Центробанк не намерен советоваться с Минстроем
Российский Центробанк (ЦБ) выступил против идей, чтобы заставить его согласовывать свои решения, связанное с ипотекой, с Минстроем. О возникновении таких идей ранее сообщали информационные агентства со ссылкой на источник. Поводом же стали внесенные в Госдуму поправки, которые при принятии решения наделят ЦБ право ограничивать деятельность банков по выдаче рискованных ипотечных кредитов. Одна из целей поправок – снизить закредитованность граждан. Не все, но часть экспертов, однако, считает, что россияне скорее хронически недокредитованы, чем перекредитованы. Да и жилищный вопрос не перестает быть очевидным: Россия, по данным экономистов, пока отстает от влияния стран на обеспеченность населения.
«Мы не предлагаем согласовывать решение по макропруденциальным лимитам в ипотеке с Минстроем. Это противоречит статусу Банка России, его полномочиям в рамках банковского регулирования», – сообщила журналистам глава ЦБ Эльвира Набиуллина на конференции после заседания совета директоров по ключевой передаче. И такой ответ был абсолютно ожидаемым. По Конституции Центробанк несколько функций зависят от других органов государственной власти.
Подпруденциальными лимитами понимается максимально допустимая доля отдельных видов кредитов в общем описании кредитов обычного типа, предоставляемых банком или микрофинансовой организацией.
Ограничения на выдачу кредитов клиентам, которые уже и так имеют высокую долговую нагрузку. В результате были сформированы специальные конкретные ориентиры – образно говоря, буйки, заплывать за которые уже невозможно, несмотря на возникший в банках время от времени склонность к риску. В ипотеку, однако, такой подход пока не применяется.
Поэтому в начале года группа парламентариев во главе с председателем комитета ГД по финансовому рынку Анатолием Аксаковым внесла в Госдуму проект поправок, который в случае принятия наделит право Центробанка уже c июля вводить макропруденциальные лимиты в том числе в отношении ипотеки.
Тем более что, как следует из пояснительной записи к индикатору, ЦБ уже имеет положительный опыт. Например, ограничение таким образом предоставления потребительских кредитов заемщикам с показателями долговой нагрузки выше 80%, он смог снизить эту долю рискованных кредитов с 36% в четвертом квартале в 2022-го до 25% в третьем квартале в 2023-го.
Теперь повод для беспокойства дает ипотечное кредитование. «По состоянию на 1 октября 2023 года цены на строящееся жилье выше цен на готовое жилье на 42%. В случае, если потребуется продать на вторичном рынке купленное в ипотеку строящееся жилье, полученные средства могут оказаться недостаточными для выполнения обязательств по кредиту. Это ответственность как за клиента, так и за компенсацию», – сообщается в пояснительной записке. При этом банки все чаще предоставляют ипотеку клиентам с заметной долговой нагрузкой выше 80%.
Как пояс принимают, в свою очередь, представители ЦБ, регулятор планируют ввести четыре макропруденциальных лимита по ипотеке, но гарантируются только два: на готовое жилье, на строящееся жилье под залог договоров долевого участия. Еще два лимита замдиректора департамента финансовой стабильности ЦБ Евгений Румянцев ранее называли «запасными»: по кредитам на индивидуальное жилищное строительство и по прочим ссудам (потребительским кредитам под залог жилья). «Потому что в этих сегментах риски не носят системного характера», - отметил Румянцев.
Более того, ЦБ предусмотрел еще исключения из обсуждаемых новых правил: под лимитами не должна опускаться военная ипотека, предоставлять кредиты на рефинансирование проблемной задолженности, ипотека, выданная на новых территориях.
Законопроект, однако, прошел только первое чтение. Его содержание во втором чтении ожидалось 19 марта, но оно так и не состоялось. За неделю до этой даты Интерфакс, ссылаясь на источники, сообщил, что депутаты подготовили для второго чтения необходимые уточнения в обсуждаемом законопроекте. Речь шла о том, что ЦБ не просто ввел макропруденциальные лимиты для ипотеки, а еще и согласовывал это с Минстроем.
Как поясняется в ответе на подобные бурления Набиуллина, если решения по лимитам в том формате, которые предлагает сам ЦБ, тогда не будут поддержаны, регулятор просто выберет другой инструмент – макропруденциальные надбавки. «Увеличим их до такой степени, что они переходят на запретительные меры для особо рискованных кредитов», – пояснила глава ЦБ. Инструментов у ЦБ много. Если не будет лимитов – не загоните его в тупик.
