Светлана Миленбах: Если банки поднимут ипотечную ставку на 2-3%, рынок недвижимости войдет в полосу стагнации
Сегодня самая популярная тема для обсуждений среди специалистов рынка недвижимости – это стабильный, непрерывный рост цен на жилье. Так, за последний год стоимость квадратного метра на вторичном рынке выросла почти на 10% и перешла отметку в 60 тысяч рублей. Прирост на первичном рынке также впечатляет. Директор самарского представительства федеральной риэлторской компании «Этажи» Светлана Миленбах рассказала «НРН» о причинах такой ценовой ситуации и поделилась прогнозами на следующий год.
- Светлана Павловна, как эксперты оценивают сложившуюся ситуацию на рынке недвижимости? Каковы первоочередные причины роста цен?
Тенденция к росту цен на жилье связана, в первую очередь, с процессами, протекающими в стране и в мире, с политической и макроэкономической ситуацией, с падением курса рубля относительно иностранной валюты. Сегодня немногие люди уверены в своем стабильном будущем, многие напуганы туманной перспективой безденежья, безработицы. Некоторые риэлторы (но, отмечу, далеко не все!) предрекают снижение платежеспособности населения и, соответственно, покупательской активности. Однако сегодня, в этих условиях, жилье остается единственной формой инвестирования, сохранения капитала. И люди при наличии свободных денег предпочитают вложить их именно в покупку жилья. Данные меры поддерживают стабильный спрос на рынке недвижимости, в чем-то даже повышенный. Что, в свою очередь, приводит и к повышению цен – в чем-то естественному для рынка, в чем-то – форсированному описанными мной обстоятельствами.
- Объекты какого плана сегодня пользуются наибольшим спросом?
Здесь стоит сказать о перераспределении спроса на недвижимость, которое мы сейчас наблюдаем. Продажи квартир премиум- и элит-класса сейчас практически заморозились. Снизился и спрос на квартиры средней ценовой категории. А вот жилье сегмента «эконом» является той величиной, которая и создает основное движение на рынке – это однокомнатные, двухкомнатные квартиры малой площади.
- Каков ваш прогноз – будут ли цены расти и дальше? В какой прогрессии и как долго?
Аналитики нашей сети прогнозируют, что подобный рост цен будет наблюдаться в течение первого квартала следующего года. В дальнейшем же ситуация должна стабилизироваться. Остановятся ли цены на достигнутом к этому времени уровне или начнут снижаться, зависит уже от общей политической и экономической ситуации в мире и в нашей стране.
Есть также факторы, позволяющие говорить о том, что в Самаре будут расти цены на первичное жилье. По сравнению, допустим, с данными нашего головного офиса в Тюмени, который сообщает о том, что в городе действуют порядка сотни застройщиков (и у каждого по несколько проектов!), в Самаре очень мало предложения на первичном рынке. Наблюдается ажиотажный спрос на новостройки, что позволяет строительным компаниям диктовать удобные им ценовые рамки, что и приводит к росту стоимости «квадрата» в новостройках нашего города.
Рост цен на жилье также будет в значительной степени зависеть от позиции банков. Если банки поднимут ипотечную ставку на 0,5-1%, цены останутся на прежнем уровне. Однако возможны небольшие снижения, если банки поднимут ипотеку на 2-3%. В таком случае рынок недвижимости войдет в полосу стагнации, так как у нас порядка 60-70% сделок проходит с привлечением ипотечных средств. Если этот ресурс будет потерян, то тогда, конечно, возникнут сложности.
- То есть можно сказать, что покупатель с ипотечным кредитом – это самый частый гость в агентствах недвижимости?
Да, в отношении рынка вторичного жилья можно так сказать, поскольку там две трети сделок проходит с привлечением ипотечных средств. На первичном же рынке доли покупателей с ипотечными и живыми средствами примерно равны, однако люди с живыми деньгами все-таки немного, но преобладают.
- Как на сегодняшний день вы оцениваете объемы спроса на первичном и вторичном рынках жилья?
Весь 2014 год, особенно в третьем и четвертом кварталах, наблюдался очень высокий интерес к новостройкам – особенно это касается тех проектов, что находятся на финальной стадии строительства. В первую очередь это однокомнатные, двухкомнатные квартиры в новых домах, по не столь высоким ценам. Однако есть и случаи сделок по приобретению дорогого жилья.
На вторичном же рынке главенствуют также квартиры средней ценовой категории. Это «хрущевки», «улучшенки». Однокомнатные и двухкомнатные квартиры присутствуют на рынке в изобилии, и движение по этим подсегментам достаточно стабильно.
