Сергей Озеров: Ипотека доступна широким слоям населения

О настоящем и будущем ипотеки в интервью Bankir.Ru рассказал председатель правления банка DeltaCredit Сергей Озеров.

– Насколько вырос за этот год объем ипотечного рынка?

Цифры впечатляют. Объем выданных ипотечных жилищных кредитов за семь месяцев 2014 года составил 538 482 шт. на общую сумму в 927,0 млрд. рублей, прирост рынка составил 31,0% в количественном и 39,7% в денежном выражении. Показатели потрясающие, и мы очень рады тому, что рынок так позитивно растет, а наш банк активно участвует в этом росте.

Средняя сумма ипотечного кредита тоже увеличивается: сейчас она составляет 1 млн. 720 тыс. рублей. Это примерно на 107 тыс. рублей больше, чем было годом ранее (что составило 6,3%). Средневзвешенная ставка в рублях снизилась на 0,5 п.п. и составляет сейчас 12,2%. Средний срок кредитования – 15 лет.

– С чем, на ваш взгляд, связан рост ипотечного рынка? Вот все говорят: кризис, проблемы, а в это время люди покупают недвижимость весьма активно.

Этому есть несколько объяснений. Во-первых, не будем забывать, что российский рынок ипотеки сильно отстает от развитых стран. Доля ипотеки в ВВП у нас составляет всего лишь 4%, тогда как во Франции, Германии – 40–45%, а в США и Великобритании – и вовсе 70–80%. Мы ожидаем – и это было заложено в Стратегии развития ипотечного кредитования РФ-2030, – что к 2030 году соотношение ипотеки к объему ВВП составит уже 15,5%. Этот показатель является одним из основных индикаторов, который позволяет понять развитость рынка ипотеки и тот потенциал роста, который у нас есть.

Второй показатель – это доля сделок с недвижимостью, которые происходят с использованием кредитных средств. В прошлом году их количество выросло до 25%, а в первом квартале этого года – составило уже 26%. Этот показатель тоже продолжает расти.

Возвращаясь к вопросу о причинах роста ипотечного рынка, отмечу еще несколько. Это ситуация с курсом рубля, который резко ослабел в начале года, и было непонятно, что с ним будет дальше. В результате некоторые люди конвертировали рубли в валюту, а другие стали использовать свои накопления как первоначальный взнос на покупку квартиры, решив, что недвижимость является более надежным инструментом для сохранения сбережений.

Кроме того, продолжается оздоровление банковской системы, сопровождающееся отзывом лицензий у недобросовестных кредитных организаций. По этой причине некоторые люди стали забирать свои средства из банков, опасаясь банкротства кредитной организации, и вкладывать эти деньги в покупку недвижимости.

И третья причина – это рост популярности ипотечных программ на покупку новостроек. Банки уже очень хорошо научились работать с девелоперами, и все кредитные программы настроены на то, чтобы предоставить выгодные условия по ипотеке заемщикам и минимизировать риски в связи с возможностью недостроя потенциальным покупателям.

– То есть люди стали чаще покупать недвижимость с инвестиционными целями?

По нашим наблюдениям, да, и именно из-за этих, вышеперечисленных, причин. Хотя здесь интересно посмотреть на динамику роста цен на недвижимость. За последние полтора года рост цен на первичном рынке недвижимости во всех регионах России не превышает показателей инфляции.

– Эта тенденция сохранится, как вы считаете?

Я думаю, рост стоимости квадратного метра будет находиться в пределах инфляции.

– Насколько велик сейчас процент отказов ипотечным заемщикам?

В банке DeltaCredit процент отказов составляет 12–13%. Наиболее вероятной причиной отказа может быть фальсификация документов и предоставление ложной информации. Ключевой задачей кредитного аналитика является оценка подлинности заявленной клиентом информации и оценка его реальной платежеспособности. Выявление факта предоставления в банк ложных сведений влечет за собой отказ потенциальному заемщику в кредитовании.

