Руслан Исеев: В 2013 году размер ипотечных ставок будет колебаться между 12 и 13%

Чем невыгодна диверсификация бизнеса, насколько реально конкурировать с госбанками, как снизать ставки по ипотеке, – в интервью Bankir.Ru рассказал председатель правления ЗАО «Банк ЖилФинанс» Руслан Исеев.

– Руслан Маратович, новая команда топ-менеджеров пришла в банк примерно год назад. Изменилось ли направление развития кредитной организации?

Новая команда пришла в Банк Жилищного Финансирования в ноябре 2011 года. Ее костяк – менеджмент «Городского Ипотечного Банка» и банка «DeltaCredit».

Стратегия развития Банка не предусматривает серьезных изменений на данный момент. Фокус, как и раньше, останется на выдаче ипотечных кредитов населению. Де-факто, мы продолжим оставаться ипотечным монолайнером, так как видим развитие бизнеса именно в этом сегменте рынка. Я думаю, что в ближайшее время доля ипотечного кредитования будет составлять 80-85% от общего количества проводимых операций. Также банк будет развивать два комплементарных продукта: потребительское кредитование и кредитование юридических лиц.

– Какое именно потребительское кредитование: pos-кредиты, кредитные карты, кредиты наличными?

Кредиты наличными. Они выдаются в офисах банка во всех регионах присутствия. Андеррайтинг при выдаче подобных кредитов достаточно консервативен. В основном, кредитные продукты нацелены на наших ипотечных заемщиков, либо вкладчиков. То есть это такой действительно комплементарный продукт.

– А какие программы кредитования предусмотрены для юрлиц?

Для юрлиц у нас есть два продукта: Кредитование под залог недвижимости (коммерческая ипотека) и Тендерные кредиты, которые предоставляются заемщикам для участия в тендерах на госконтракты. Целый ряд торговых площадок проводит подобные тендеры, но это очень специфический вид бизнеса: доходный, короткий и достаточно сбалансированный с точки зрения коэффициента риск/доходность.

– Вы не считаете перспективной диверсификацию банковского бизнеса? Поэтому Банк ЖилФинанс остается монолайнером?

У рынка ипотеки достаточно большие перспективы. По большому счету этот рынок, как следует, не развит с точки зрения продуктов, и, особенно, с точки зрения рефинансирования этих продуктов. Мы считаем, что при условии более-менее благоприятного развития ситуации на финансовом рынке и при появлении устойчивого рынка рефинансирования, потенциал ипотечного кредитования достаточно велик. В связи с этим, у нас нет необходимости расфокусировать свое внимание.

– С точки зрения ипотечных продуктов, что можно такого слишком разнообразного предложить?

Есть целый ряд продуктов, которые можно разбить на группы. Прайм-кредиты, кредиты по стандартам АИЖК, которые многие банки выдают и потом рефинансируют в Агентстве.

На одном экстремуме находятся социальные программы (например, «Военная ипотека», в которой мы активно участвуем), а на другом – то, что называется ломбардным кредитованием (то есть кредиты под залог имеющегося жилья, с достаточно лояльным андеррайтингом дохода заемщика, но с достаточно жестким андеррайтингом предмета залога и соотношения кредит/залог, и с повышенной ставкой).

Между этими группами может быть совершенно невероятное количество комбинаций.

Кроме того, у нас начинают появляться такие продукты как «Обратная ипотека» – программа для людей преклонного возраста.

– БЖФ будет в ней участвовать?

Сейчас АИЖК запустило только пилотный проект. Если мы увидим, что этот продукт становится рыночным и банку интересно развивать данное направление с точки зрения получения дохода, то, конечно, будем участвовать.

– Полагаете, какую-то экономическую выгоду банк может получить от этой программы?

С этой точки зрения «Обратная ипотека» мало чем отличается от обычной ипотеки. В настоящее время проект находится в стадии «пилота» и происходит обкатка технологий со стороны АИЖК. Агентство это делает внутри своей системы очень ограниченным объемом. Посмотрим, как это заработает. Во всем мире работает. Значит, и у нас должно.

