I полугодие 2015 года для рынка недвижимости Краснодара оказалось спокойным и стабильным

В Краснодаре первая половина кризисного 2015 года для рынка недвижимости оказалась спокойной и стабильной. Вопреки некоторым прогнозам, не случилось ни массового банкротства застройщиков, ни резких скачков цен, ни критического падения спроса. Застой появился лишь летом, но с приходом осени эксперты БН ожидают роста активности на рынке.

По последним данным Министерства экономики региона, в январе-мае 2015 года в Краснодаре введено более 1 млн кв. м жилья. Это на 81% больше, чем за аналогичный период 2014 года.

Возврат к ноябрю 2014-го

«В связи с колебаниями курсов валют в декабре 2014 года на краснодарские квартиры наблюдался ажиотажный спрос, и цены первички выросли на 8% по сравнению с ноябрем. Однако уже в I квартале 2015 года они вернулись к доажиотажному состоянию и в течение II квартала почти не менялись», – говорит гендиректор Macon Realty Group Илья Володько.

По его мнению, во многом это связано с высокой конкуренцией, так как объемы строительства очень велики. На одного человека в Краснодаре строится 5,1 кв. м, это наиболее высокий показатель по России. Для сравнения: по данным «Мира Квартир», в Новосибирске на каждого жителя приходится 2 кв. м возводимого жилья, в Красноярске – 1,8 кв. м, а в Екатеринбурге – 1,4.

«На краснодарском рынке в первую половину года произошло многое: был и рост цен, и их снижение, и масса акций, стимулирующих спрос. Застройщики опытным путем нащупывали то равновесие цен, при котором пойдут продажи и при этом можно строить объекты без риска возникновения недофинансирования. Стоимость готовых объектов, возведенных ранее по старым ценам, снижалась более смело. Новые стартовали уже с учетом подорожания стройматериалов», – отмечает вице-президент ООО «СИК “Девелопмент-Юг”» Михаил Попенко.

Таблица 1. Цены на первичном и вторичном рынках жилья в разных микрорайонах Краснодара во II квартале 2015 года (скачать)

Первичка: малые форматы снова в тренде

По итогам II квартала 2015 года средняя цена квадратного метра жилья на первичном рынке Краснодара составила 43,9 тыс. руб. По данным ООО «Информационно-аналитический центр недвижимости и бизнеса», это дороже, чем в I квартале, на 1,55%.

Больше всего предложений о продаже сосредоточено по ул. 40 лет Победы и в микрорайоне Черемушки – 15,87% и 9,99% от общего количества. На долю «однушек» приходится 57,19% предложений, «двушек» – 31,73%, «трешек» – 9,83%.

«Некоторые застройщики замораживали свои объекты. Например, “Девелопмент-Юг”, приостановил строительство нескольких литеров ЖК “Симфония” и ЖК “Перспектива”. Но сейчас они вновь начали строительство и продажи. Есть и такие, кто задерживают сдачу и переносят сроки ввода на отдаленную перспективу, производят процедуру банкротства. В частности, известны проблемы “Армады Град”», – уточняет руководитель отдела продаж АН Kras Realty Олег Царионов.

Но все же большинство компаний приступают к реализации не только всех заявленных проектов, но и новых, ранее не анонсированных, подчеркивает Илья Володько. И, вопреки прогнозам начала года, череды банкротств застройщиков не наблюдается.

В прошлый кризис 2008-2009 годов на краснодарском рынке новостроек появились квартиры-студии нового типа – смарты. Во многом этому способствовало снижение покупательской способности: наиболее востребованным стало недорогое жилье маленькой площади. Сейчас новые форматы квартир застройщики не выводят. Эксперты сходятся во мнении, что это сделать уже очень сложно из-за высокой развитости рынка и присутствия на нем практически всех возможных форматов. «В большинстве случаев корректируются не сами проекты, а сроки их старта. Они, как правило, переносятся на более поздний период из-за менее активных, чем ожидалось, продаж. Застройщикам приходится учиться работать с новым типом потребителя – потребителем без денег», – поясняет Михаил Попенко.

