Ужесточение ипотеки: как россиянам адаптироваться к новым правилам ЦБ
Банк России ужесточил макропруденциальные лимиты по ипотеке на III квартал текущего года, ограничив выдачу наиболее рискованных кредитов с высоким показателем долговой нагрузки (свыше 80%) и низким первоначальным взносом. Меры ЦБ, по заявлению пресс-службы регулятора, не должны привести к резкому росту отказов, поскольку банки уже выдают рискованных кредитов меньше новых лимитов. Все подробности — в материале «Известий».
Риски обходных путей
Новые ограничения для банков Центробанк устанавливает с 1 июля. Решение направлено на снижение числа уязвимых кредитов. По данным ЦБ РФ, доля просроченной ипотеки на апрель текущего года (свыше 90 дней) достигла 1%, объем проблемной задолженности к концу 2025 года вырос вдвое — до 205 млрд рублей, а в первом полугодии 2025 года суды удовлетворили 89,5% из 6,1 тыс. исков о выселении.
— Решение об ужесточении в III квартале макропруденциальных лимитов по ипотеке на приобретение строящегося и готового жилья в многоквартирных домах принято для того, чтобы в будущем ограничить выдачи наиболее рискованной ипотеки и постепенно уменьшить ее долю в ипотечном портфеле. В то же время мы не ожидаем, что ужесточение приведет к росту доли отказов по ипотеке, потому что фактически банки уже выдают рискованной ипотеки меньше, чем новые лимиты, — рассказали «Известиям» в пресс-службе Банка России.
Например, по данным ЦБ, в I квартале 2026 года было предоставлено 4% ипотечных кредитов с показателем долговой нагрузки заемщика (ПДН) свыше 80%, 1% — с первоначальным взносом не более 20% стоимости жилья.
Однако ограничения всё же могут подталкивать к рискованным решениям — оформлению нескольких потребительских кредитов или покупке проблемных новостроек с большим дисконтом. Хотя банки ужесточили контроль общей долговой нагрузки, интерес к объектам с заметным снижением цены растет. Но за низкой стоимостью часто скрываются проблемы финансирования проекта. Как следствие, в 2025 году дефекты были выявлены в 93% введенных в эксплуатацию многоквартирных домов. Об этом свидетельствует исследование центра «Аналитика. Бизнес. Право».
Ужесточение приводит к пересмотру планов по улучшению жилищных условий. Семьи чаще рассматривают вторичный рынок, уменьшают запросы или копят больший взнос. По данным Росстата и отчетов «Дом.РФ», темпы сделок замедляются. Субсидированные ставки от застройщиков помогают пройти скоринг, а классическая ипотека с прицелом на рефинансирование может быть выгоднее ожидания снижения ставок при растущих ценах, отмечается в информации «Циан».
При этом профессор НИУ МГСУ, почетный строитель РФ Кирилл Кулаков всё же уверен, что «стратегически данное ужесточение предотвращает будущие драмы, когда в результате финансовых проблем семья лишается единственного жилья».
— Единственно верный совет — создавать накопления и приобретать жилье, соразмерное возможностям, а не желаниям, — призывает эксперт.
Альтернативные способы приобретения жилья
На фоне ужесточения ипотечных условий россияне начинают рассматривать рассрочку от застройщиков, аренду с правом выкупа и жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). По данным «Циан», рассрочка сейчас уже занимает около 15% сделок. Ее главная особенность — беспроцентные условия при первоначальном взносе 30–50% и сроке обычно до сдачи дома. Такой вариант часто оказывается выгоднее классической ипотеки для покупателей. Однако он подходит лишь тем, кто способен закрыть платежи в течение 2–3 лет.
Динамика популярности рассрочки показательна: если в 2022 году ее доля в общем объеме долевых договоров не превышала 7%, то к концу 2025 года она выросла более чем вдвое — до 16%. В денежном выражении объем рассрочки увеличился с 300 млрд до 1,3–1,4 трлн рублей. Но, согласно базовому прогнозу рейтингового агентства НКР и «Дом.РФ» на 2026 год, доля рассрочки в сделках с жильем снизится до 12%, а объем сократится до 1 трлн рублей.
Важный нюанс: сейчас, по данным «Циан», такой способ оплаты предлагает более 90% застройщиков, но воспользоваться этим инструментом готовы лишь 38% покупателей — для большинства он остается вынужденным решением. При этом растет и риск расторжений: если сейчас доля отмененных сделок по рассрочке составляет около 3–15%, то в 2026 году аналитики прогнозируют рост этого показателя до 30%.