Еще одной причиной отказа может служить отрицательная кредитная история. Но многое зависит от кредитной политики конкретной кредитной организации. Например, в нашем банке в том случае, если у потенциального заемщика были просрочки в тяжелом кризисном 2009 году, то этот факт не влияет на принятие финального решения по выдаче ипотечного кредита.

Наиболее рискованным сегментом клиентов являются сотрудники тех профессий, заработная плата которых не является фиксированной, а носит вариабельный характер в зависимости, например, от фактора сезонности, уровня продаж или показателей бизнеса, что особенно актуально для его собственников. Доход клиентов таких профессий, как менеджеры по продажам, риэлторы, частные консультанты детально анализируется по структуре и рыночным предложениям, для того чтобы прогнозировать его уровень в будущих периодах.

– Каково соотношение ипотечных кредитов на первичный и вторичный рынок?

Мы наблюдаем растущий спрос на покупку недвижимости на первичном рынке с помощью ипотечного кредитования. По нашим прогнозам доля первички в этом году составит 32% (в 2013 году данный показатель составлял 30%, в 2012 – 25%).

– Некоторые российские банки запустили программы кредитования на покупку зарубежной недвижимости. DeltaCredit планирует присоединиться к ним?

Мы входим в международную группу Societe Generale и можем предоставлять ипотечные кредиты на покупку зарубежной недвижимости посредством Группы. В настоящий момент банк предлагает своим клиентам возможность приобретения недвижимости за рубежом, а именно программу получения денежных средств, но под залог недвижимости на территории Российской Федерации. Это очень небольшие объемы, но спрос, безусловно, есть.

– Недавно DeltaCredit запустил программу на покупку объектов, приобретаемых посредством участия в ЖСК. Почему решили ее реализовывать?

В основе бизнеса банка DeltaCredit лежат потребности наших клиентов. Поэтому с ростом запросов на ипотечные кредиты на квартиры, приобретаемые посредством участия в ЖСК, мы не могли обойти вниманием данный вопрос. При этом мы традиционно тщательно подходим к процедуре аккредитации застройщиков и объектов.

– Кредиты на апартаменты выдаете?

Да, в начале этого года банк DeltaCredit начал выдавать ипотечные кредиты на покупку апартаментов – относительно новый формат недвижимости на рынке. Мы наблюдали постоянно растущий спрос на апартаменты как альтернативу квартирам и были рады предложить нашим клиентам новые возможности решения жилищного вопроса. При этом ставки на покупку апартаментов соответствуют стандартным программам банка.

– ФЗ 214 работает уже давно. И тем не менее свел ли он к нулю возможные риски банков, которые работают с застройщиками, и заемщиков, которые покупают новостройки?

Мы очень довольны работой по этому закону и считаем, что ФЗ 214 намного лучше залога прав требования, который действовал до этого. Не знаю, почему некоторые депутаты так сильно критикуют 214 Федеральный закон, который на самом деле ввел порядок в отношениях между застройщиком, покупателем и банком.

Мы понимаем, что целью государства является свести к минимуму риски для граждан – чтобы финансирование строящихся объектов производилось не за счет средств населения. На сегодняшний день разрабатываются новые схемы, при которых строительные компании будут получать кредиты не от физических лиц, в результате чего заемщики не станут нести риски недостроя того или иного объекта. Также в настоящее время обсуждаются схемы коллективного страхования застройщиков.

Конечно, мы должны дальше двигаться в этом направлении. Но на сегодняшний день очевидно, что 214 ФЗ регулирует рынок и делает это очень эффективно по сравнению с тем, что было раньше.

– Могут ли появиться ипотечные программы с нулевым взносом? Прижился ли такой вид страхования, как страхование ответственности заемщика, и чем он удобен и неудобен для клиента?

Мы не прогнозируем, что банки в массовом порядке вернут программы с нулевым первоначальным взносом, как это было в 2008 году.

Но на сегодняшний день рынок предлагает большое количество подобных программ помощи заемщикам, как, например, возможность использования материнского капитала в качестве первоначального взноса, а также применение такой опции, как страхование ответственности заемщика. За прошлый год в нашем банке было застраховано 402 кредита на сумму 1,2 млрд. рублей, а за первые пять месяцев этого года – 122 кредита на 350 млн. рублей.