В целом же можно сказать, что самарцы проявляют больший интерес к первичному жилью, нежели ко вторичному. Доля сделок по новостройкам конкретно в сети нашего агентства занимает порядка 50% от общего числа проводимых сделок.
Во многом такую тенденцию можно связать с нетерпимой к долгостроям и недобросовестным застройщикам политикой как федеральных, так и региональных властей. Люди чувствуют защиту со стороны государства и уже не боятся покупать новостройку, в отличие от ситуации, допустим, два-три года назад. Тот факт, что государство обратило внимание на этот рынок и стало его регулировать, и дал стимул к увеличению спроса. Кроме того, на нашем рынке сегодня присутствуют лишь компании с громкими именами, которые успели заработать себе репутацию и пользуются доверием со стороны потребителя. Люди покупают жилье у таких известных компаний, как «Древо», «Трансгруз», «Град», «Берег», у которых нет обманутых дольщиков, зато есть успешно завершенные проекты и довольные покупатели.
- Был ли 2014 год для рынка недвижимости по-настоящему горячей, активной порой? Как смещался спрос по сезонам?
Этот год отличался от традиционной риэлторской схемы спроса. Обычно в первом квартале года спрос ниже, чем в четвертом квартале предыдущего года. В этом же году первый квартал был по уровню спроса такой же, а порой и выше, чем конец 2013 года. Приостановления практически не было ни во втором квартале, ни в третьем. Для «Этажей» это была действительно горячая пора.
- Какова на рынке доля покупателей, приобретающих квартиры в чисто инвестиционных целях?
По нашей сети наблюдается статистика в 10% от общего объема обращений. Как известно, инвесторы бывают двух видов, одни хотят приумножить денежные средства, другие – сохранить. В данный период времени мы можем говорить об инвесторах, которые хотят сохранить деньги. Недвижимость – идеальный инструмент сбережения средств, это долгосрочные инвестиции. Кроме того, при покупке жилья на вторичном рынке очень многие рассматривают такой постоянный доход, как аренда жилья. В условиях нашей нестабильности это и гарантия сохранения средств, и какая-никакая, но защита от инфляции.
- По вашему мнению, удалось ли самарским риэлторам в последние годы изменить представления общества об агенте по недвижимости как о нечистом на руку человеке?
Одна из миссий нашей компании – поднять профессию риэлтора на качественно иной уровень. Я думаю, что в Самаре, как и практически во всех городах России, значительно улучшилось отношение к профессии риэлтора – во многом благодаря крупным агентствам недвижимости, которые действительно работают по высочайшим стандартам и формируют новый облик современного риэлтора, специалиста, заслуживающего доверие потребителя.
К сожалению, на рынке до сих при этом остается большое количество маленьких агентств, на уровне ИП или даже без факта образования юридического лица, которые своими действиями портят репутацию агентств и самой профессии. Однако в последние годы сами потребители стали очень четко разделять «риэлторов» и так называемых «маклеров», стали обращаться в крупные агентства, понимая ценность этой услуги.
За границей, приведу в пример аналитику США, порядка 87% всех сделок совершается с помощью профессионального риэлтора. Высокая конкуренция вывела западный рынок на принципиально новый уровень по качеству услуг. В нашей стране ситуация приближается к подобным рамкам. Люди ограничены в денежных средствах и очень внимательно относятся к качеству услуги, к тому, какое агентство предпочесть. И это для нас прекрасный шанс построить цивилизованный рынок. Поэтому в России профессия риэлтора постепенно занимает достойное место – как на рынке труда, так и в умах потребителей.
- С профессиональной точки зрения, какие рекомендации вы могли бы дать гражданам, заключающим сделки с риэлторами?
К процессу заключения сделок с риэлторами я советую относиться так же, как к получению любой другой услуги. Во-первых, рекомендую приходить в офис лично, чтобы получить представление о компании и самом риэлторе, с которым планируется сотрудничество. Во-вторых, нужно проверять наличие документов у риэлтора, включая паспорт и профессиональный бейдж, если он приходит в вашу квартиру. В-третьих, необходимо внимательно прочитывать все пункты договора. Обязательный элемент сотрудничества – фиксированная стоимость услуги. Если же на ваш вопрос о стоимости услуги вы не получаете четкого, однозначного ответа, заключать договор не стоит. Не нужно соглашаться на предложение работать без договора, нужно обязательно подписывать договор, так как это двусторонняя гарантия. Все должно быть абсолютно прозрачно, и это главное. Не будет лишним обращать внимание на внешний вид людей, которые пришли к вам в квартиру с предложением своих услуг. В целом нужно относиться к процессу заключения договора с риэлторским агентством так же серьезно, как и к совершению сделки в любой другой сфере.