– Но здесь же сложно прогнозировать точное время возврата средств. Как узнать срок дожития заемщика? Стоимость недвижимости опять же может с течением времени упасть. Сегодня, предположим, квартира стоит 10 млн, а через 10 лет – только 5.

Все это учитывается при ценообразовании, при расчете коэффициента К/З. Риски, конечно, есть.

Кстати, есть продукт, который многие банки пытались предлагать, но развить его не получилось, – это кредиты под переменную ставку. Сейчас доля кредитов с переменной ставкой в общем объеме ипотечных кредитов очень мала.

– Почему?

На мой взгляд, это происходит потому, что нет четкого механизма рефинансирования этих кредитов.

Еще один большой сегмент – это кредиты под залог прав требования на строящееся жилье. Если раньше, до кризиса, банки достаточно активно в этом участвовали, то после кризиса перестали.

Сейчас в связи с тем, что по новому законодательству рынок строительства жилья становится все более регулируемым, банки очень активно возвращаются на этот сегмент. Это достаточно перспективное кредитование, хотя бы потому, что качество залога здесь не вызывает сомнений.

Социальный портрет заемщика для банка более понятный. Это люди, у которых точно есть первоначальный взнос, которые что-то планируют – планируют свою семью, свой бюджет. Хотя присутствие строительных, правовых рисков всё же имеет место быть. Впрочем, постепенно ситуация выправляется.

– Откуда риски? 214 ФЗ не помог?

До сих пор не все объекты у нас строятся по этому закону. Кроме того, остаются строительные риски. Именно поэтому мы пока не присутствовали на сегменте первичного рынка, но, думаю, в ближайшее время начнем работать.

– Какие сейчас взаимоотношения у банка с ГК ПИК (бывший акционер ЗАО «Банк ЖилФинанс». – Прим. Bankir.Ru)?

У ГК ПИК и ЗАО «Банк ЖилФинанс» никаких взаимоотношений нет – ни кредитных, ни депозитных. Для банка это абсолютно рыночный контрагент. При запуске программы по новостройкам, мы, безусловно, будем рассматривать ГК ПИК как застройщика-партнера.

– Когда может стартовать проект по новостройкам?

В конце текущего, либо в начале следующего года.

– Пул застройщиков, с которыми будете работать, уже определен?

Предварительный пул определен.

– СК АИЖК предложило такой продукт как страхование ответственности заемщика. Почему он не прижился у нас, как Вы считаете?

Идея хорошая, перспективная.

Страхование ответственности нужно тогда, когда у заемщика очень низкий или нулевой первоначальный взнос. Мы считаем, что это очень рискованно, как с точки зрения развития неблагоприятного сценария на рынке недвижимости, так и с точки зрения последующей платежеспособности заемщика. Кроме того, если человек не может накопить средства на первоначальный взнос, то он проигрышно выглядит как заемщик.

В нашем бизнесе очень простая корреляция: чем ниже коэффициент кредит/залог – тем менее рискованным считается кредит. Мы анализируем, сможем ли, в последующем, «перепаковать» и продать кредит. Наш бизнес заключается в том, чтобы выдать кредит и впоследствии рефинансировать его наиболее эффективным образом. Я не уверен, что инвесторы помимо самого АИЖК будут принимать во внимание наличие страхования.

Возможно, в будущем, когда инвесторская база расширится, в той или иной форме, этот продукт получит дополнительные импульсы к развитию.

– На рынке работает несколько крупных банков, которые являются серьезными конкурентами для всех остальных, в том числе и в части ипотеки. Каким образом удается конкурировать с ними? Ставками же здесь, наверное, бесполезно «бороться»?

Бороться с крупными банками необходимости нет, потому что у монолайнера есть два конкурентоспособных преимущества.