Существует проверенная статистика: кредиты с минимальным первоначальным взносом, как правило, более подвержены дефолтам, чем те кредиты, которые имеют 30% и больше первоначального взноса. Идея страхования ответственности клиента как страхового продукта направлена на минимизацию данного риска Банка.

Дальнейшим развитием этого направления мы видим внедрение коллективного страхования ответственности, то есть когда страховые полисы покупает уже не заемщик, а банк. Для этого рассматриваются необходимые изменения в законодательстве и налоговом кодексе.

– Страховых случаев такого рода еще не было?

К счастью, наш банк не сталкивался на практике со страховыми случаями такого рода.

– Какие ипотечные программы вы считаете наиболее удачными и перспективными?

Самые распространенные программы – это покупка недвижимости на вторичном рынке и продукты с комбинированной ставкой. Комбинированная ставка сочетает фиксированную и плавающую, где на первые несколько лет процентная ставка фиксируется. Данная услуга очень удобна заемщикам, которые планируют погасить кредит досрочно.

В банке DeltaCredit также популярны программы, предусматривающие возможность использования материнского капитала, ипотечные продукты для молодых семей. Сейчас мы также запустили программу кредитования гаражей.

– Можно считать ипотечную сделку по покупке недвижимости безрисковой в том плане, что и банк, и страховая компания досконально проверяют юридическую чистоту приобретаемой квартиры?

Да, конечно. Кроме того, мы настоятельно рекомендуем заемщикам страховать титул, чтобы обезопасить себя от возможных проблем в будущем.

– Портрет ипотечного заемщика изменился за последнее время?

Нет, никаких существенных изменений не произошло. Средний возраст заемщиков составляет от 30 до 39 лет. 10% наших клиентов – это люди, которым больше 50 лет, 6% – старше 55 лет. Это лишний раз доказывает, что ипотека доступна широким слоям населения. И даже люди, которые приближаются к пенсионному возрасту, могут воспользоваться этим продуктом.

– Что сейчас происходит с просрочкой по ипотеке?

На 1 июня просрочка по рынку составила 2,12%. В аналогичном периоде прошлого года этот показатель был равен 2,47%, то есть за год она снизилась на 0,35%.

Что касается нашего банка, то у нас традиционно объем просроченной задолженности в 4 раза ниже, чем по рынку в целом.

Просрочка по ипотеке отличается от той динамики, которая наблюдается по необеспеченным банковским ссудам. Это свидетельство того, что ипотека является менее рискованным продуктом.

– Почему у вас ниже просрочка, есть какие-то особенности андеррайтинга?

Во-первых, мы грамотно оцениваем платежеспособность заемщика. Самое главное – не завести клиента в долговую петлю. В случае, если потенциальный заемщик не может потянуть большие платежи, то мы рекомендуем ему взять кредит на меньшую сумму или предлагаем более длительный срок кредитования.

Во-вторых, необходимо правильно работать с заемщиками, у которых возникают какие-то проблемы с платежеспособностью. Если потеря доходов заемщика носит временный характер, то мы можем предложить ему разные программы реструктуризации, чтобы помочь пройти этот непростой период. Если же очевидно, что платежеспособность не восстановится, мы предлагаем нашим заемщикам специальные программы продажи недвижимости из-под залога, которые позволяют сделать это с максимальной выгодой для клиента.

– Как вы думаете: может ли ипотека нормально развиваться без участия государства? Насколько эффективными оказались программы АИЖК?

