Удешевление ипотеки выгодно всем, но в ближайшие годы этого не произойдет
Несмотря на неоднократные заявления чиновников самого высшего уровня о необходимости снизить процентную ставку по ипотечному кредиту, существенных подвижек в этом вопросе пока нет: для этого надо всего-навсего снизить инфляцию. Как удалось выяснить УралПолит.Ru, ставки снизить можно. Однако это точно не произойдет в ближайшее время.
Возможность покупки квартиры будь то в новом доме или на вторичном рынке уже давно ассоциируется с ипотечным кредитом. И те, кто его берут, конечно предполагают, о какой именно переплате идет речь – например, если вам одобрят ипотеку на 1.5 миллиона рублей, то через 15 лет вы переплатите 2, 3 миллиона! (удостовериться можно, если воспользоваться кредитным калькулятором на сайте любого банка, выдающего ипотеку).
Такая высокая переплата связана, конечно, с высокой процентной ставкой. При этом АИЖК прогнозирует дальнейший рост этих ставок, увязывая свои прогнозы с нестабильностью на финансовых рынках и увеличением стоимости фондирования. На этом фоне, откровенно сказать, в возможность существенного снижения ставок верится с трудом, но тем не менее.
О стремлении уменьшить ипотечную ставку первые лица государства говорят не первый раз. Так, в начале этого года тогдашний премьер-министр РФ Владимир Путин подчеркивал, что ставку надо довести до 3–4 % годовых. Сделать это предлагалось за счет сокращения инфляции и расширения государственных программ софинансирования жилищного кредитования. Намерение государства снизить ипотечные кредиты еще раз подтвердил уже теперешний премьер-министр России Дмитрий Медведев. Как заявил премьер, в настоящее время поставлена цель «выйти на такой уровень, когда в среднем по стране можно будет получить ипотеку за 5–6 %». Сейчас, согласно предварительным итогам развития рынка ипотечного кредитования за январь-июнь 2012, предоставленным АИЖК, средневзвешенная ставка по рублевым кредитам в июне составила 12,2 %. Получается, государству нужно добиться снижения ставки по ипотеке более, чем в 2 раза!
Очевидно, что для более дешевых ипотечных кредитов банкам нужны более дешевые деньги.
Осталось уговорить инфляцию
Остается ответить на вопрос, где эти деньги взять? Здесь возможны разные варианты. Первый – снижение инфляции.
По словам Дмитрия Медведева, «ипотечная ставка значительно зависит от цены денег в нашей стране, а цена денег зависит от инфляции». Наблюдается прямая зависимость, чем ниже инфляция, тем ниже и ипотечная ставка, и наоборот. Здесь государство, действительно, достигло некоторых результатов. Если в 2010 году уровень инфляции составил 8,8 %, а средневзвешенная ставка рублевого ипотечного кредита в целом по России 13,1 % (по УрФО 13 %), то в 2011 году эти показатели равнялись 6,1 % и 11,9 % соответственно (по УрФО 11,9 %). Очевидно, что для достижения поставленной задачи государству нужно снизить инфляцию до 4 %-4,5 %, а в идеале и еще меньше.
Научный руководитель Государственного университета – Высшей школы экономики Евгений Ясин такое снижение в ближайшие пару-тройку лет допускает: «Снижение инфляции возможно, оно требует определенных жертв, но наша страна может, в принципе, эти жертвы принести. Речь идет о политике Центрального Банка, они должны снижать уровень денежного предложения. Сокращение уровня денежного предложения будет обеспечивать сокращение инфляции, поскольку это означает сокращение денежной массы. Ставки при этом могут даже расти, потому что будет повышенный спрос на кредит. Инфляция более высокая означает и повышение цен, и повышение ставок, но, если вы снижаете инфляцию и повышаете спрос на деньги, у вас, естественно, будет увеличение процентных ставок.
Для России снижение ставок на ипотеку пока является желанной целью, постольку поскольку это позволит увеличить масштабы жилищного строительства в кредит и улучшить жилищные условия для большей части населения».
За ипотекой на север
Таким образом, одного снижения инфляции может быть и недостаточно для более дешевых кредитов. Нужны и другие инструменты. Вариант второй – программы субсидирования. Суть их заключается в компенсации банкам стоимости кредита. Благодаря этому для заемщика конечная ипотечная ставка снижается. Сама идея не новая. Например, уже действует программа рефинансирования АИЖК, за счет которой банки-партнеры предлагают ипотечные кредиты на уровне 11,5 % годовых.
Вопрос в настоящий момент заключается в разработке и внедрении новых программ. Подобное мнение высказывают и представители банковского сектора. «Один из способов удешевить ипотеку – это специальные региональные, федеральные и корпоративные программы субсидирования процентных ставок или дотации. Не устаю ставить в пример ХМАО-Югру, где действует региональная программа субсидирования процентных ставок и ипотека доступна для жителей от 5 % годовых, с учетом субсидии. По итогам 2011 года на территории Югры до 80 % выданных ВТБ24 кредитов проходило по этой программе», – говорит управляющий Уральским филиалом ВТБ24 Сергей Кульпин.
Кроме того, существуют и другие способы получения банками более дешевых денег: «Например, целевое финансирование ВЭБа в рамках государственной программы», – продолжает Сергей Кульпин.
Стоит заметить, что в удешевлении ипотечных кредитов заинтересованы и сами застройщики. Это подтверждают слова генерального директора НП «Управление строительства «Атомстройкомплекс», вице-президента Союза промышленников и предпринимателей Свердловской области Валерия Ананьева: «Мы очень заинтересованы в том, чтобы возможностей купить наше жилье у людей было больше. Государство должно быть заинтересовано субсидировать ставку ипотечного кредита. Ведь они возвращаются в бюджет как инвестиции в промышленность, как налоги со строительных компаний. Чем больше оно заинтересовано в развитии, тем больше должно тратить денег на субсидирование и ставок на ипотеку, и кредитов на строительство. Стройка – это локомотив экономики»
Получается, всем сторонам выгодно удешевление ипотеки: квартиры для населения станут более доступными, государство сможет выполнить одно из самых главных своих обещаний, банки и строительные компании привлекут большее число клиентов, а, значит, и увеличат прибыль. Остается вопрос, если это, действительно, возможно, то когда?
Участники рынка прогнозируют, что снижение ставок по ипотеке в ближайшие годы не произойдет. Так, директор филиала «Челябинский» ОТП Банка Дмитрий Рейдман говорит о том, что это случится не ранее чем через пять лет: «Возможно, это произойдет значительно раньше, если государство активно займется этим вопросом, и начнет субсидировать ставки по ипотеке».
Итак, невозможно заставить банки снизить ставки по ипотеке без активной позиции государства. Но пока оно устами премьеров только декларирует снижение ставки по кредитам.