Впрочем, по словам Олега Царионова, большинство застройщиков вновь концентрируется на формате малогабаритных квартир, ввиду их невысокой стоимости.

Таблица 2. Какие дома в Краснодаре должны сдать в 2015 году (скачать)

Вторичка неактуальна

На вторичном рынке во II квартале 2015 года средняя цена квадратного метра составила 53,1 тыс. руб., что на 0,8% выше, чем в I квартале.

По данным ООО «Информационно-аналитический центр недвижимости и бизнеса», больше всего готовых квартир продается в Фестивальном микрорайоне – 11,86%, по Российской ул. – 9,78%, в микрорайоне Черемушки – 9,63%. На «однушки» приходится 46,98% предложений, на «двушки» – 33%, на «трешки» – 16,77%.

«Вторичный рынок интересует лишь тех, кому принципиально нужно именно готовое жилье. Как и ранее, вторичка – в состоянии неактуальности ввиду завышенной цены», – считает Олег Царионов.

Аренда в кризисе

Рынок аренды более остро реагирует на сложную ситуацию в экономике. «Сейчас цены на съемные квартиры точно не растут: предложений все больше и больше, а платежеспособность населения упала. Люди ищут все более экономичные варианты, в том числе готовы снимать одну квартиру на несколько семей, – рассказывает Илья Володько. – К сентябрю мы ожидаем подъема рынка, так как в Краснодар приедут учиться студенты. Тем не менее по итогам 2015 года цена на съемное жилье по городу, скорее всего, упадет на 10-15%».

Традиционно пользуется спросом жилье среднего класса – недорогое, но в хороших районах города. В Краснодаре это центральные и «околоцентровые» районы, такие как ул. 40 лет Победы, Восточно-Кругликовская, Фестивальный и Юбилейный микрорайоны и др. В структуре спроса традиционно преобладают «однушки» площадью примерно 40 кв. м (это характерно как для эконом-, так и для бизнес-класса). На такие квартиры приходится до 60% договоров аренды. 

Рынок ждет осени

По словам экспертов, сейчас наблюдается снижение спроса. «Правда, июль всегда самый спокойный месяц из-за отпусков. Но не исключено, что сказываются и последствия сложной экономической ситуации в стране, которые прогнозировали как раз на III-IV квартал. Что именно происходит, мы узнаем во второй половине августа, когда рынок обычно просыпается после лета. Если спрос расти не будет – значит, это влияние кризиса», – говорит Илья Володько.

Михаил Попенко согласен, что сейчас к экономическим факторам добавилось традиционное для рынка недвижимости летнее затишье. «Интерес сохраняется к небольшим по площадям и низкому общему бюджету покупки квартир с максимально комфортными условиями расчета. И, конечно же, первичный запрос направлен в сторону жилья высокой степени готовности», – добавил он.

По прогнозам специалистов ЖЦ «Каян», осенью начнется приток населения, что повысит спрос. «Однако большая часть средств поступит из сельскохозяйственной сферы, поэтому основной интерес населения привлекут загородные дома и коттеджи. Продажи недвижимости постепенно стабилизируются, причем 90% относится к ипотечным займам, а 10% – прямые покупки», – отмечают эксперты компании.

Прогнозы на II полугодие осторожные. «При оптимистичном варианте развития событий мы не увидим сильного снижения спроса, хотя примерно на 15% относительно 2014 года он все же упадет. При негативном сценарии снижение может составить 35-40%. Однако это вряд ли отразится на ценах – они, вероятно, останутся на нынешнем уровне», – считает Илья Володько.

«Мы ожидаем оживления рыночной активности начиная с осени. Явных предпосылок для роста цен нет, но подорожание, обусловленное изменением степени готовности объектов, будет, хотя и незначительное», – говорит Михаил Попенко.

Олег Царионов уверен, что спрос будет только расти, причем вне зависимости от курса валют, и не исключает еще одного этапа ажиотажной скупки жилья, если на валютном рынке опять начнутся скачки.