Основные шаги по снижению ипотечных ставок начнут осуществляться в 2016 году
В начале следующего года ставки по ипотеке могут вновь вырасти. Между тем Президент России Владимир Путин дал поручения всем ведомствам снизить ставки к 2018 году на уровень чуть выше инфляционного. «Красный Север» разбирался, как власти планируют обеспечить всех россиян доступным жильем.
Мнение банков учтут
Нас не раз еще с советских времен кормили всяческими лозунгами: «Каждой семье отдельную квартиру к 2000 году», «Ставки по ипотеке на уровне инфляции к 2010-му» и тому подобными «прожектами». Но всякий раз чего-то властям не хватало: где-то политической воли, где-то экономических рычагов, где-то финансовая конъюнктура подводила. Однако федеральные власти в любом случае должны продолжать
изыскивать средства для обеспечения нас с вами доступным жильем.
В общем, эта самая власть и не отказывается от своих обязательств. Недавно Владимир Путин еще раз подчеркнул, что наряду с развитием инфраструктурных проектов в регионах, борьбой с коррупцией в число приоритетных должна войти и работа по снижению ставок по ипотечным кредитам.
Глава государства распорядился снизить ставки до уровня инфляции плюс 2,2 процентного пункта к 2018 году. Причем отвечать за этот процесс будет лично руководитель Центрального банка Эльвира Набиуллина.
- Набиуллина - человек из команды Президента, он ей по-настоящему доверяет, - считает вологодский экономист Николай Королев. - Именно такой профессионал был нужен главе страны для того, чтобы запустить действительно жизнеспособный проект по реформированию системы ипотечного кредитования.
Стратегию будет разрабатывать сам ЦБ, но опираясь на мнение всех заинтересованных ведомств, а также основных представителей банковского сообщества. Так, на днях Эльвира Набиуллина уже провела встречу, посвященную стратегии развития ипотечного рынка, на которой присутствовали сотрудники профильных министерств, депутаты Госдумы, представители Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и крупнейших ипотечных банков страны (Сбербанка, ВТБ24, Газпромбанка, «ДельтаКредита», Райффайзенбанка, «Уралсиба», Абсолют-банка).
Большие бюджетные траты
Там же была и определена своего рода «дорожная карта» по снижению ставок по ипотечным займам. Первый шаг, на который готово пойти руководство ЦБ как основного регулятора кредитного рынка в стране, - снижение регуляторных требований. Так, речь может идти о снижении коэффициентов риска при расчете коэффициента достаточности капитала (с 70 до 35%) и норм резервирования по ипотечным ссудам.
Второй шаг - увеличение объемов рефинансирования выданных ипотечных кредитов со стороны Банка России.
Сейчас при предоставлении финансирования под залог ипотечных ценных бумаг Центробанк дисконтирует их номинальную стоимость. По словам участников рынка, дисконт составляет примерно 30%. Участники рынка предлагают снизить размер дисконта, увязав его с качеством ипотечного покрытия.
- Если нормы регулирования по коэффициентам риска и отчислениям в резервы действительно будут смягчены, то шанс на то, что ставки по ипотеке действительно снизятся, появляется, - говорит аналитик «Moody’s» Евгений Тарзиманов. - Однако вряд ли это снижение будет более двух процентных пунктов.
Так что властям придется не только менять нормы регулирования, но и вкладываться в реформу финансово.
- Все вполне логично, - согласен Николай Королев. - Банки смогут рассчитывать на помощь и определенные компенсации процентных ставок со стороны государства. Другой вопрос: есть ли у федеральных властей на это средства? Учитывая, что прогноз экономического развития РФ вновь понижен с 1,8% до 1,4%, в следующем году ситуация тоже вряд ли станет более позитивной.
Долгие деньги для банков
Понимают это и в коридорах власти. Предполагается, что основные шаги по снижению ставок ипотечных займов начнут осуществляться, когда рост экономики составит порядка 2,5-3%. А это, в лучшем случае, к 2016 году.
- Чтобы обеспечить ставки по ипотеке на уровне 5-6%, нужно либо тратить на это бюджетные деньги, либо удерживать инфляцию в пределах 3-4% годовых, - поясняет партнер компании «Налоговик» Сергей Варламов. - Но государство вряд ли готово в долгосрочной перспективе подписываться на дополнительные расходы бюджета. Поэтому программа может заработать, только когда начнется более существенный рост экономики, а следовательно, появятся дополнительные доходы федерального бюджета, которые можно потратить на поддержку банков, выдающих ипотечные займы.
Пока же вместо снижения ставки наблюдается ее рост. Данные Центробанка весьма красноречивы. Так, средневзвешенная ставка по рублевым ипотечным кредитам выросла с 11,9% до 12,6%. По прогнозам АИЖК, по итогам 2013 года стоимость ипотечных кредитов может вырасти уже до 13% годовых.
- Мы брали кредит в крупном банке в конце ноября, - рассказывает вологжанка Полина Коротаева. - В итоге со всеми комиссиями и дополнительными расходами ипотека нам с мужем вышла в 12,8%. Посчитали, что ежемесячно нам придется отдавать банку 18,7 тысячи рублей. И это в течение 20 лет! Конечно, это очень много, но другого варианта все равно нет. Снимать жилье всю свою жизнь - тоже не самый лучший вариант.
Между тем эксперты заявляют, что при нынешней экономической ситуации среднестатистический россиянин может без особых проблем обслуживать кредит при ставке в 7,5% годовых. То есть это и должен быть ориентир для Эльвиры Набиуллиной и компании.
- Это значит, что ЦБ и правительству нужно снизить уровень инфляции до 5,3%. Это вполне реально, - уверен Николай Королев. - Но при нынешней ставке рефинансирования ЦБ в 8,25% даже снижение инфляции не поможет достичь поставленных Президентом целей. Эксперты уверены, что властям нужно дать банкам возможность привлекать долгосрочные кредитные ресурсы на срок от трех до семи лет по средней ставке от 3% до 4% годовых. Тогда ставки придут в норму. Так что властям придется хорошенько поработать, пытаясь опустить ставку рефинансирования, но при этом не разогнав инфляцию. Ведь известно, что ставки по ипотеке ниже ставки рефинансирования возможны только при государственном субсидировании.
В общем, нужны серьезные шаги по реформированию всей системы. И, кажется, власти к ним впервые за долгое время по-настоящему готовы. До 2018 года, к слову, осталось не так уже и много времени.
Законодательная помощь заемщику
Депутаты тоже готовы включиться в работу по реформированию ипотеки. Они, разумеется, не станут заниматься непосредственно макроэкономическими показателями, а готовятся облегчить жизнь конкретным заемщикам. В законопроект «О потребительском кредитовании» будет внесена новая норма, обязывающая банки раскрывать все способы погашения займов. Это как раз касается ипотеки, которую можно погашать двумя способами - аннуитетными (равными частями) платежами и дифференцированными. Случаются варианты, когда из-за навязанного аннуитета и запрета на досрочное погашение займа люди переплачивают до 25% от стоимости кредитных ресурсов. При дифференцированных платежах переплата по кредиту получается примерно на 20% меньше, чем при аннуитетных. Законодатели собираются обязать банки подходить к вопросу выплаты кредита честней: давать клиенту выбор, как он хочет погашать долг, а не навязывать удобную для себя схему.