Стоимость рублевой ипотеки за полгода достигла максимума

C начала 2013 года банкиры снова взяли курс на повышение ипотечных ставок. Предновогодние акции завершились в январе во всех кредитных организациях. В результате ипотечные ставки по рублевым кредитам достигли максимума за последние шесть месяцев, свидетельствует динамика индекса «БН-Ипотека».

В январе большинство банкиров повышало ипотечные ставки по рублевым кредитам на покупку жилья на вторичном рынке. При этом ставки по валютным кредитам и по программам на приобретение жилья в новостройках не претерпели существенных изменений.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) с 14 января 2013 года увеличило процентные ставки по своим основным программам – «Стандарт», «Материнский капитал» и «Малоэтажное жилье». В результате минимальная ставка агентства по кредитам на покупку жилья на вторичном рынке возросла с 8,3% годовых до 9,2%. Несколько скромнее на 0,25-0,5 процентных пункта (п.п.) увеличили стоимость ипотеки и коммерческие банки – DeltaCredit, Нордеа банк, Райффайзенбанк, Банк Возрождение.

Что характерно, банкиры повышали проценты преимущественно по программам покупки жилья в кредит на вторичном рынке. В то же время ставки на приобретение квартир в строящихся домах большинство банков оставили без изменения. Стоит отметить, Банк Санкт-Петербург снизил ставки на 0,35 п.п., и теперь минимальная ставка по рублевым кредитам на покупку строящегося жилья составляет 12,9% годовых. Одновременно Росбанк увеличил минимальную ставку на 0,35 п.п. до 13,10%.

Кредиты, номинированные в иностранной валюте, банкиры не пересматривали, опять же только Банк Санк-Петербург снизил минимальную ставку по валютной ипотеке на 0,25 п.п. до 12% годовых на покупку строящегося жилья.

Место конкуренции

Удешевление ипотеки на покупку новостроек – ключевой тренд, заданный правительством РФ еще в 2008 году. Тогда высшие чиновники решили, что необходимо поддерживать ипотечными кредитами застройщиков, которые оказались в тяжелом положении в канун мирового экономического кризиса. И в 2009 году впервые в истории российского рынка у АИЖК появилась программа «Новостройка», в которой проценты по кредитам на покупку нового жилья опустились ниже уровня ставок по кредитам на покупку готового жилья. Вслед за госагентством снижать ставки на покупку новостроек начали и коммерческие банки. В их ассортименте наиболее интересное предложение – так называемая ипотека с господдержкой, где ставка не превышает 11% годовых.

Финансирует эту программу госкорпорация Внешэкономбанк (ВЭБ). Программа оказалась настолько популярна, что ВЭБ регулярно ее продлевает. Сначала программу хотели свернуть в 2012 году, затем продлили на текущий год и планируют сохранить в 2014 году. Лидер этой госпрограммы – ВТБ24, выдавший по ней больше всего кредитов (свыше 23 тысяч на общую сумму 35 млрд руб. за 2011-2012 годы) – в текущем году планирует существенно нарастить обороты. В конце января председатель правления ВТБ24 Михаил Задорнов заявил, что в текущем году банк разместит в пользу ВЭБа облигации на 15 млрд руб. Напомним, что ВТБ24 уже провел два выпуска облигаций в рамках этой программы: в 2011 году – на 5 млрд руб., в 2012 году – на 6 млрд руб.

В целом можно ожидать, что в 2013 году основная борьба за клиентов среди банкиров развернется на первичном рынке жилья. Именно в этом секторе рынка спрос растет наиболее резво, увеличивается не только количество заемщиков, но и суммы займов: трехмиллионный кредит на новостройку уже не редкость. Хотя в целом доля кредитов на «первичке» в общем объеме кредитования пока не превышает 30%.

Сегодня практически не осталось новостроек, у застройщиков которых не было бы партнерских отношений хотя бы с одним банком. Причем иногда ставки по партнерским программам банка и застройщика на покупку строящегося жилья могут быть ниже ставок на покупку готовых квартир на вторичном рынке. И этот тренд будет усиливаться в текущем году благодаря удорожанию ипотеки на «вторичке».

Долг платежом страшен

В 2012 году ипотечные ставки достигли своего дна, после чего рванули вверх. В результате повышения ставок по базовым ипотечным программам и отмены введенных в ноябре-декабре прошлого года предновогодних акций, суливших заемщикам недорогие кредиты, средние процентные ставки в январе возросли на 0,01-0,03 п.п. Особенно заметно повышение в сегменте кредитования вторичного жилья. Здесь средняя процентная ставка возросла до 13,17% годовых. По рублевым кредитам на покупку жилья на первичном рынке средние ставки по итогам января почти не изменились – 13,66%, что всего на 0,01 п.п. выше уровня декабря. Аналогичная ситуация по кредитам в иностранной валюте: ставки на «вторичке» остановились на отметке 9,93%, а на «первичке» – 10,49%.

