Как Urban Group будет достраивать жилье в Подмосковье
Сбербанк свернул свои ипотечные программы на объектах подмосковного девелопера Urban Group, который достраивает проблемные объекты за СУ-155
Новость о том, что Сбербанк свернул ипотечные программы по некоторым жилым проектам подмосковного девелопера Urban Group, вызвала бурное обсуждение на рынке жилой недвижимости. Накануне о решении Сбербанка приостановить сотрудничество с застройщиком сообщила газета «Коммерсантъ».
Источник Forbes в Сбербанке рассказал, что кредитная организация приняла решение об отмене аккредитации объектов Urban Group в силу накопившихся финансовых проблем группы — это нехватка денежного потока, существенные кассовые разрывы, и отставание по срокам строительства. Банк также обеспокоен значительными обязательствами девелопера по инвестиционным контрактам с властями Московской области — в условиях кассовых разрывов они создают дополнительное давление на бизнес компании.
Учитывая, что Сбербанк предоставляет финансирование для Urban Group, неопределенность в отношении некоторых проектов компании означает дополнительные риски для самого банка, в связи с чем он решил приостановить прием ипотечных заявок по ряду объектов, объясняет собеседник Forbes. При этом он подчеркнул, что Сбербанк видит значительные риски для всего бизнеса Urban Group, а не только по отдельным проектам.
В пресс-службе девелопера рассказали Forbes, что решение Сбербанка приостановить сотрудничество по ипотеке стало для них полной неожиданностью. Особенно с учетом того, что девелопер является платиновым партнером Сбербанка с 2016 года. Эту награду банк-партнер как правило вручает за успехи в продажах по ипотечным программам и успешном применении новых системных технологий. Статус платинового партнера дает компании возможность увеличить скорость аккредитации новых объектов, а также уменьшить время рассмотрения ипотечных заявок.
«В настоящий момент компания находится в тесном диалоге с руководством банка относительно восстановления полномасштабного сотрудничества, переговоры находятся на финальной стадии», — прокомментировали в пресс-службе Urban Group, заверив, что сотрудничество будет восстановлено в самое ближайшее время.
Успей зарегистрироваться на конференцию «Цифровая ипотека без прикрас»
Регистрация и описание по ссылке ipoteka.today
Стратегические ошибки
По мнению председателя совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирины Доброхотовой, создать проблемы у девелопера могли конкретные масштабные проекты, например, «Лайково», в который они зашли после СУ-155. Проект «Лайково» Urban Group возводит в Одинцовском районе в 12 км от МКАД. Он состоит из 62 домов высотой от 4 до 12 этажей и рассчитан на 30 000 жителей.
Заложенная в финансовую модель средняя стартовая цена продажи квадратного метра в размере 92 000 рублей была просто неприемлема для этой локации, считает Доброхотова. Общий объем строительства — 850 000 квадратных метров жилья — слишком велик. При этом нужно было держать темпы продаж.
«По нашим оценкам, в финансовую модель можно было закладывать стоимость квадратного метра не более 70-80 тысяч рублей. Ошибка в ценообразовании и могла привести к снижению темпов продаж. Все это произошло на фоне того, что «Самолет Девелопмент» вывела на рынок свой проект «Спутник» также в Одинцовском районе», — говорит Доброхотова.
В Одинцовском районе и в соседнем Красногорске наблюдается высокая конкуренция на рынке жилья, в совокупности сейчас там ведутся продажи в 28 проектах на 86 жилых корпусов. В то же время источник, близкий к компании Urban Group заявил, что считать «Лайково» причиной проблем у девелопера — это слишком упрощать ситуацию. Однако проблемы с продажами в компании он опровергает, ссылая на то, что у застройщика «сильная и профессиональная команда в коммерческом отделе».
Представитель одного московского девелопера, оценивая действия конкурента, заявил Forbes, что к проблемам могли привести множество больших проектов, где финансовая модель предполагала финансирование строительства за счет денежного потока от продаж.
″ «Как только продажи стали падать, они стали демпинговать, чтобы поддерживать денежный поток, а это всегда тупиковый путь», — считает девелопер.
Другой причиной мог стать не очень сбалансированный портфель проектов: все они находятся в Подмосковье.
