две тысячи рублей – на столько, по мнению собеседницы, может подорожать «квадрат» уже в ближайшие несколько месяцев.
«Рост цен на жилье из-за ослабления рубля, скорее всего, произойдет, – комментирует Светлана Макарова. – Но даже если доллар будет стоить 36 рублей, поведение застройщиков, продавцов и покупателей принципиально не изменится. Тот, кто был готов покупать жилье, не откажется от своих планов».
У ослабления национальной валюты есть и положительная для застройщиков сторона – повышенный спрос на недвижимость. «Как только рубль начал проседать, мы увидели резкий всплеск интереса к недвижимости бизнес-класса», – говорит Дмитрий Вилковский.
В том, что цены на жилье не упадут, уверены даже чиновники. Так, первый заместитель министра строительства и ЖКХ Юрий Земсков связывает это с повышением себестоимости продукции: «Производители стройматериалов зависимы от энергоресурсов, которые в 2014 году снова будут дорожать. Следовательно, подорожает арматура, кирпич и т. д. Только это может прибавить к цене квадратного метра 5%». По данным Юрия Земскова, себестоимость строительства в области сегодня составляет 24-26 тыс. руб. за кв. м.
Доплата за спокойствие
Еще один фактор в пользу роста цен – действие федерального закона № 294 о страховании ответственности застройщиков. С 2014 года строителям предписывается выбрать: банковскую гарантию, страхование в страховой компании или участие в обществе взаимного страхования строительных фирм.
«Каждая строительная фирма с 1 января должна быть застрахована или иметь поручительство банка, – объясняет министр строительства и ЖКХ области Дмитрий Тепин. – Ни один договор долевого участия не будет заключен без страховки. На застройщика лягут дополнительные расходы, что скажется на цене квадратного метра. Стоимость жилья может повыситься на 3-5%». Министр подчеркивает, что это предположение. Однако сами застройщики уверены: закон заставит повышать цены.
«Мы пока не можем сказать, каков будет рост в денежном эквиваленте, поскольку методика до конца не отработана, и даже страховщики не знают, как по ней работать. Но свою роль нововведение, безусловно, сыграет», – комментирует Алла Курчатова.
Новый закон заставит пересмотреть ценовую политику, уверен и генеральный директор ЗАО «Стройинтерсервис» Вячеслав Булатов. «Причем у нас все всегда повышается непропорционально», – сетует эксперт.
Очевидно, что рост цен в новостройках спровоцирует подорожание жилья на вторичке. «Обычно мы это наблюдаем спустя несколько месяцев», – поясняет Оксана Шарафиева.
Впрочем, генеральный директор ГК «Лепта» Дмитрий Гальпер уверен: к существенному росту цен на жилье в Саратове нет предпосылок: «Люди не стали больше зарабатывать, не выросли социальные пособия, не подешевела ипотека, кредиты не стали доступнее, то есть не появилось больше возможностей для покупки жилья. Да, цены могут повыситься в пределах инфляции, но незначительно».
Эксперты сходятся во мнении, что в 2014 году больше всего подорожает строящееся жилье эконом-класса в Ленинском, Кировском и Заводском районах Саратова и типовые однокомнатные квартиры в центре. Это самые ликвидные объекты. Ценовую стагнацию пророчат сегментам бизнес- и элит-класса, а также рынку загородного жилья.
«И “элитка”, и загородная недвижимость сейчас реализуются, на мой взгляд, по завышенным ценам, – считает Светлана Макарова. – Скорее всего, в стоимость квадрата уже заложены риски застройщика, в том числе подорожание стройматериалов и т. д. Поэтому повышать планку там просто нет необходимости».