Ипотека в иностранной валюте становится все более привлекательной, и не только потому, что банкиры если и меняют по ней ставки, то только в сторону понижения, но еще и потому, что доллар США по отношению к рублю уверенно дешевеет начиная с августа прошлого года. В результате стоимость валютной ипотеки при покупке жилья как на первичном, так и на вторичном рынке снизилась в среднем с августа 2012 года на 6%.

В то же время стоимость рублевой ипотеки за последние полгода достигла максимума. Так, цена кредита на вторичном рынке (рассчитываемая как ежемесячный аннуитетный платеж по кредиту в одну тысячу рублей на 15 лет) в январе составила 12,764 руб., что на 2,5% выше отметки, достигнутой в августе 2012 года. При этом стоимость рублевого кредита на покупку жилья на первичном рынке возросла за то же время меньше чем на 1,7% – до 13,09 руб.

Мимо цели

В целом со второй половины прошлого года общий рыночный тренд идет вразрез с планами правительства. На расширенном заседании правительства РФ под председательством президента Владимира Путина 31 января обсуждался вопрос – как сделать жилье доступней для россиян. Ради достижения этой цели среди первоочередных мер правительство рассматривает именно снижение процентов по ипотеке, а не повышение доходов населения. Так, к 2018 году, по планам кабинета министров, подавляющему большинству российских семей будет обеспечена реальная доступность качественного жилья за счет того, что средний уровень процентной ставки по рублевой ипотеке составит 6,3-7,1% годовых, вдвое ниже текущего уровня. Какими рыночными средствами чиновники будут добиваться столь радикального снижения ставок, пока не обсуждается, впрочем, чиновники всегда могут снизить ставки по кредитам с господдержкой.

Справка БН

Индекс «БН-Ипотека» отражает стоимость ипотечного кредита в рублях и иностранной валюте.

Значения индекса рассчитываются ежемесячно с января 2010 года как аннуитет по ипотечному кредиту под залог приобретаемой недвижимости на вторичном рынке и под залог прав требования на первичном рынке. Для расчета принимается срок кредита 10-15 лет, первоначальный взнос от 20%. Для простоты применения индекса и сопоставимости его значений в национальной и иностранной валюте сумма кредита берется равная одной тысяче рублей, для кредитов, номинированных в иностранной валюте, – $1 тысяча.

Исходя из этих условий, средний ежемесячный платеж по рублевому кредиту (без учета комиссий) на покупку жилья на вторичном рынке составил в январе 12,764 руб. (за кредит, номинированный в иностранной валюте, придется заплатить $10,70 или 321,42 руб. по текущему курсу), а на первичном рынке – 13,090 руб. ($11,05 или 331,77 руб.).

Индекс «БН-Ипотека» рассчитывается по предложениям 25 банков, ранжированных по объему выданных кредитов. Рассматриваются ипотечные программы АИЖК и собственные продукты коммерческих банков. Для расчета берутся процентные ставки для обычных заемщиков «с улицы», а не «зарплатных» или иных клиентов банков. При расчете индекса учитывается динамика комбинированных, переменных ставок по ипотеке, зависящих от учетной ставки Банка России, а также ставок межбанковских рынков кредитования LIBOR, EURIBOR, Mosprime. Из общего списка предложений выбираются наиболее интересные программы банков по стоимости заимствований на срок 10-15 лет. Однако не стоит забывать об условиях кредитования: минимальные ставки, как правило, доступны тем, кому ипотека не нужна. Большинству граждан, как показывает практика, за кредиты придется платить в том или ином банке по средней ставке предложения и выше.

Динамика ипотечного индекса на покупку жилья на вторичном рынке, %

Источник: БН

Лучшие предложения банков по величине средней фиксированной процентной ставки по кредитам в рублях на покупку жилья на вторичном рынке под залог приобретаемой недвижимости * (%)

Примечание: * – при условии комплексного ипотечного страхования
Источник: данные банков из открытых источников

Лучшие предложения банков по величине средней фиксированной процентной ставки по кредитам в рублях на покупку строящегося жилья * (%)

Примечание: * – процентные ставки до регистрации права собственности на приобретаемое жилье и ипотеки, а также при условии комплексного ипотечного страхования
Источник: данные банков из открытых источников