Первое – сервис. Причем сервис не только для заемщиков, но и для всей инфраструктуры рынка недвижимости – риэлторов, брокеров, застройщиков, продавцов квартир. Все это очень важно. Предоставление удобного продукта для всех – задача достаточно нетривиальная и, благодаря ее реализации, можно вполне успешно конкурировать с крупными игроками рынка. Поскольку у ипотечного монолайнера технологии и персонал больше сфокусированы на ипотечном кредитовании, с точки зрения сервиса, монолайнер достаточно конкурентоспособен.

Второе – более широкая продуктовая линейка. Если мы говорим о крупных банках, то они, как правило, кредитуют низко рискованный сегмент ипотечного рынка, монолайнеры обычно имеют более широкий продуктовый ряд. Это связано с тем, что они лучше могут андеррировать, просчитывать риски, которые связаны с каждым заемщиком и предметом залога именно в силу своей узкой специализации. Поэтому здесь мы тоже конкурируем достаточно успешно.

– Один из продуктов БЖФ – «экспресс-кредит» (кредит под залог находящегося в собственности заемщика имущества). Чем минимизируете здесь риски, кроме повышенных ставок?

«Экспрессы» у нас бывают двух видов: на покупку недвижимости и под залог имеющейся недвижимости. Это как раз те кредиты, по которым андеррайтинг заемщика проводится достаточно лояльно с точки зрения формы и способа подтверждения его дохода. С другой стороны здесь очень жестко андеррируется предмет залога, устанавливается более высокая процентная ставка в сравнении с другими кредитным программам, и ставится достаточно низкий коэффициент кредит/залог. Таким образом, мы нивелируем те риски, которые могут возникнуть в будущем.

– БЖФ декларирует индивидуальный подход к каждому клиенту. Как он реализуется?

Своим клиентам мы предлагаем достаточно широкую продуктовую линейку. Мы готовы рассматривать заемщиков с разным уровнем дохода, с различным типом залоговой недвижимости. Мы стараемся предоставлять максимально удобный сервис для всей инфраструктуры рынка, достаточно плотно работая с риэлторами, брокерами, многие из которых являются нашими постоянными партнерами. Брокеры и риэлторы для нас в известном смысле даже более важны, чем заемщики, потому что заемщики – зачастую разовые транзакционные контрагенты, а риэлторы – это те партнеры, с которыми мы постоянно общаемся, и от которых в большой степени зависит успех нашего бизнеса.

– БЖФ сейчас активно выходит в регионы?

Сейчас банк представлен в 17 регионах. В этом году мы открыли офис в Санкт-Петербурге Екатеринбурге и Казани. В следующем году будем рассматривать вопрос об открытии офисов еще в двух-трёх регионах.

Доля Москвы в объеме нашего ипотечного бизнеса составляет около 50%. Это вполне сопоставимо с показателями других банков.

– В города-миллионники преимущественно выходите.

Исторически так сложилось, что региональные офисы банка открывались там, где строил ПИК, поэтому в некоторых крупных городах наших офисов не было – например, в Санкт-Петербурге и Екатеринбурге.

– У региональной ипотеки вы видите большие перспективы?

Если говорить о крупных региональных центрах, то потенциал, безусловно, огромный. В последнее время строится достаточно много жилья, имеется довольно приличный существующий жилой фонд, платежеспособность населения на вполне приемлемом уровне, даже наблюдается тенденция к её росту.

– А в небольшие города планируете выходить?

У нас есть офисы в областных центрах – в Липецке и Ярославле. Если правильно сопоставлять те затраты, которые аллокируются на офис, и ту прибыль, которую приносит этот бизнес, то можно достаточно доходно работать.

Если говорить о действительно малых городах, то здесь необходимо быть более осторожными. Доходы населения низкие, ликвидность жилого фонда также вызывает массу вопросов, строят, как правило, очень мало. По этим причинам мы хотим сначала сфокусировать свое внимание на более крупных населенных пунктах.