«Когда в Москве не строили или строили, но очень дорого, спрос был в Московской области. Года два назад, когда Москва «открылась» спрос стал перетекать из области в город. Когда ты работаешь во всем московском регионе, если есть географическая диверсификация — это можно пережить, а компания Urban Group в Москву так и не вышла, поэтому их эти изменения подкосили», — рассказал представитель московного девелопера.
Наследие СУ-155
Город-событие «Лайково», как его позиционирует на своем сайте застройщик Urban Group, действительно оправдывает свое название. Вокруг проекта все время что-то происходит. Первоначально проект возводила «Су-155», но из-за банкротства компании проект не был завершен. В феврале 2016 года к решению проблем обманутых пайщиков подключилась компания Urban Group. Она подписала трехстороннее соглашение с министерством строительного комплекса области и «СУ-155», согласно которому взяла на себя обязательство решить проблемы 164 граждан, вложивших свои средства в квартиры обанкротившейся «СУ-155». Кроме этого, трехстороннее соглашение предусматривало также погашение налоговой и кредитной задолженностей обанкротившегося девелопера, а также достройку 12 объектов социальной инфраструктуры «СУ-155» в Подмосковье.
Кроме того, проект постоянно сопровождали судебные процессы. Но в апреле министерство строительного комплекса Московской области выиграло дело в Московском областном суде, поставив точку в судебных тяжбах вокруг «Лайково». Суд подтвердил соответствие Проекта планировки территории (ППТ) «Лайково» всем нормам закона и нормативным документам. И тем не менее, проект, который достраивала Urban Group за «СУ-155» отчасти в силу обстоятельств, отчасти в силу давления подмосковных властей, отличается от тех проектов, которые привык строить девелопер.
«Ранее у Urban были относительно небольшие концептуальные проекты с шикарной инфраструктурой. Примеры тому — «Опалиха», «Город набережных». Но эту концепцию невозможно наложить на миллионник, который строится десять лет. Все-таки инфраструктура ЖК «Опалиха» и инфраструктура ЖК «Лайково» — это разные подходы к ведению бизнеса», — отмечает Доброхотова.
″ Участники рынка недвижимости отмечают, что девелопер строил качественные и технологичные проекты.
«Не секрет, что застройщик был в лидерах — еще год-два назад входил в ТОП-10 по объему портфеля в Московской области. Они были одними из лучших и по качеству проектов, и управлению бизнесом, тщательно выстраивали отношения между своими подрядчиками и процесс продаж. У них был правильный подход к работе с физическими лицами. Большинство их клиентов были очень довольны и ремонтом, и инфраструктурой. Сотрудники компании были небезразличны к созданию среды для жизни человека», — рассуждает Доброхотова.
В министерстве строительного комплекса Подмосковья к моменту публикации материала не ответили на запрос Forbes о возможном оказании помощи девелоперу. О ситуации, в которую попала компания Urban Group, знают и в Минстрое России. По словам источника, близкого к ведомству, вопрос обсуждался с новым министром, но официальных комментариев не последовало. По сути, глава Минстроя Владимир Якушев только третий день в новой должности и еще не успел разобраться в нюансах работы девелоперов в московском регионе.
Среди вариантов, которые могли бы помочь девелоперу в срок закончить строительство, называют участие в проектах новых инвесторов и новой управленческой команды. Андрей Пучков, занимавший должность генерального директора Urban Group, в апреле 2018 года покинул компанию из-за расхождения взглядов на развитие бизнеса. Он возглавил компанию в самый разгар кризиса и реализовал такие проекты как «Город набережных», «Опалиха О2», «Пятницкие кварталы» и другие. После ухода Пучкова возглавил компанию ее владелец Александр Долгин. Накануне публикации «Коммерсанта» о приостановке работы Сбербанка с девелопером о своем уходе из компании объявила и коммерческий директор Яна Максимова, которая проработала в компании 11 лет.
«Было бы хорошо, если бы компания нашла поддержку, например, в лице нового инвестора. Влились бы новые силы в управленческую структуру, так как такие игроки нужны рынку, они задают новые стандарты, вкладываются в развитие продукта и начали это делать еще задолго до того, как настала «эра покупателя«», — считает Доброхотова. Другие опрошенные Forbes участники рынка недвижимости считают, что помощи нужно искать у правительства Московской области.