Сергей Арзянцев: Выдача ипотеки на 1 трлн рублей в течение 2012 года - это вполне реально
Когда брать ипотеку, а кому лучше повременить с этим решением, что будет с кредитными ставками в ближайшее время, рассказал директор департамента ипотечного кредитования Номос-Банка Сергей Арзянцев.
- Сергей, как строится стратегия продаж ипотечных продуктов, и какие изменения в ней предусмотрены?
В настоящее время существуют три ключевые стратегии. Первая – стратегия госбанка. Это стратегия универсального банка, имеющего государственную поддержку, который может держать ипотеку у себя на балансе без секьюритизации. Такие кредитные организации всегда будут иметь доступ к дешевым рублевым ресурсам и никогда не перестанут выдавать ипотеку.
Прочие игроки, чтобы выжить на этом рынке, вынуждены реализовывать более изощренные стратегии: стратегию аффилированности с застройщиками и стратегию реализации совместных программ с партнерами, работающими на вторичном рынке недвижимости (с сетью агентов, риэлторами). В последнем случае компетенции выстраиваются вокруг каналов продаж. В нашем банке 30–40% заемщиков привлекаются через риэлторов.
Тот прогноз, который сейчас озвучивается – о выдаче ипотеки на 1 трлн рублей в течение этого года – уже представляется вполне реальным.
Однако необходимо помнить о том, что пружина кризиса заведена до предела, и она в любой момент может сорваться. Поэтому мы считаем, что нужно работать с оглядкой на кризис. Сейчас мы не выдаем кредиты, которые в период кризиса могут перейти в группу риска: например, уже больше года мы не реализуем программу валютной ипотеки.
У нас достаточно строгие стандарты андеррайтинга. Конечно, можно стать любимым банком всех риэлторов, просто отказавшись от сплошной проверки отчетов об оценке. Но мы не идем таким путем, потому что, к сожалению, наш опыт показывает, что нередко оценка завышается в несколько раз. В итоге, в случае наступления кризиса банк не может за счет реализации залогов покрыть свои убытки.
- Почему такое стало возможным?
В Номос-Банке существует очень жесткая система контроля отчетов оценщиков. Так как мы внутренне готовимся к кризису, то такую консервативную политику выбрали сознательно. Ипотеку по тактике вхождения банка на рынок можно сравнить с вкладом. Быстро увеличить долю на рынке вкладов невозможно, если не предлагать фантастических процентов. Также и в ипотеке можно пойти двумя путями: либо жестко демпинговать, либо забывать про риски. Если ни один из этих путей невозможен, то придется смириться с тем, что ипотека – очень инертный бизнес, требующий времени. Нельзя за год войти в первую двадцатку банков: чтобы хорошо развить этот бизнес, нужно, по крайней мере, года три.
- У группы Номос-Банка довольно широкая филиальная сеть. Каковы особенности региональной ипотеки?
Особенности есть как на рынке в целом, так и непосредственно в нашем банке.
В регионах более низкий средний объем кредита: в среднем сумма ипотечного кредита составляет чуть больше 1 млн рублей. Есть разница по составу игроков и по определенным специфическим особенностям рынка, связанным, например, с проведением сделок. Так, если в Москве очень мало банков, работающих по стандартам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), то в регионах небольшие местные банки, работающие по стандартам Агентства, составляют довольно серьезную конкуренцию с точки зрения ставок. АИЖК рефинансирует ипотечные кредиты под достаточно низкую ставку, соответственно, все игроки, которые рефинансируются в АИЖК, могут выдавать ипотеку дешевле.
Одна из ярких особенностей регионального рынка – передача денег за приобретенную недвижимость до момента регистрации, в то время как в Москве продавец получает деньги только после того, как сделка будет зарегистрирована. Соответственно, банки, которые не совсем конкурентоспособны с точки зрения ставок, должны подстраиваться под эту местную специфику и нести повышенные риски.
- Банки все же соглашаются работать по такой схеме?
Да, потому что по статистике эти риски незначительны. У нас, например, такой риск ни разу не реализовался. Но в то же время с точки зрения продаж, привлечения риэлторов, такой механизм работы интересен. Так проще выстраивать какие-то альтернативные цепочки в сделках купли-продажи.
Есть своя региональная специфика работы и в нашем банке. В зависимости от ряда факторов – конкурентной среды, нашей истории в конкретном городе – мы делим регионы на две категории, в каждой из которых условия выдачи кредитов немного отличаются. Если банк недолго работает в регионе, и там очень высокая конкуренция, то мы в этой ситуации предлагаем более низкие ставки, чем в других регионах, пытаясь таким образом войти в рынок. Спустя определенное время – после того, как мы заняли на рынке заметную долю – ставка может быть несколько увеличена. Сейчас 34 отделения ипотечного кредитования Номос-Банка работают в 32 регионах страны.