АИЖК было создано для двух целей: развивать первичный рынок ипотечного кредитования (то есть программы банков для заемщиков) и вторичный (рефинансирование ипотечных кредитов, чтобы рынок финансировался не только за счет депозитной базы кредитных организаций, что изначально являлось основной целью Агентства). Сейчас, когда ипотечных кредитов выдается около миллиона штук в год, можно констатировать, что рынок первичной ипотеки уже развит, поэтому АИЖК объявило о своем уходе. Я считаю, это правильное решение. Мы видим дальнейшую эволюцию Агентства в разработке социальной ипотеки, программ, предусматривающих использование различных субсидий как на региональном, так и на федеральном уровне. У нас в стране уже есть практика, когда разные регионы разрабатывают собственные программы субсидирования ипотечных заемщиков. В результате кредитным организациям, действующем на федеральном уровне, достаточно сложно работать с каждой программой в отдельности. По этой причине мы приветствуем разработку АИЖК каких-то стандартных программ, чтобы регионы могли выбирать из них лучшие, а банки – быстро подключаться к реализации того или иного продукта.

Кроме этого, мы хотели бы видеть увеличение программ рефинансирования (выкупа ипотечных ценных бумаг АИЖК), потому что они очень эффективно работают в целях развития рынка секьюритизации и выпуска ипотечных ценных бумаг (сейчас это происходит два раза в год).

Что же касается роли государства, то в последнее время мы наблюдаем большое внимание к вопросу развития ипотечного рынка. Центральный банк внимательно следит за качеством кредитного портфеля и требованиями по резервам. Но вместе с тем еще остались вопросы, на которые мы хотели бы обратить внимание государства. Например, принятое решение об отмене всех комиссий при выдаче кредита было не совсем правильным. Мы считаем, что оно больше работает на обеспеченное население, нежели на людей, которые действительно нуждаются в доступном жилье. Ведь, отменив комиссии, банки не смогли отменить свои расходы, которые пришлось закладывать в процентную ставку. В итоге обеспеченные люди получают кредиты без комиссий и быстро гасят свой долг, а менее обеспеченные заемщики берут ипотеку без комиссий, долго обслуживают кредит и в итоге оплачивают расходы тех, кто досрочно погасил свой кредит.

Еще один момент – принятое в 2011 году решение об отмене моратория на досрочное погашение кредита. Это, к сожалению, тоже ведет только к удорожанию ипотеки, лишает заемщика шанса на снижение ставки по кредиту. Я думаю, здесь – как некий промежуточный шаг – можно было разрешить введение моратория на два-три года. Тогда банки могли бы предоставлять более низкую процентную ставку тем заемщикам, которые соглашаются на этот мораторий. Такой подход позволил бы кредитным организациям планировать прибыльность ипотечного продукта, сделал бы его более предсказуемым.

– В связи с тем, что потребительское кредитование сжимается в силу разных причин, могут ли банки начать более активно заниматься ипотекой, могут ли появиться на этом рынке новые игроки?

Конечно. Рынок открыт для новых игроков, и многие кредитные организации объявляют сейчас о стратегической важности выдачи ипотеки. Мы также видим повышенный спрос в нашей корреспондентской программе, где банки получают право на выдачу наших продуктов, которые потом они могут рефинансировать. В то же время большинство банков усиливает и активно развивает свои собственные программы, что, несомненно, развивает рынок ипотечного кредитования.

– Банки конкурируют за заемщика уже не ставками, которые плюс-минус у всех примерно одинаковы?

В любом случае ставки должны быть конкурентными, хотя, безусловно, важны и другие дополнительные условия, которые может предложить банк клиенту. Так, банк DeltaCredit предлагает индивидуальный подход к каждому заемщику. Менеджеры нашего банка сопровождают клиента на протяжении всего процесса: начиная с первичной консультации до снятия обременения с объекта ипотеки при погашении кредита. Интересным фактом является то, что примерно 75% наших заемщиков изначально обращались в другие банки за ипотечным кредитом, а после консультации с менеджерами приняли решение в пользу нашего банка.

– Что вы считаете конкурентными преимуществами ипотечного банка?

Умение работать с клиентом, предоставлять высококачественный сервис, чтобы помочь заемщику осуществить его основную цель – улучшить свои жилищные условия.

– Как бы могли в нескольких словах сформулировать основную идею вашего банка?

Ипотека DeltaCredit: понятна всем, доступна каждому.