Аренда с правом выкупа позволяет начать без крупного взноса, засчитывая арендные платежи в стоимость квартиры с последующим переходом на ипотеку. Однако объект остается в залоге до полной оплаты, что создает дополнительные риски. ЖСК после изменений законодательства сохранились преимущественно в рамках госпрограмм для отдельных категорий граждан и не стали массовой альтернативой, если верить отчетам «Дом.РФ».
В сравнении с ипотекой короткая рассрочка выглядит предпочтительнее при наличии средств, но длинные схемы на 5–10 лет девелоперы постепенно сворачивают. По статистике Росреестра и «Дом.РФ», около 30–33% (примерно треть) потенциальных покупателей, не проходящих скоринг, вынуждены откладывать сделку или выбирать более бюджетные варианты. Ситуацию усугубляет падение одобряемости заявок: за последние полгода доля одобрения ипотеки сократилась с 61,5% в октябре 2025 года до 49,9% в марте 2026-го. При этом, как отмечают в «Циан», доля сделок за наличные и в рассрочку в 2025 году выросла с 24 до 28% от общей суммы, а цены на новостройки за год увеличились на 10,2%.
Гендиректор Агентства инвестиций в недвижимость Москвы Валерий Летенков объясняет, что зачастую альтернативные сделки всё же несут серьезные последствия для покупателей. Попытки обойти ограничения через потребкредиты приводят к ситуации, когда платежи растут быстрее доходов, предупреждает руководитель агентства недвижимости «УваровДом» Дмитрий Уваров.
При сохранении ключевой ставки выше 13–15% в 2026 году возможно дальнейшее замедление выдачи ипотеки и рост доли нераспроданных проектов, допускают эксперты.
Собственные льготные программы девелоперов
Девелоперы расширяют субсидированные программы и варианты с минимальным или нулевым первоначальным взносом. При стоимости квартиры в 10 млн рублей и взносе 20%, по расчетам «Главстрой-Недвижимость», платеж по рыночной ставке 17,3% составляет около 116 тыс. рублей, при субсидированной ставке 11,9% — 82 тыс. рублей, а на льготный период 8–10% — 59–70 тыс. рублей.
Комбинированные программы и траншевая ипотека позволяют снизить начальные платежи с возможностью рефинансирования. Такие схемы повышают шансы на одобрение, хотя после льготного периода ставка возвращается к рыночному уровню 18–19%, а часть субсидии нередко закладывается в цену объекта, свидетельствуют данные портала «Дом.РФ». Руководитель отдела ипотечного кредитования «Главстрой-Недвижимость» Вадим Бутин подтверждает, что эти программы помогают удерживать спрос. При этом в девелоперской компании Asterus отмечают нынешний рост интереса к траншевым и субсидированным схемам, доля которых может вырасти до 10%.
Высокие ставки по депозитам 20–25% годовых на коротких сроках, по данным ЦБ РФ, стимулируют использование банковских вкладов для накопления первоначального взноса. Доля сделок со 100-процентной оплатой сохраняется на уровне около 30%. Многие семьи увеличивают сроки накоплений, чтобы уменьшить размер кредита и долговую нагрузку. Согласно сведениям Росстата, часть покупателей откладывает улучшение жилищных условий, переходя на более доступные форматы.
Альтернативные инструменты — облигации и ПИФы — могут набирать популярность для диверсификации, хотя консервативные депозиты остаются основным выбором. В «Квартал-инвестстрое» считают, что в ответ на изменения в ипотечной системе, в частности в семейной ипотеке, девелоперы станут активнее предлагать рыночную ипотеку с кастомизацией под клиента. Субсидированные ставки будут трансформироваться под воздействием целевой аудитории конкретного проекта и тех банков, которые предоставляют кредит. То есть ситуация поворачивается сейчас так, что застройщики становятся не только продавцами недвижимости, конкретного ЖК, его территории и инфраструктуры, но и продавцами ставок, актуальных банковских продуктов.
Однако аналитик по динамическому ценообразованию BM Group Development Ирина Павлова предупреждает, что субсидированная ставка от девелопера может быть выгодна, только если она не компенсируется завышением цены квартиры. Ранее ЦБ указывал, что околонулевые ставки могли сопровождаться удорожанием жилья на 20–30%. Поэтому при выборе важно сравнивать итоговую стоимость квартиры и размер переплаты.
Часть клиентов, по словам собеседницы «Известий», может активнее рассматривать рассрочку от застройщика, трейд-ин или накопление более высокого первоначального взноса. При этом кооперативы и аренда с правом выкупа вряд ли станут массовыми из-за низкой юридической прозрачности и отсутствия государственного регулирования. Эксперт также акцентирует внимание на том, что для покупателя надежнее всего прозрачная экономика сделки: реальная скидка, ДДУ, эскроу-счет и понятный график платежей.
В Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации и общественном совете при Минстрое на момент публикации на запрос «Известий» не ответили.