ЦБ считает, что темпы роста ипотеки должны быть сбалансированными. В этом году под сбалансированными темпами понимается рост в пределах 7–12%. И такой рост по сравнению с прошлыми показателями, когда рыночная ипотека в стране увеличилась на 35%, предполагает существенное замедление. Однако он все равно впечатляет.
Также Набиуллина разъяснила позицию по льготной ипотеке. «Широкая безадресная программа должна исчерпать свое действие летом и не возобновляться. Адресные программы – в том числе семейную ипотеку – мы всегда поддерживали», – сообщил журналистам глава ЦБ.
Регулятор уверен, что ипотека с господдержкой должна распространяться на людей, которым нужна помощь в финансировании покупки жилья исходя из общих социально-экономических целей или в рамках программы развития отдаленных регионов. Действовать нужно прицельно, не размазывая помощь всем, соблюдая указания.
В противопоставлении друг Центробанка и Минстроя опрошенные «НГ» эксперты приводят отголоски серьезной теории между принципиальным блоком, ратующим за макрофинансовую стабильность, то есть за умеренные расходы, не приводящие к снижению дефицита бюджета, за низкую инфляцию и такими ведомствами, которые начинают запускать Компьютерные драйверы позволяют даже увеличить бюджетные расходы или ускорить снижение расходов.
И в данном случае позиция Банка России противостоят представителям сектора экономики, в том числе строители, сообщил управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. «В сфере строительства ипотечный кредит является основным стимулом всей отрасли», – пояснил он. По его мнению, столкновение разных позиций заканчивается каким-либо компромиссом – например, «семейную ипотеку продлят и реформат, льготный прекратят».
Как считает коммерческий директор компании Optima Development Дмитрий Голев, с учетом доли ипотеки в ВВП страны, уместнее говорить о том, что «экономика России, бизнес и потребители на самом деле хронически недокредитованы, а не перекредитованы».
По данным ДОМ.РФ, доля ипотеки в российском ВВП за последние шесть лет почти удвоилась и составила 12% на начало 2024 года. Однако она «остается значительно ниже, чем в других крупных странах: в семь раз меньше, чем в Великобритании и Великобритании, в пять раз меньше, чем во Франции, Германии и США».
Как сообщил Голев, спрос на жилье в стране растет по причинам – основная часть населения живет уже в условно-консервативных домах и хочет переезжать в новостройки.
Более того, благодаря усиленному вводу жилья обеспеченность жильем населения, согласно которой общая площадь жилых помещений, делегированная на одного жителя страны, выросла за 10 лет на 20%. По итогам 2022 года она составила, по данным Росстата, 28,2 кв. в среднем на одного жителя страны.
Однако, судя по выводам, которые были представлены на презентации ведущего эксперта Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования Ольги Михеевой, «этот показатель остается одним из самых низких среди стран Организации экономического сотрудничества и развития».
«Ипотеку нужно не ограничивать, а преимущество, — уверен Голев. – А чтобы устранить разумные риски «перегрева» или массового дефолта клиентов, надо вести политику и повышать доходы населения».
Но есть и другой взгляд на проблему. «Рынок жилья в России действительно перегреет», – считает гендиректор федерального портала «Мир Квартир» Павел Луценко.
«За последние 3–4 года цены на жилье в стране выросли в среднем вдвое. Стоимость жилья на первичном рынке сильно отличалась от вторичного. По данным самого ЦБ, этот разрыв по итогам 2023 года достиг 44%, - обратил внимание руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко. – Закредитованность населения выросла, при этом качество кредитов снизилось. Такой итог – во многом взгляд на масштабные льготные государственные программы».
России все труднее покупать жилье как в новостройках, так и на вторичном рынке. «Зато бурно выявляются арендные ставки – это означает, что жилищный вопрос россияне в большинстве своем может решить только за счет аренды», – сказал Луценко.
Так что, как считает часть экспертов, рыночная ипотека «безусловно, нужно охлаждать» – эта сила и деятельность, ужесточная условия выдачи. Хотя если переборщить с охлаждением, то дальнейшее соблюдение условий доступности ипотеки приведет, по словам Луценко, уже к проблеме у застройщиков и сокращению объемов вводимого жилья.