ВС допустил возможность снятия ипотечного обременения без подтверждения отсутствия задолженности
Один из экспертов отметил «АГ», что проблема погашения записи о залоге актуальна, поскольку, получив обеспеченное залогом обязательство, кредиторы зачастую не спешат в Росреестр с заявлением о его прекращении. Другая заметила, что Верховный Суд определил право заемщика самостоятельно, в отсутствие заявления залогодержателя, произвести погашение обременения в виде ипотеки в связи с окончанием срока действия договора залога. Третья полагает, что в рассматриваемом деле ВС встал на сторону истца при фактически неверно заявленных им требованиях.
Верховный Суд РФ опубликовал Кассационное определение от 20 апреля по делу № 18-КАД22-1-К4, в котором разъяснил вопросы об основании погашения регистрационной записи об ипотеке и о внесении в ЕГРН соответствующих сведений.
31 октября 2018 г. между Андреем Панфиловым и КБ «Газтрансбанк» был заключен договор залога недвижимости (ипотеки). Согласно договору, Андрей Панфилов, являясь залогодателем, обеспечивал надлежащее исполнение обязательств ООО «Аквамарин» по кредитным договорам, заключенным между обществом и банком. Предметом договора залога являлись объекты недвижимости, принадлежащие Андрею Панфилову, а именно земельный участок и объект незавершенного строительства площадью 359 кв. м. Согласно договору залога, он прекращался надлежащим исполнением обязательств обществом «Аквамарин» по договорам и соглашениям, заключенным им с банком, либо 29 декабря 2018 г. – в зависимости от того, что наступит ранее.
В январе 2019 г. Андрей Панфилов обратился в Управление Росреестра по Краснодарскому краю с заявлением о прекращении обременения в отношении принадлежащих ему объектов недвижимости, однако регистрирующий орган приостановил совершение регистрационных действий. Залогодателю было предложено представить заявление от банка о погашении записи об ипотеке.
В апреле 2019 г. Андрею Панфилову было отказано в прекращении обременения в отношении его имущества, поскольку заявление банка либо совместное заявление залогодателя и залогодержателя, подтверждающие отсутствие задолженности перед КБ «Газтрансбанк» и погашение записи об ипотеке, так и не поступило в краевое Управление Росреестра.
В связи с этим Андрей Панфилов обратился в суд с административным иском о признании отказа регистрирующего органа незаконным. Ленинский районный суд г. Краснодара удовлетворил требование, возложив на Управление Росреестра обязанность исключить запись об ипотеке. Суд исходил из того, что право залога прекратилось на основании условий договора ипотеки, поэтому в силу ст. 352 ГК РФ отсутствовали основания для сохранения записи об ипотеке.
Апелляция отменила решение первой инстанции и отказала в удовлетворении иска, посчитав, что решение административного ответчика об отказе в прекращении обременения было законным, поскольку отсутствовало заявление залогодержателя о погашении записи об ипотеке.
Кассационным определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции апелляционное определение было отменено, а решение суда первой инстанции оставлено в силе. Кассация исходила из того, что претензии банка к административному истцу в связи с окончанием срока действия договора залога отсутствовали. При этом Суд указал, что формальное отсутствие совместного заявления залогодателя и залогодержателя влияет на имущественные права административного истца как собственника обремененных объектов недвижимости и препятствует распоряжению данным имуществом.
Впоследствии Управление Росреестра по Краснодарскому краю обратилось в Верховный Суд РФ с кассационной жалобой, в которой просило оставить в силе апелляционное определение, отменив решения иных инстанций. Изучив материалы дела, Судебная коллегия по гражданским делам ВС напомнила, что в соответствии с ч. 11, 12 и 13 ст. 53 Закона о государственной регистрации недвижимости регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным данным законом и Законом об ипотеке. При этом погашение регистрационной записи об ипотеке и внесение в ЕГРН сведений о прекращении ипотеки не являются действиями, признаваемыми государственной регистрацией прав.