- Каков ваш прогноз по ипотечным ставкам до конца года?
Пока наблюдается тенденция их повышения. И на это есть все основания: ключевые игроки поднимают ставки, ресурсы для банков дорожают. Минимальные значения ставок наблюдались в начале осени прошлого года, с тех пор они выросли в среднем на 2 процента. В Номос-Банке диапазон процентных ставок по ипотечным продуктам составляет от 10,5% до 18% годовых.
- Кто же возьмет ипотеку под 18%?
Это кредиты на ремонт или нецелевые займы под залог имеющейся недвижимости. Их берут в основном предприниматели. Рядовой потребитель, конечно, не возьмет кредит на покупку квартиры под 18%.
10,5% – это ставка по промо-продукту, с достаточно жесткими условиями: кредит на семь лет, выдается заемщику, который может подтвердить свои доходы справкой 2-НДФЛ и внести первоначальный взнос в размере не менее 45%.
- Такое предложение как ипотека под 15–16% может стать реальностью в следующем году?
Всё может быть, конечно. Мое мнение, что критическая ставка, после которой происходит перелом на рынке, составляет 14%. Если ставка по ипотеке поднимется выше 14%, то большинство потенциальных заемщиков задумаются о том, брать ли кредит. Ставка, превышающая 14%, свидетельствует о кризисе на рынке, это ненормальная ситуация.
В период кризиса всегда начинается «закручивание гаек». В таких условиях банки в первую очередь сокращают длинные дешевые активы, под которые нет специализированного фондирования: как правило, это ипотека.
- Если дальше ипотека будет дорожать, то, наверное, имеет смысл поспешить с оформлением кредита?
Если людям необходимо взять кредит, то лучше сделать это сейчас.
Мы наблюдали аналогичную ситуацию в феврале, когда информационный фон был таким же: все говорили о том, что скоро ставки резко взлетят. В итоге в такой «мертвый» с точки зрения выдачи кредитов месяц, как февраль, мы увидели трехкратное увеличение спроса со стороны заемщиков. Такого еще никогда не было.
Я думаю, что сейчас такая история может повториться, потому что нарастают кризисные ожидания. К тому же ставки будут плавно расти вверх, а если будут наблюдаться какие-то кризисные явления, то могут вырасти и скачкообразно. Вопрос в том, кто во что верит, будет ли Россия «тихой гаванью», как нам обещают.
- Вы сказали, что живете в ожидании кризиса. Я думаю, что добросовестный заемщик тоже должен весьма скептически оценивать экономическую ситуацию, которая не может не отразиться на его кошельке. Кому бы не советовали сейчас обращаться за ипотечным кредитом?
Я бы не советовал покупать квартиру в Москве с инвестиционными целями. Это неудачная стратегия. Недвижимость – не очень выгодное вложение денег. Если посмотреть на мировой опыт постсоциалистических стран, сценарий развития которых напоминает наш, то мы увидим, что там все происходило следующим образом. В самом начале рыночных преобразований недвижимость очень резко дорожала. Потом наступал кризис. После того, как кризисное дно было достигнуто, недвижимость начинала дорожать темпами, не превышающими инфляцию.
Я бы не советовал брать ипотеку людям, которые не соответствуют стандартам АИЖК. У всех банков-игроков ипотечного рынка есть такой параметр андеррайтинга как соотношение платеж/доход. По стандартам Агентства он должен составлять 45%. Программы, в рамках которых возможно увеличение этого показателя до 60%, считаются более высокорискованными, и по ним установлены повышенные ставки. Люди могут брать такие кредиты только в том случае, если они уверены, что смогут большую часть долга погасить досрочно, снизив таким образом ежемесячный платеж. В противном случае, может быть, им пока проще снимать квартиру.
Также я не советую брать ипотеку в валюте. Разница в ставках между рублевыми и долларовыми кредитами составляет всего несколько пунктов, а риски, которые могут возникнуть при обслуживании последних, гораздо выше.
Всем заемщикам подходить к вопросу кредитования нужно с большой осторожностью. Если люди достаточно оптимистично оценивают свое будущее, то, наверное, ипотечный кредит брать можно. Хотя сейчас обстановка достаточно нестабильна, и мы, вероятно, пройдем через полосу потрясений. Но если люди готовы отказаться от этой мысли и верят, что все будет хорошо, то пусть берут.