Тренд на сокращение ставок по ипотеке прогнозируется долгосрочным
Продолжается рост выдачи ипотечных кредитов — как следствие, увеличиваются объемы ипотеки. Банкиры прогнозируют очередной виток снижения ставок по ипотечным кредитам вслед за изменением ключевой ставки Центробанка. В сложившейся ситуации кредитным организациям придется делать нелегкий выбор между сохранением маржинальности и долей рынка.
Глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина пару недель назад заявила, что ожидает дальнейшего снижения ставок по ипотеке. Это, по ее мнению, должно поддержать спрос на данный вид кредитов. "Мы видим, что ставки снижаются, и мы ожидаем, что они продолжат снижаться, в том числе с учетом принятого сегодня решения (об очередном снижении ключевой ставки — до 8,5%.— "Ъ"). Конечно, это будет поддерживать высокий спрос на ипотеку, и здесь скорее наши оценки развития рынка ипотеки оптимистичные. <...> Качество кредитов пока хорошее и не вызывает никаких опасений",— сказала госпожа Набиуллина. По ее мнению, ситуацию на ипотечном рынке нельзя назвать бумом, но в данном сегменте заметен "хороший рост". "У нас есть данные по семи месяцам этого года: количество вновь выданных ипотечных кредитов выросло на 12%, размер отдельного ипотечного кредита — на 7%",— заявила госпожа Набиуллина. На фоне снижения ключевой ставки Агентство ипотечного жилищного кредитования прогнозирует снижение средней ставки по ипотеке до 9-9,5% до конца года.
Портфель ипотечных кредитов расширяется быстрее всех остальных видов кредитования. Увеличение портфеля способствует росту процентных доходов банков. "За первые шесть месяцев 2017 года портфель ипотечных и жилищных кредитов российских банков вырос на 5%. По итогам 2017-го мы ожидаем рост на уровне 8-10%",— сообщил "Ъ" главный аналитик Промсвязьбанка Дмитрий Монастыршин.
В 2017-2018 годах ипотека для банков будет самым интересным продуктом по соотношению риск/доходность. Перспектива удержания инфляции в районе 4% на долгосрочном горизонте и снижение стоимости фондирования обеспечивают банкам стабильно высокий доход на протяжении длительного времени по ипотечным кредитам, выдаваемым пока еще по высоким ставкам. При этом наличие первоначального взноса и залог недвижимости обеспечивают минимизацию рисков по данному продукту. Просроченная задолженность по ипотечным кредитам по-прежнему остается на низком уровне. Как отмечает господин Монастыршин, сейчас доля необслуживаемой задолженности по ипотечному портфелю составляет всего 2,65% против просрочки около 15% по необеспеченным потребительским кредитам. "Объем выдач существенно вырос. По итогам восьми месяцев мы выдали 32,1 млрд руб., что на 15% больше, чем в 2016 году. Рост выдач без учета рефинансирования еще более существенный,— говорит руководитель управления маркетинга ипотечного банка "Дельтакредит" Алексей Тартышев.— Основными драйверами роста можно считать общерыночное снижение ставок и тот факт, что наши ставки стали более конкурентными. О финансовых результатах можно будет говорить позже". С ним согласен директор департамента нетрансакционных продуктов и централизованных продаж банка "Возрождение" Олег Коркин. "Безусловно, выдача растет, но оценку выдачи по ставкам 9,5-10% дать пока сложно. Мы ожидаем, что кредитный риск с учетом низких ставок будет намного ниже и, как следствие, уровень доходов в конечном итоге будет на уровне ставок 11-11,5%",— полагает он.
Традиционно первым снижает ставки Сбербанк, фактически вынуждая остальные кредитные организации следовать заданному тренду. Ряд аналитиков отмечает, что снижение ставок по ипотеке затруднит выполнение программы Минфина по докапитализации банков. Кроме того, в условиях ограниченного платежеспособного спроса существенное снижение ставок также делает жилищные кредиты менее выгодными для кредитных организаций. Как отмечают участники рынка, сегодня обеспечение маржинальности ипотечного бизнеса — одна из самых острых проблем коммерческих банков. И, безусловно, снижение ставок оказывает сильное давление на маржу. "Для ее сохранения банки все больше делают акценты на кросс-продажах, на снижение затрат путем оптимизации и автоматизации ряда технических и бизнес-процессов,— рассказывает Олег Коркин.— Особое внимание уделяется построению бесшовного бизнеса с партнерами (застройщиками и риэлторами.— "Ъ") и запуску онлайн-анкет на сайтах банков, что позволяет сократить затраты на привлечение". Дополнительным источником маржинальности становятся эксклюзивные кобрендинговые продукты с повышенной ставкой в рамках различных партнерских программ. Такие проекты позволяют если не заработать, то хотя бы компенсировать выпадающие доходы от реализации стандартных продуктов.
Что касается коммерческих банков, то для них решение о снижении ставки сугубо индивидуальное. "Если банку важна доля рынка и у него есть возможности найти более дешевые источники фондирования, если он готов сократить свою маржу, то он пойдет на снижение,— рассказывает Алексей Тартышев.— Если банк считает, что выдал уже достаточно большой объем кредитов и может временно сократить свою рыночную долю, он может не снижать ставку. Практика показывает, что сейчас большинство игроков идут на сокращение маржи и готовы пойти на снижение ставки по кредитам". Кроме того, участники рынка отмечают, что снижение ставок по ипотечным кредитам следует за уменьшением стоимости привлекаемого банками фондирования. Причем снижение ставок по вкладам происходит даже быстрее, что обеспечивает рост маржинальности банков в течение последних двух лет.
Ожидается, что тренд на сокращение ставок окажется долгосрочным. Так, если ключевая ставка ЦБ до конца года будет снижена до 7,5-8%, то уже в начале 2018-го ипотечные ставки достигнут 8,5-9%, уверены в банке "Возрождение". "Тренд на снижение сохранится до конца года и в 2018-м. В конце текущего года возможная средневзвешенная ставка — менее 10% годовых, в конце 2018-го — менее 9% годовых при достижении целевых показателей по инфляции и росте экономики",— считает Алексей Тартышев. Более плавное снижение прогнозирует Дмитрий Монастыршин: "По нашим оценкам, к концу 2018 года средневзвешенная ставка по ипотеке может снизиться с нынешних 11,5% до 10,0%. Снижение общего уровня ставок по ипотечным кредитам до 8% возможно в перспективе к 2020 году при условии стабилизации инфляции на уровне 4%". Драйвером тут выступает замедление инфляции, что позволяет банкам сокращать ставки по депозитам.
Отметим, что отдельные банки уже сейчас предлагают ставки на уровне 8%, но, как правило, только в рамках специальных акций. Низкая ставка либо предлагается на короткий срок (один-два года), либо компенсируется девелопером. Глава Минэкономики РФ Максим Орешкин, выступая на совещании президента РФ Владимира Путина с членами правительства, выразил уверенность в том, что осенью--зимой текущего года объемы выдачи ипотечных кредитов станут рекордными. "Это окажет серьезную поддержку стройкомплексу и производству строительных материалов, тем секторам, где есть значительные недозагруженные мощности",— сказал министр.