СберИндекс: Доступность покупки квартиры в ипотеку остаётся высокой
Рост ставок и изменение госпрограммы пока привели только к временному снижению спроса на ипотеку. Доступность покупки квартир на жилищные кредиты остаётся высокой. При этом стремление купить своё жильё сменилось желанием улучшить жилищные условия. К таким выводам пришли аналитики лаборатории «СберИндекс» в исследовании «Рынок жилья: есть ли риск падения цен?»
Как следует из материала, рост стоимости жилья продолжился после изменения программы господдержки, но более медленными темпами. Замедление темпов роста особенно заметно для жилья на первичном рынке. Цены на квартиры на вторичке, наоборот, продолжают расти почти такими же быстрыми темпами, как ранее, закрывая выросший разрыв между ценами на первичном и вторичном рынках.
Изменение Госпрограммы и рост ставок пока привели только к временному снижению спроса на ипотеку: после краткосрочного падения объем заявок на ипотеку восстановился, но спрос сместился на вторичный рынок. Несмотря на снижение объемов выдач, в октябре объем заявок на ипотеку был даже на 7% выше по сравнению со средним уровнем заявок за первые пять месяцев 2021 года. Объем заявок на ипотеку на готовое жилье растет быстрее, чем на строящееся. Это говорит о смещении спроса на вторичный рынок, который в среднем характеризуется меньшими ценами на квартиры, рассказали аналитики.
В 2020 году доступность покупки квартиры в ипотеку резко выросла благодаря падению ставок, но к концу 2021-го вернулась к уровням начала 2020 года вследствие роста цен.
В 2020–21 году за счёт госпрограммы и общего снижения ставок проникновение ипотеки выросло во всех доходных группах, даже среди менее обеспеченных групп населения. Среди людей с зарплатами до 40 тыс. руб. проникновение ипотеки выросло более чем на 30%.
По словам аналитиков, ипотечные заёмщики с невысокими зарплатами в среднем покупают относительно недорогие квартиры стоимостью 2,4–2,7 млн руб. Невысокая стоимость приобретаемого жилья объясняется тем, что более 80% таких ипотечных заёмщиков живёт в регионах.
У менее обеспеченных ипотечных заёмщиков самые высокие первоначальные взносы, для которых часто используется маткапитал. Кроме того, среди этих людей наибольшая доля тех, у кого крупный первоначальный взнос (более 50%). Это может частично объясняться тем, что многие из этих ипотечников продают старую квартиру и берут ипотеку на сумму, не хватающую для покупки нового жилья в более хорошем доме или большей площадью.
Низкодоходные ипотечники также активно гасят кредиты досрочно, хоть и в 1,5 раза медленнее, чем богатые, и проявляют себя как надёжные заёмщики. Несмотря на то что средний срок ипотечного кредита составляет около 20 лет, заёмщики всех доходных групп гасят их гораздо быстрее. Через три года после взятия ипотеки заёмщики с зарплатой до 40 тыс. руб. успевают досрочно выплатить около 37% своего основного долга, а заёмщики с зарплатой более 500 тыс. руб. — около 62%.
В исследовании отмечается, что проблема России не в недостатке квартир (их больше, чем домохозяйств), а в низкой обеспеченности квадратными метрами. При этом, в отличие от многих развитых стран, в России большинство квартир приватизировано — и даже самые бедные семьи имеют в собственности жильё, что обеспечивает их средствами для первоначального взноса и требует лишь доплаты улучшения жилищных условий.
В последние годы ситуация с обеспеченностью квадратными метрами улучшается во многом за счёт того, что именно низкодоходные группы покупают квартиры всё большей площадью. Сильнее всего площадь покупаемых квартир растёт среди людей с доходом до 40 тыс. руб. В 2020 году у этих людей на фоне введения госпрограммы и низких ставок произошёл существенный рост средней площади приобретаемой квартиры как на первичном, так и на вторичном рынке.
При этом спрос смещается в сторону более качественного жилья: квартиры в панельных и блочных домах становятся менее востребованными: все доходные группы населения увеличили спрос на жильё в монолитных и кирпичных домах. Более 70% квартир, которые покупают высокодоходные заёмщики, находятся в домах с монолитными или кирпичными стенами, среди менее обеспеченных доля покупок квартир в таких домах — более 50%, что больше, чем доля таких квартир на рынке.
В целом спрос на жильё остаётся стабильным, что поддерживает высокий уровень цен. Наибольший рост цен демонстрирует небольшая группа регионов с миграционным притоком населения. В регионах с оттоком жителей цены на квартиры также растут, что объясняется низкими объёмами нового строительства, поэтому стабильный объём предложения поддерживает цены.
Ситуация в регионах «второго эшелона» с достаточно богатым населением заметно отличается: в этих регионах строится достаточно много нового жилья, но его покупатели стремятся продать имеющуюся квартиру в «старом фонде», на который нет покупателей из-за низкого прироста населения, что ведёт к стагнации цен в этом сегменте рынка.
«Разнонаправленное движение в таких регионах цен может создавать определённые риски для рынка недвижимости и привести к проблемам строительной отрасли. На уровне государства растут аргументы для распространения программы реновации на все города-миллионники (и не только), чтобы решить проблему формирования «навеса» неликвидных квартир, которая будет мешать новому строительству», - говорится в исследовании.