Сергей Озеров: Росту ипотечных ставок способствует ужесточение законодательства

Кроме общей экономической ситуации росту процентных ставок по ипотечному кредитованию способствует и ужесточение законодательства. Об этом читателям БН рассказывает председатель правления банка DeltaСredit Сергей Озеров.

- Сегодня средняя ипотечная ставка по подсчетам АИЖК равна 12,4%. А с какого уровня она становится невыгодна банку?

В текущих экономических условиях ставки по ипотеке по объективным причинам не могут быть ниже 10,5%. Большинство банков находит деньги для жилищного кредитования через облигационные размещения. В частности, DeltaСredit недавно приобрел 5 млрд руб. под 9,15%.

- Банкам зачастую приходится выбирать, куда направлять ликвидность – на более прибыльные потребительские кредиты или на ипотеку? В связи с этим вы, как руководитель банка, ориентированного исключительно на ипотечный рынок, отмечаете ли ослабление конкурентной борьбы?

Ситуация для нас действительно выгодна. Ведь ряд банков, ранее имевших диверсифицированные кредитные портфели, сегодня сфокусировали все усилия именно на потребительских кредитах. И это, в частности, послужило одной из причин запуска нами этим летом программы рефинансирования для заемщиков других банков.

- Какие факторы, кроме высокой стоимости фондирования, способствуют нынешнему росту процентных ставок по ипотеке?

Ужесточение ипотечного законодательства в отношении кредиторов. Это запрет моратория на досрочное погашение кредита; либерализация условий страхования и «обнуление долга» ипотечного заемщика в соответствии с 405-ФЗ. Наконец, запрет на взимание различных комиссий. Например, комиссии за досрочный возврат кредита.

Но ведь банковские комиссии при выдаче ипотечных кредитов не исчезли. Просто теперь они включаются в годовые процентные ставки. И в целом все перечисленные «ужесточения» повышают процентную ставку на 1-3 процентных пункта.

- А в практике вашего банка случаи правоприменения 405-го ФЗ были? То есть происходило ли такое, что заемщик, не имея возможности выплачивать кредит, отдавал банку квартиру, и «набежавшие» сверх стоимости жилья долги списывались?

Пока нет. Но, если экономическая обстановка в стране ухудшится, такие случаи будут происходить все чаще и чаще. И банки данный риск закладывают в процентные ставки.

С другой стороны, практика показывает, что в случае дефолта заемщика после реализации залога остаются незначительные долги. Поэтому нам не нравится не то, что мы можем потерять эти деньги, а принципиальный подход к данному вопросу законодателей. Нарушается правило обязательной возвратности кредита. По условиям соглашения, если вы взяли кредит, то обязаны его вернуть с указанными в договоре процентами. А «обнуление» дает дорогу злоупотреблениям. И оплачивают это добросовестные заемщики.

- Понятно, что в судебной практике по ипотеке у банковской юридической службы первое место занимают суды по задолженностям. А какие суды на втором и на третьем местах?

Наверное, не только у нас, но и у всех российских банков второе и третье места по числу занимают судебные разбирательства по различным решениям Федеральной антимонопольной службы и Роспотребнадзора. И предметом спора может выступать что угодно. Например, какие-то положения кредитного договора. При этом если в одном регионе представители контролирующих организаций какую-то инструкцию трактуют одним образом, то в другом – совершенно иначе. Возьмем первые тридцать российских банков – за год филиалы каждой из этих организаций претерпевают порядка двухсот внеплановых проверок. Поэтому банки вынуждены содержать достаточно большой штат юристов.

- Ваша программа «Ипотека по одному документу» еще более либеральна, чем программа ВТБ24 «Победа над формальностями». Отмечаете ли вы переход части таких «специализированных» клиентов из ВТБ24 к вам?

Сегмент ипотечного рынка с кредитованием по минимальному числу предоставляемых заемщиком документов в России настолько огромен, что конкурентная борьба начнется не скоро. Пока в этом сегменте места хватило бы не только нам и ВТБ24, а еще десятку банков. При этом типичный заемщик по данному ипотечному продукту делится на две категории. Кроме россиян, получающих зарплату «в конвертах», это крайне занятые специалисты. Так, например, первым заемщиком в Петербурге у DeltaСredit по данной программе оказался высокооплачиваемый хирург, который был буквально «нарасхват» и у которого совершенно не было времени собирать различные справки.

- Нет ли у вас планов, по примеру Сбербанка, ВТБ24 и Газпромбанка, запустить собственную программу «Военная ипотека»?

Мы рассматриваем такую возможность в рамках наших более широких планов по разработке ипотечных продуктов, ориентированных на господдержку. Считаем государственное субсидирование ипотеки самым разумным выбором при решении задач обеспечения россиян жильем.

- Этой осенью вы запустили ипотечный продукт для покупателей недвижимости на загородном рынке. Ожидает ли вы будущей весной ипотечный бум в этой сфере?

Какого-то всплеска не ожидаем. Скорее всего, в этом сегменте будет наблюдаться плавный рост. Кредитование загородной недвижимости имеет свои сложности. Например, достаточно трудно определить справедливую цену на объект.

- Есть ли в вашей скоринговой модели оценка потенциального клиента по такому параметру, как склочность? То есть когда он «качает права» перед ипотечным инспектором, на анкете в определенном месте ставится галочка и шансы на выдачу кредита снижаются. Я знаю, что в некоторых банках подобное практикуется.

Нет. Мы принимаем решение на основе фактов, документов и результатов оценки по собственной скоринговой системе.