– Депозитные программы есть в банке?

Да, есть. Мы достаточно активно работаем с вкладчиками-физлицами, предлагаем весьма привлекательные ставки по депозитам. Специально для занятой бизнес-аудитории создали инновационный «онлайн вклад».

– А сберегательные вклады не планируете вводить: когда будущий заемщик накапливает на своем счете средства на первоначальный взнос, а потом банк выдает ему кредит на более привлекательных условиях?

Такая идея есть. Думаю, в начале следующего года мы ее реализуем. Пока эти вклады мало распространены. Здесь при выдаче ипотечного кредита надо предлагать какой-то бонус – который заинтересует заемщика и будет не слишком разорителен для банка. Какой? Отменить комиссию? Ее и так нельзя брать. Уменьшить ставку? Наверное, можно понизить ее на 0,5%. Мы придумаем что-нибудь обязательно.

– Ваш прогноз по ипотечным ставкам. Они заметно выросли в этом году. Что будет в следующем?

Это зависит от макроэкономической ситуации – если она будет такая, как сейчас, то, скорее всего, ставки будут и дальше расти, конечно, не в такой прогрессии.

– Предел какой-то здесь есть?

Вряд ли средняя ставка станет больше 13% для стандартных заемщиков.

Хотя, если будет разгоняться инфляция и падать цены на нефть, то условия могут кардинально измениться. Если средняя ставка превысит 13%, то это может сильно замедлить рост самого рынка, потому что чем выше ставка – тем меньше заемщиков.

Если предположить, что ситуация изменится в лучшую сторону, то, и в этом случае, по моему мнению, ставки сильно не упадут. Во-первых, есть спрос со стороны заемщиков, во-вторых, кредиты нужно как-то рефинансировать. Если АИЖК будет их рефинансировать под 5%, то банки могут понижать ставки по кредитам. Пока каких-то предпосылок для этого лично я не вижу.

Поэтому можем предположить, что в следующем году размер процентных ставок будет колебаться между 12 и 13% в среднем по рынку для стандартных заемщиков.

– С самых высоких трибун говорили о том, что ставку по ипотеке необходимо снизить до уровня «инфляция плюс 2%». Достижимо ли это и за счет чего?

Достижимо, если государство сочтет нужным поддерживать эту инициативу. Оно должно выкупать ипотечные ценные бумаги с доходностью 5% годовых, и тогда кредит может выдаваться под 8%. Вот и всё. Только я думаю, что наши монетарные власти не обрадуются такой перспективе, потому что это не рыночный механизм, а просто выброс денег, разгон инфляции и т.д.

Пока не будет рыночной конъюнктуры под указанные ставки – все такие заявления похожи на компанейщину.

– Что сейчас выгоднее: арендовать жилье или покупать его в кредит?

Как правило, арендовать недвижимость дешевле в силу того, что предложение превышает спрос (особенно низкокачественных квартир в аренду). Ситуативно арендная плата может оказаться ниже, чем аннуитетный платеж по ипотеке.

Однако, в долгосрочной перспективе аренда – это путь в никуда. Если человек планирует создать семью, завести детей и жить нормально, то съемная квартира – не самый лучший вариант, потому что в аренду, как правило, предлагается жилье достаточно низкого уровня со всех точек зрения.

Если человек хочет жить в квартире нормального уровня, сделать ремонт, обставить ее, хочет определенной стабильности, хочет капитализировать рост цен на недвижимость, то, конечно, лучше покупать квартиру в ипотеку.

Клиенты, купившие квартиры в 2003-2005 годах, даже с учетом кризиса, сейчас находятся в большом плюсе. Пока еще не придумали лучшей защиты от инфляции, чем приобретение недвижимости, которая должна находиться в правильном месте и быть правильного вида. Но, в общем и целом, думаю, что покупка жилья в долгосрочной перспективе гораздо надежнее, чем его аренда.