Траншевая ипотека: выгода и риски нового кредитного продукта
В начале 2023 года околонулевая ипотека, вероятно, уйдет в прошлое. Рассказываем об одном из продуктов, который призван ее заменить и постепенно набирает популярность — траншевой ипотеке.
Что это такое
Причем формально транши — это чаще всего разные кредиты. Первый обычно составляет 15–30% от общей необходимой суммы, поэтому финансовая нагрузка на заемщика на этом этапе получается небольшой.
Некоторые программы и вовсе предусматривают символический первый транш — всего 100 рублей. Тогда выплаты заемщика до завершения строительства дома ограничиваются одним рублем в месяц.
Второй транш заемщик получает после сдачи дома в эксплуатацию. Есть программы, в которых у каждой части кредита своя процентная ставка.
Право собственности на квартиру у покупателя возникает с момента уплаты первоначального взноса и получения первого транша.
Основная выгода траншевой ипотеки в том, что до сдачи дома в эксплуатацию проценты начисляются лишь на первый транш, а не на всю сумму кредита. В итоге заемщик меньше переплачивает.
Кроме того, во время «льготного» периода покупатели квартиры могут накопить определенную финансовую подушку. Эти деньги можно потратить на ремонт, аренду жилья или частично-досрочное погашение ипотеки.
Что предлагают девелоперы
1. Программа ЦРП «Петербургская Недвижимость» (холдинг Setl Group) и Сбербанка:
- До ввода жилья покупатель получает первый кредитный транш в размере 100 рублей.
- Ежемесячный платеж в это время составляет всего один рубль.
- Льготный период продолжается до трех лет.
- Перед сдачей жилья банк выдает оставшуюся сумму по выбранной ипотечной ставке, которая начинается от 4,7%. Именно в этот момент заемщик начинает реально оплачивать кредит.
- Срок кредитования — до 30 лет (при первоначальном взносе от 15%).
ПРИМЕР
Петр покупает «двушку» в ЖК Univer City в Санкт-Петербурге за 9,1 млн рублей и оформляет траншевую ипотеку. Первоначальный взнос по кредиту — 1,8 млн рублей. Ежемесячный платеж на время строительства составит 1 рубль. После сдачи дома второй транш оформляется по программе семейной ипотеки со ставкой 5,7%, и окончательный размер платежа составит 43 650 рублей в месяц.
2. По условиям программы ГК «А101» и Сбербанка кредит выдают двумя траншами: 30% от общей суммы — сразу после заключения договора, а оставшиеся 70% — не позднее, чем за 4 месяца до ввода жилья.
Другие условия:
- Размер кредита по программе — до 60 млн руб.
- Срок кредитования — до 30 лет.
- Ставка — 8,5%.
- Первоначальный взнос — не менее 20%.
В «А101» считают, что траншевая ипотека поможет тем, кто хочет улучшить свои жилищные условия, но ограничен в возможностях и не попадает под действие государственных ипотечных программ.
3. В рамках программы «Ипотека от 1 руб. в месяц» от группы «Аквилон» и Сбербанка ежемесячный платеж до ввода дома в эксплуатацию составляет 1 рубль в месяц.
Другие условия:
- Размер кредита по программе — до 12 млн руб.
- Срок кредитования — до 30 лет.
- Ставка — от 5,99%.
- Первоначальный взнос — не менее 15%.
ПРИМЕР
Стоимость «однушки» в ЖК «Аквилон Beside» в Москве при оформлении траншевой ипотеки с учетом дополнительных акций составит 10 826 142 руб. (базовая стоимость — 12 111 743 руб.).
С первоначальным взносом в 15% при сроке в 30 лет и ставке 5,99% заемщик будет ежемесячно платить 55 112 руб. Но выплаты начнутся только после сдачи дома в эксплуатацию — спустя восемь месяцев, если считать с ноября.
Общая переплата за 30 лет составит 10,6 млн руб., но ее можно снизить за счет досрочного погашения кредита.
4. Программа ГК «КВС»:
- Ставка — 13,9%.
- Срок кредитования — до 30 лет.
- Первоначальный взнос — 20%.
- Размер первого транша — до 1 млн руб.
ПРИМЕР
Рассмотрим «однушку» в ЖК«Юг Таун», которая стоит 6,4 млн руб. Первоначальный взнос — 1,8 млн, срок — 25 лет, а первый транш — 1 млн. До сдачи жилья остается чуть менее полутора лет, поэтому заемщик будет платить около 12 тысяч в месяц. Основную часть займа (3,6 млн руб.) придется выплачивать более 23 лет. Размер платежа — по 55 тысяч каждый месяц.
В чем подвох?
Более того, как и ее околонулевая предшественница, траншевая ипотека не нравится Центробанку. В октябре Эльвира Набиуллина заявила, что это рискованный и для покупателей, и для застройщиков продукт.
Глава ЦБ видит три основных риска:
- Может подорожать проектное финансирование. При выдаче кредита траншами на эскроу-счет застройщика поступает меньшая сумма, чем обычно: лишь первоначальный взнос и небольшой первый транш. Из-за этого счета строительных компаний будут наполняться гораздо медленнее. Между тем, наполнение эскроу влияет на размер ставки по кредитам для застройщиков.
- Рост спроса, а значит и цен на жилье как инвестиционный объект. Глава ЦБ полагает, что траншевая ипотека подтолкнет людей и предприятия вкладывать деньги в жилье, чтобы потом выгодно его перепродавать. В этом случае вероятен инфляционный рост цен на недвижимость. Как следствие, людям будет сложнее обслуживать ипотеку.
- Мисселинг (недобросовестная продажа). Эльвира Набиуллина опасается, что некоторые покупатели не будут до конца понимать итоговую стоимость ипотеки, ошибочно полагая, что низкая стоимость обслуживания первого транша — это навсегда. При этом реальные условия программы вполне могут оказаться неподходящими для них.
Глава ЦБ пообещала анализировать траншевую ипотеку дальше и, если необходимо, принимать решения по регулированию. А что о новом ипотечном продукте думаете вы? Делитесь своими мыслями в комментариях.