ВС отметил, что особенности государственной регистрации ипотеки могут устанавливаться Законом об ипотеке. Так, в силу ч. 1 ст. 25 Закона в случае, если не выдана закладная, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав совместного заявления залогодателя и залогодержателя или заявления залогодержателя. Регистрационная запись об ипотеке погашается также по судебному решению о прекращении ипотеки. При этом истечение срока договора залога является основанием для прекращения договорных обязательств между залогодержателем и залогодателем, однако факт истечения срока договора не может являться самостоятельным основанием для погашения записи об ипотеке, поскольку в силу публично-правового характера регистрируемых залоговых отношений для них предусмотрен особый порядок, указанный в Законе об ипотеке.
Верховный Суд отметил, что в соответствии с п. 4 ст. 29 Закона о государственной регистрации недвижимости при отсутствии оснований для возврата представленных заявлений государственной регистрации прав без рассмотрения регистрирующий орган должен уведомить о прекращении госрегистрации прав при наличии соответствующего заявления. В связи с этим он признал выводы судов первой и кассационной инстанций о признании незаконным отказа регистрирующего органа в отсутствие соответствующего заявления от залогодержателя ошибочными, так как в регистрирующий орган заявление банка либо совместное заявление залогодателя и залогодержателя, подтверждающее отсутствие задолженности Андрея Панфилова перед банком и погашение записи об ипотеке, не поступило.
В то же время ВС посчитал обоснованными и разумными выводы о возложении обязанности на регистрирующий орган исключить записи об ипотеке в пользу банка. Он принял во внимание, что из материалов дела усматривается, что в связи с прекращением действия договора о залоге недвижимости Андрей Панфилов уведомил банк об утрате им права залога по договору с предложением предоставить в регистрирующий орган соответствующее подтверждение. Залогодержатель длительное время уклонялся от этого, однако в период рассмотрения дела кассацией суд располагал достоверными и актуальными сведениями о том, что банк претензий к Андрею Панфилову не имеет в связи с окончанием срока действия договора залога. В связи с этим ВС заключил, что, поскольку препятствия для регистрационных действий об исключении записей об ипотеке, которые могли бы повлиять на исход административного дела, устранены, не имеется оснований для отмены обжалуемых судебных актов в этой части.
Таким образом, Верховный Суд изменил решения первой и кассационной инстанций, исключив из резолютивной части решения Ленинского районного суда указание о признании решения Управления Росреестра об отказе в осуществлении государственной регистрации о прекращении ограничения (обременения) незаконным. Однако оставил его без изменений в части обязания регистрирующего органа об исключении записей об ипотеке от 11 декабря 2018 г. в пользу банка.
Комментируя определение, адвокат АБ «Халимон и партнеры» Константин Смолокуров подчеркнул, что проблема погашения записи о залоге действительно актуальна. «Получив обеспеченное залогом обязательство, кредиторы зачастую не спешат в Росреестр с заявлением о прекращении залога, поскольку уже утратили интерес к личности залогодателя. Этим могут злоупотреблять и частные лица, и кредитные организации, и то же АСВ. В связи с этим рекомендуется включать в договоры залога санкцию для залогодержателя как раз на такие случаи», – рассказал эксперт.
Адвокат заметил, что фактически, исходя из буквального смысла толкования закона, отказывая заявителю, регистрирующий орган действительно был прав, поскольку он не может выйти за рамки перечня оснований для внесения и изменения сведений ЕГРН. Залогодержателю следовало бы обратиться в суд с заявлением о прекращении ипотеки, а после – обратиться с решением суда в регистрирующий орган, что было бы законно и обоснованно, полагает он.
Константин Смолокуров считает, что определение ВС будет полезным для залогодателей. Но при этом, по его мнению, оно является и спорным. Он пояснил, что с точки зрения защиты прав залогодателей оно более чем позитивное и полезное, поскольку фактически предоставляет возможность оспаривать отказы Россреестра, не имея при этом необходимого для регистрации основания. Для этого залогодателю необходимо будет: предоставить однозначные доказательства прекращения ипотеки и сослаться на позицию ВС, который указал на необходимость исследования фактических обстоятельств, не ограничиваясь формальными основаниями Закона об ипотеке.
