Сергей Шлома: Ипотека может стать еще менее доступной для массового потребителя
Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании ИНКОМ-Недвижимость, рассказал корреспондентам Restate.ru о том, чего стоит, а чего не стоит ожидать от переходного периода лета-осени 2014 года.
Итоги лета на вторичном рынке недвижимости от ИНКОМ
По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, в июле объем предложения на вторичном рынке жилья в Москве составил 41 096 объектов - это на 2 % меньше, чем месяц назад, и на столько же больше по сравнению с началом года. Наибольшее количество предложений - 18 % - зафиксировано в ЦАО.
Более всего на рынке представлено квартир в панельных домах - 44 %, объектов комфорт-класса - 41 %, двухкомнатных квартир - 32 %, а также жилья в ценовом диапазоне от 5,1 млн до 10 млн рублей - 42 %.
Средняя стоимость предложения в июле составила 189 тыс. рублей за кв. м. По сравнению с июнем рублевая цена выросла на 0,5 %, а с начала года уже на 5,7 %. При этом, по данным Росстата, с января по июль инфляция в стране составила 5,4 %. Таким образом, в настоящее время цены на рынке жилья фактически растут в соответствии с инфляцией.
Рублевая цена на объекты экономкласса, по сравнению с июнем, возросла на 0,6 % и достигла уровня 168,6 тыс. рублей за кв. м. Средняя стоимость комфорт-класса поднялась на 0,9 %, до 185,2 тыс. рублей за кв. м. Премиум-класс оценивается в 255,7 тыс. рублей за кв. м - это на 0,3 % меньше, чем в прошлом месяце.
Переходной период: что ожидает рынок вторичной недвижимости?
Представители редакции портала Restate.ru решили продолжить обсуждение нынешней ситуации на рынке вторичной недвижимости с одним из ведущих аналитиков рынка. Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании ИНКОМ-Недвижимость, ответил на наши вопросы о тенденциях, перспективах и проблемах сегмента, а также о том, чего стоит ждать покупателям и продавцам осенью 2014-го.
- Глядя на общемировую и экономическую ситуации, а также на то, каким активным был спрос в начале года, который, по сути, «вымыл» всех покупателей с рынка, мы не предполагаем, что этой осенью начнется какое-то увеличение активности. Сам август показывает, что активность крайне низкая, самая низкая за последние 5 лет.
Конечно, мы надеемся, что ситуация на рынке осенью станет чуть оживленнее летней. Однако, абсолютно точно не будет никакого взрывного роста активности покупателей, и ни о каком скачке цен на объекты вторички не приходится говорить.
Кроме того, я думаю, что будут усложнены ситуации связанные с ипотечным кредитованием. Специалисты уже несколько месяцев отмечают общую для многих банков тенденцию ужесточения условий ипотечного кредитования. Еще в конце весны - в начале лета банки стали поднимать проценты по ставкам, ужесточать требования к заемщикам, менять условия действовавших ранее акций, рассчитанных на массовое привлечение клиентов. Все это имело целью сузить целевую аудиторию и сосредоточится на работе с отдельными группами клиентов, интересными банкам своими финансовыми гарантиями - например, с зарплатными клиентами. По-прежнему интересна для банков работа с клиентами авторитетных риэлторских компаний - в данном случае выше вероятность покупки квартиры, а значит, выдачи кредита.
Но в целом ужесточение условий ипотечного кредитования еще более снизит покупательскую способность населения, а за ней и без того не шикарные показатели спроса на жилье. Ситуацию усугубляют еще и экономические санкции для «государственных» банков, которые чреваты для ипотечного рынка самыми неблагоприятными последствиями вплоть до резкого сокращения жилищного кредитования. В конце июля Центробанк в очередной раз повысил базовую процентную ставку, и банки будут вынуждены реагировать повышением ставок или ужесточением андеррайтинга. В любом случае ипотека в нашей стране, и без того невыгодно отличавшаяся чуть ли не самыми высокими в мире ставками, может стать еще менее доступной для массового потребителя.
Как следствие, люди будут менее охотно брать ипотечные кредиты, а ипотека сегодня играет огромную роль на рынке. Поэтому с точки зрения реализации, будут сложности и с первичкой и со вторичкой.
Даже неблагоприятные внешние факторы вряд ли могут стать сегодня причиной резкого снижения цен на жилье. Рынок вторичного жилья очень инертен, здесь не бывает виражей даже на крутых поворотах. Квартиры продают не связанные между собой физические лица, а люди очень консервативны в своих взглядах и ожиданиях. Чтобы цены на жилье пошли вниз, должен произойти «взрыв». И даже в этом случае потребуется время, чтобы участники рынка отреагировали. Однако, чтобы продать квартиру осенью при том уровне спроса, который мы ожидаем, надо побеспокоиться о том, чтобы она была максимально ликвидна. В нынешних обстоятельствах ликвидность определяет цена. Мы предполагаем, что осенью успешно будет реализовываться жилье только из самого низкого ценового диапазона.
В сложившейся ситуации проблемы могут возникать в элитном сегменте. Потому что, для того, чтобы быстро реализовать недвижимость, например, экономкласса, достаточно снизить стоимость на 10% ниже рыночной. Рынок элитки устроен иначе. Там ожидания покупателя и продавца разнятся между собой в два раза. Зная сложившуюся экономическую ситуацию, покупатель будет рассчитывать купить в два раза дешевле, а продавец захочет продать в два раза дороже. Поэтому думаю, это сильно скажется на количестве сделок именно в элитном сегменте.