Тонкости ипотеки: какой первоначальный взнос необходим заемщику

Одна из ключевых особенностей ипотечного кредита состоит в том, что заемщик не просто получает от банка деньги на покупку жилья, но и сам платит определенную сумму в качестве первоначального взноса. И его размер, пожалуй, имеет первостепенное значение для тех, кто планирует взять ипотечный кредит. Ведь одно дело накопить 10 процентов от стоимости жилья, и совсем другое — отложить сумму в 30%. Разница в сроках, которые потребуются, чтобы накопить эти суммы, при наших ценах на жилье составит годы.

Портал «Рамблер-Финансы» сравнил размер минимального первоначального взноса на покупку квартиры в ипотеку по стандартным программам в крупнейших российских банках, а также минимальную сумма кредита, которую банк предоставляет по ипотеке.

Сегодня банки требуют от заемщика заплатить минимум 10-20 процентов стоимости квартиры, хотя в разных случаях первоначальный взнос может быть меньше или больше. Нередко можно встретить пониженный до 5 процентов первоначальный взнос — для покупателей квартир в доме, который строит компания из числа партнеров банка. Иногда по таким программам предлагают ипотеку вообще без первоначального взноса, на полную стоимость приобретаемого жилья.

Конечно, удобно иметь возможность купить квартиру, не тратя много времени на то, чтобы скопить первоначальный взнос, или даже вообще полностью за счет взятых в кредит средств. Но, как водится, за все надо платить, и этот случай не исключение. Низкий первоначальный взнос (а тем более его отсутствие) почти всегда подразумевает более высокую ставку по кредиту. Как правило, в банках есть три градации ставок: самые высокие — при первоначальном взносе меньше 20-30 процентов, базовые — для кредитов с первоначальным взносом от 20-30 до 50 процентов и пониженные — для тех, кто оплачивает собственными деньгами больше половины стоимости квартиры.

Ипотечная арифметика

Однако не стоит рассчитывать, что, выбрав ипотечную программу, с первоначальным взносом, к примеру, в 10 процентов, вы сможете купить квартиру, заплатив ровно эти 10 процентов. Скорее всего, придется расстаться с несколько большей суммой.

Дело в том, что обязательным условием получения ипотечного кредита будет оценка стоимости квартиры, которую проводит независимый профессиональный оценщик. И цена, которую он определил, как правило, отличается от той суммы, которую запрашивает продавец квартиры, причем обычно в меньшую сторону. А банк из этих двух значений для своих расчетов всегда выбирает более низкое. В результате ипотечный кредит выдают на меньшую сумму, чем требуется покупателю.

Допустим, продавец просит за квартиру 4 миллиона рублей. Заемщик берет кредит на условиях первоначального взноса в 10 процентов, рассчитывая, что банк предоставит ему остальные 90 процентов стоимости квартиры — 3,6 миллиона. Однако оценщик определяет стоимость жилья в 3,7 миллиона рублей. Исходя из этой суммы, банк и выдает кредит размером 90% цены квартиры - только 3,33 миллиона рублей.

Что получается? Формально первоначальный взнос составляет 10 процентов — 370 тысяч рублей. В действительности же заемщику придется выложить из своего кармана 670 тысяч рублей, чтобы компенсировать разницу между ценой, по которой квартира продается (4 миллиона рублей), и ее стоимостью по кредитному договору (3,33 миллиона рублей).

Не нужно мелочиться

Еще один существенный момент, который следует принимать во внимание, если вы планируете взять в банке заем на покупку жилья, — это минимальная сумма ипотечного кредита. Большинство банков не выдает ипотечных кредитов меньше чем в 300 тысяч рублей. Поэтому, если для покупки квартиры вам нужно меньше, придется брать обычный потребительский кредит «на неотложные нужды», по более высокой ставке, чем ипотечный.

Некоторые банки отсекают мелких клиентов гораздо жестче. Например, ВТБ24 в принципе не выдает москвичам на покупку квартиры меньше 1,5 миллиона рублей. Жители Московской области, Зеленограда и Петербурга не могут брать в кредит меньше 1 миллиона рублей. В других российских регионах минимальная сумма кредита в ВТБ24 варьируется в диапазоне от 500 тысяч до 600 тысяч рублей.

В банке «Санкт-Петербург» порог отсечения ниже — 1 миллион рублей, но зато он распространяется на всех, независимо от региона проживания. Помягче требования у «Райффайзенбанка» – москвичи и жители Московской области должны брать в кредит не меньше 800 тысяч рублей, а во всех остальных регионах ипотека начинается от полумиллиона рублей.

В то же время два госбанка — Сбербанк и Россельхозбанк, судя по условиям их ипотечных программ, готовы кредитовать даже покупку кукольных домиков. Минимальный размер ипотечного займа в Сбербанке составляет 45 тысяч рублей. В Россельхозбанке он чуть больше — 100 тысяч рублей.

Минимальный первоначальный взнос по кредитам в рублях с фиксированной ставкой на покупку квартиры (стандартные программы) в топ-16 российских ипотечных банков на 02.10.2014

Источник: «Рамблер-Финансы» на основе данных банков

Примечание: В таблице учитываются текущие акции банков, кроме специальных предложений на приобретение квартир в отдельных жилых комплексах. Не учитываются специальные предложения с оплатой материнским капиталом, для молодых семей и отдельных категорий заемщиков. Не учитываются варианты, требующие дополнительного страхования за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по возврату кредита ипотечного заемщика либо использования материнского капитала.