«Но с точки зрения правоприменительной практики в целом данное определение само выступает очередным примером расширительного толкования норм права. В случае, если бы Суд отменил судебные акты первой и кассационной инстанций, указав на право залогодателя обратиться в суд к залогодержателю с требованием о прекращении залога или о понуждении к государственной регистрации, такой судебный акт, на мой взгляд, был бы более законным и обоснованным. В таком случае он предоставил бы залогодателю возможность защитить свои нарушенные права без нарушения требований ст. 25 Закона об ипотеке», – заключил Константин Смолокуров.
Адвокат МГКА «Горбачев и партнеры» Анастасия Иванова пояснила, что правовая позиция ВС РФ в данном случае определила право заемщика самостоятельно, в отсутствие заявления залогодержателя, произвести погашение обременения в виде ипотеки в связи с окончанием срока действия договора залога. По мнению эксперта, это окажет положительное влияние на правоприменительную практику в будущем.
Эксперт рассказала, что в договорах ипотеки, заключаемых последние три-четыре года, зачастую предусматривается право заемщика самостоятельно осуществить погашение ипотечного обременения по истечении срока действия договора, но при соблюдении определенных условий. «Например, им должна быть получена справка из банка об отсутствии задолженности как по сумме основного долга, так и по суммам процентов, пеней и штрафов, а также закладная с отметкой банка об исполнении обязательств. В таком случае у заемщика не возникает проблем со снятием обременения в виде ипотеки, поскольку регистрирующий орган обладает сведениями об отсутствии возражений произвести снятие обременения со стороны залогодержателя, о чем могут свидетельствовать выданные им документы об исполнении заемщиком своих обязательств, обеспеченных ипотекой, в полном объеме», – разъяснила адвокат.
По ее мнению, ВС РФ занял нейтральную позицию, по сути, принятую в интересах обеих сторон: защитил позицию как административного истца, признав законными выводы нижестоящих судов относительно возложения на Росреестр обязанности исключить запись об ипотеке, так и административного ответчика в части вывода о законности принятого им решения о приостановлении государственной регистрации.
Кроме того, Анастасия Иванова заметила, что ВС допустил возможность заемщику самостоятельно произвести снятие ипотечного обременения в том случае, когда договором залога предусмотрено, что ипотека прекращается надлежащим исполнением кредитного обязательства, или если имеется указание на конкретную дату. «Между тем такой вывод ВС РФ был сделан по причине того, что в ходе рассмотрения спора суды располагали информацией об отсутствии со стороны залогодержателя каких-либо претензий к заемщику, о чем свидетельствовало пассивное поведение банка на протяжении всего времени рассмотрения дела в суде», – уточнила эксперт.
Юрист практики банкротства юридической фирмы «Инфралекс» Дарья Соломатина полагает, что Верховный Суд, частично соглашаясь с решениями судов первой и кассационной инстанций, встал на сторону истца при фактически неверно заявленных им требованиях.
Она отметила, что отказ в признании действий Росреестра незаконными является обоснованным, так как действующее регулирование не предусматривает возможность регистрации прекращения ипотеки по одностороннему заявлению залогодателя. При этом, согласно сложившейся судебной практике, если запись в ЕГРН нарушает право, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (в том числе если ипотека прекратилась), оспаривание зарегистрированного обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании обременения отсутствующим (п. 52 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22). Погашение регистрационной записи об ипотеке в таком случае происходит в заявительном порядке на основании решения суда, указала эксперт.
«В данных условиях в силу уклонения банка от совершения необходимых действий не имелось иного, более целесообразного способа, чем обращение в суд за защитой своих прав и законных интересов с последующим обращением в Росреестр», – убеждена Дарья Соломатина.