К концу 2014 года средняя ипотечная ставка составит 13,5 - 14%
Начавшийся этим летом рост ипотечных ставок, скорее всего, продолжится и осенью: по прогнозам опрошенных «БалтИнфо» экспертов, к концу года средние ставки по этому виду кредитования могут достичь 13,5 – 14%. Впрочем, для покупателей недвижимости подрастающие ставки вряд ли стану помехой.
«Ипотечный рай» недоступен
В первом полугодии 2014 года рынок ипотеки развивался успешно. По данным Банка России, за шесть месяцев было выдано почти полмиллиона кредитов на сумму в 769,5 млрд рублей, что в 1,3 раза больше, чем за этот же период 2013 года, в количественном выражении и в 1,4 раза – в денежном.
Средневзвешенная ставка по ипотеке в июне составила 12,3%, что на 0,3 пункта ниже аналогичного показателя прошлого года. Дальнейшего снижения ставок не случилось: в стратегии банков вмешалась геополитика. В связи с введением санкций ЦБ РФ начал планомерное повышение ключевой ставки - с 5,5% до 7% в марте, с 7% до 7,5% в апреле, и до 8% в июле. Денежные заимствования для банков стали дороже, и они отреагировали на это постепенным повышением ипотечных ставок. Причем скорректировали их не только мелкие банки, но и ведущие игроки ипотечного рынка. Так, в июле «сдался» Сбербанк, повысивший ставки на 0,5-1%. В августе на 0,3% подорожала ипотека в «ВТБ 24», банки «Уралсиб» и «Санкт-Петербург» увеличили ставки на 0,5%. На сегодня средняя ставка по ипотеке в Петербурге составляет 13,5%, это на 1% больше, чем в мае текущего года.
Впрочем, заемщики могут поискать предложения банков, где ставки по ипотеке будут на один, а то и два процента ниже среднерыночного показателя. Как правило, речь идет о покупке недвижимости у застройщиков, аккредитованных конкретными банками. Пока эти предложения остаются самыми заманчивыми на рынке.
Но банки в любом случае возьмут «свое». Во многих случаях собака зарыта в условиях кредитования. Как правило, любая ставка сразу повышается на 0,7 – 2% при отсутствии личного страхования заемщика. Также отдельные банки объявили ставки на пару пунктов ниже среднерыночных, но с фиксацией на небольшой период – от года до пяти лет.
Неплохо снижает ставку наличие хорошего первоначального взноса (от 30 - 40%). А вот подобрать ипотечный кредит на приемлемых условиях с минимальным первым взносом или вовсе без него сейчас очень сложно. Это в первом полугодии банки не трогали ставки и боролись за клиента за счет снижения требований к заемщикам. Больше кредитные организации рисковать не хотят. Экономические условия в стране слишком нестабильны, а сумма просроченных ипотечных кредитов в целом по банковскому сектору за полгода итак выросла на 15%.
Ставки вырастут, господа
Опрошенные «БалтИнфо» эксперты сходятся во мнение: ипотечные ставки на достигнутом не остановятся. Геополитические риски никуда не делись, так что небольшой рост ставки будет наверняка. «Стоимость фондирования продолжает расти, поэтому пока есть все предпосылки для продолжения тенденции роста ставок по ипотеке, - говорит заместитель директора дирекции розничного бизнеса банка «Санкт-Петербург» Дмитрий Алексеев. Он полагает, что к концу года средняя ставка будет находиться в диапазоне 13,5 - 14% годовых.
По мнению финансового директора EKE Group Натальи Никифоровой, банки, которые уже повысили ставки до среднего значения в 13,5%, до конца года повышать ее не будут. Ну а те, кто пока удерживает ставки, повысят их в скором времени до этого уровня. Руководитель ипотечного направления департамента новостроек NAI Becar в Петербурге
Сергей Гребенюк полагает, что к концу года средний уровень ставок на рынке может достичь 13%. Эксперт обращает внимание на то, что предпосылки для роста ипотечных ставок были во все времена. А сейчас на рынке присутствует как рост ставок, так и снижение за счет того, что ряд банков проводят акции по ипотеке.
Отметим, что 12 сентября состоялось очередное заседание совета директоров ЦБ РФ, н котором было принято решение оставить ставку Центробанка неизменной (как говорилось выше, с июля ее размер составляет 8%). Следующее заседание назначено на 31 октября. Не исключено, что как раз на нем будет принято решение о повышении ставки, что значительно усложнит россиянам «жизнь взаймы». Но пока об этом можно только гадать.
Для покупки не помеха
По прогнозам главного ипотечного оператора страны, АИЖК, в целом по итогам года темпы роста ипотеки составят 130% по сравнению с прошлым годом. Рост будет обеспечен в основном высокой базой первого полугодия, сейчас же темпы кредитования замедляются.
Эксперты единодушны в том, что ипотечные портфели россиян больше не будут расти в геометрической прогрессии, но и массовых отказов от ипотеки тоже не предвидят. «Естественно, рост ставок сказывается на объемах кредитования, но это нелинейная связь, и изменение ставок на 1-2 пункта не приводит к резкому сокращению спроса на ипотеку», - говорит Дмитрий Алексеев.
По мнению финансового директора ООО «КВС» Надежды Семенович, дальнейшее увеличение ипотечных ставок приведет к незначительному уменьшению объемов ипотечного кредитования. «Думаю, что объем таких сделок может сократиться на 10%», - считает Надежда Семенович. «С начала 2014 года объем ипотечных сделок в общем объеме продаж неуклонно рос и на июнь 2014 года достиг 60%. Сегодня в связи с падением спроса на ипотеку этот показатель равен 55%, и, вероятно, в будущем будет снижаться», - согласна Наталья Никифорова.
Нельзя исключить, что повышение ставок может повлиять на объемы продаж жилья, если сейчас каждая вторая квартира приобретается посредством ипотеки. По мнению Сергея Гребенюка, незначительный рост ставок может привести к снижению спроса и объема продаж на первичном рынке жилой недвижимости.
При этом директор департамента жилой недвижимости Colliers International в Петербурге Елизавета Конвей считает, что изменения скорее всего можно будет заметить в тех сегментах жилой недвижимости, которая приобретается как способ сохранить свои средства. Спрос в таких сегментах, прежде всего в элитном, может переместиться за рубеж, поскольку европейские кредиты имеют более привлекательные ставки по ипотеке, чем российские, отмечает эксперт.
Покупатели же квартир класса «эконом» и «комфорт» в любом случае будут приобретать жилье и обращаться к ипотеке. Российские заемщики привыкли, что ипотека – это всерьез, надолго и дорого, так что повышение ставок на процент – другой вряд ли станет препятствием для развития этого вида кредитов и повлияет на спрос на квартиры.