Сократит ли отмена льготной ипотеки число предложений на рынке жилья? Мнения девелоперов
В Госдуме считают, что отмена государственных ипотечных программ приведет к сокращению объема предложения жилья на рынке. Согласны ли с этим девелоперы – в этом материале.
Начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов:
На наш взгляд, на объем предложения на рынке масс-маркета влияет, прежде всего, финансово-кредитная политика Центробанка. Так как она существенно не изменилась с прошлого года, вполне вероятно, что итоговый объем предложения 2024 года по Санкт-Петербургу и Ленобласти сохранится примерно на уровне 2023-го.
Строительный цикл каждого ЖК предполагает ряд подготовительных этапов до начала старта продаж, так что все анонсированные проекты, работа над которыми запущена еще в 2023-м, мы увидим в этом году. Однако мы прогнозируем постепенное снижение темпов вывода новых объектов в продажу.
Отмена ипотеки с господдержкой скорее приведет к охлаждению активности спроса на квартиры, так как данная форма оплаты востребована у тех, кому не подходят условия «Семейной ипотеки». Но у покупателей было время, чтобы изучить изменения, касающиеся льготных программ, и подобрать для себя новый комфортный вариант. Так, в компании «Главстрой Санкт-Петербург» к концу марта доля сделок с господдержкой упала в сравнении с мартом 2023-го с 58 до 22%. А «Семейная», наоборот, подросла с 34 до 49%.
Руководитель группы маркетинга компании ЦДС Наталья Кукушкина:
По данным Единой информационной системы жилищного строительства, в марте 2020 года – до запуска программы льготной ипотеки – в России строилось 2 млн квартир (100,2 млн кв. м жилой площади). По состоянию на март 2024 года, в стране строится уже 2,2 млн квартир жилой площадью 108 млн кв. м. Таким образом, за четыре года объем строительства в стране вырос примерно на 10%. Безусловно, свой вклад в этот результат внесла и льготная ипотека. Однако это не было главной декларируемой целью программы. В первую очередь, она должна была поддержать россиян, которые хотели улучшить жилищные условия, а также стимулировать строительную отрасль на фоне спада спроса на жилье из-за пандемии.
Можно ожидать, что после отмены льготной ипотеки спад объема строительства составит те же 10-15%. При этом снижение не будет одномоментным. Процесс растянется на срок от трех до пяти лет за счет длительности строительного цикла и будет зависеть от объема платежеспособного спроса.
Коммерческий директор Plus Development Елена Тарасова:
Думаю, что сокращения предложения в среднесрочной и долгосрочной перспективе не будет. Льготная ипотека в последние несколько лет была драйвером роста рынка недвижимости, обеспечивала устойчивый растущий спрос. В разных проектах от 70 до 90% сделок совершается именно благодаря льготным программам, к тому же ставки ипотеки по льготным программам еще субсидируются застройщиками, получая околонулевые ставки, тем самым делая предложение еще более привлекательным. Поэтому завершение льготной ипотеки в краткосрочной перспективе приведет к снижению объема продаж и необходимости переформатирования предложений – как со стороны банковского сектора, так и со стороны застройщиков. Но этот процесс не должен быть долгим, стройки запущены, квартиры нужно продавать и для этого требуются эффективные инструменты для покупки. К концу 2024 года рынок адаптируется к новым условиям, накопится отложенный спрос.
Следует сказать и то, что рынок уже не раз переживал изменение каких-либо существенных условий. И каждый раз, после небольшой паузы, происходила адаптация. Например, ответом на ограничения околонулевой ипотеки в прошлом году стала траншевая ипотека. И, скорее всего, при завершении льготной ипотеки, 80-90% ипотечных сделок на покупку жилья в ближайшее время будет происходить с участием именно траншевой ипотеки или рассрочки. При этом возможно, что более доступной станет и базовая ипотека. По крайней мере, определенные ожидания имеются в части снижения Банком России в середине текущего года ключевой ставки.
Генеральный директор ГК «Максимум Лайф Девелопмент» Игорь Карцев:
На петербургском загородном рынке после увеличения ставки ЦБ мы наблюдаем сокращение спроса на ипотеку при покупке только земельных участков – таких сделок стало в два раза меньше по сравнению с прошлым годом, привлечь ипотечный кредит по ним можно по ставке 17,5% годовых. Те из покупателей, кто ранее был готов приобрести только землю, в большинстве своем переключились на покупку участков со строительством небольших домов своими силами или с привлечением подрядчиков. В этом случае они имеют право на льготную ипотеку с максимальной суммой до 6 млн рублей. Стимулирует продажи по этой программе и фактор «последнего вагона», так как ипотека с господдержкой завершится в конце нынешнего полугодия. В связи с этим фактором, плюс отсутствием планов ЦБ по серьезному снижению ключевой ставки и правилом «1 льготная ипотека в 1 руки» по итогам года мы можем увидеть снижение объемов ипотечного кредитования на загородном рынке как минимум на 30%.
